家賃の支払い能力結果の見方
保守的な見積もりは、家賃とその他の債務が同じ36%の収入上限から支出されるものとして扱うため、以下の表は、同じ月収5,000ドルにおいて、既存の債務が標準的な30%ガイドラインに対して保守的な家賃の数値をどう引き下げるかを示しています。
| その他の月々の債務 | 標準的な支払い可能家賃(30%) | 保守的な家賃の見積もり |
|---|---|---|
| 0ドル | 1,500ドル | 1,500ドル |
| 300ドル | 1,500ドル | 1,500ドル(正確——36%上限1,800ドルから300ドルの債務を引いた額=1,500ドル) |
| 600ドル | 1,500ドル | 1,200ドル(36%上限1,800ドルから600ドルの債務を引いた額) |
| 1,000ドル | 1,500ドル | 800ドル(36%上限1,800ドルから1,000ドルの債務を引いた額) |
- これらは予算編成のガイドラインであり、正式な審査ルールではありません。個々の大家や賃貸申込みでは、独自の収入対家賃比率(よく引用される慣行として、月々の家賃の約3倍の総収入を求めるもの)が用いられることが多く、ここでのいずれの数値とも異なる場合があります。
- 本ツールは、HUDのコストバーデンの慣行に沿って、手取り収入ではなく総(税引前)収入を使用します。税金、退職金積立、その他の債務を差し引いた後の実際の可処分所得は、これより低くなります。
- 保守的な見積もりの36%上限は、住宅ローン審査で用いられる標準的なバックエンドDTIガイドラインを反映したものであり、ここでは住宅ローンと債務ではなく、家賃と債務に適用しています。
家賃の30%ガイドラインとは?
米国住宅都市開発省(HUD)は長年、総収入の30%を住居費負担の基準として用いてきました。総収入の30%を超えて住居費に支出している世帯は、HUDによって「コストバーデン(住居費負担過重)」と分類されます。本ツールは、総月収に同じ30%という数値を適用して、標準的な支払い可能家賃の見積もりを算出します。
本ツールはまた、既存の債務負担が同じ収入を奪い合うものとして扱う、より保守的な数値も計算します。これは、住宅ローン審査で用いられる標準的なバックエンドDTIガイドラインに沿った数値である、住居費+債務の合計支出を総収入の36%までとし、そこから既存の月々の債務を差し引いて、家賃に充てられる余地を算出するものです。この2つの数値のうち低い方が、保守的な見積もりとして報告されます。
この2つの数値はいずれもガイドラインであり、正式な審査ルールではありません。個々の大家、物件管理会社、賃貸審査サービスは、独自の収入倍率や比率を適用することが多く、これはここで計算されるいずれの数値とも異なる場合があります。
この家賃の支払い能力計算ツールの使い方
- 総年収(税金・控除前)を入力してください。
- 自動車ローン、学生ローン、クレジットカードの最低返済額など、その他の月々の債務返済額を入力してください。
- 30%の収入ガイドラインに基づく支払い可能な家賃、既存の債務も考慮したより保守的な数値、そして参考として総月収を確認してください。
家賃の支払い能力を支える計算式
総月収は年間収入を12で割ったものです。標準的な支払い可能家賃は、その月収の30%です。保守的な数値は、住居費+債務の合計支出を月収の36%までとし、その上限から既存の債務を差し引きます。この2つの数値のうち低い方が保守的な見積もりとして報告されるため、標準的な30%ガイドラインを上回ることはありません。
計算例:総年収60,000ドルの場合、総月収は5,000ドルです。標準的な支払い可能家賃は1,500ドル(30%×5,000ドル)です。その他の月々の債務が300ドルの場合、36%上限の計算では家賃に1,500ドル(5,000ドル×0.36−300ドル=1,500ドル)まで許容され、この場合は標準的な数値と一致するため、保守的な見積もりも1,500ドルとなります。
よくある誤解
- 総年収の代わりに手取り(税引後)収入を使ってしまうこと。これにより、標準的な30%ガイドラインの計算に対して、支払い可能な家賃の数値が過小に算出されます。
- 30%ガイドラインを、すべての大家や貸し手が適用する固定ルールだと思い込んでしまうこと。多くは特定の収入対家賃倍率(月々の家賃の3倍など)を求めており、異なる審査基準になり得ます。
- 保守的な見積もりから既存の債務を除外してしまうこと。これにより、世帯の収入のうち実際に家賃に充てられる余地を過小評価してしまう可能性があります。
- 育児費用、健康保険料、高額な光熱費など、30%ガイドラインにも保守的な債務調整済みの見積もりにも反映されない、債務以外の月々の負担を見落としてしまうこと。
- 支払い能力のガイドラインが地域ごとの生活費の違いを考慮していると思い込んでしまうこと——30%という数値は全国的な基準であり、地域の賃貸市場に応じて調整されるものではありません。
よくある質問
家賃の30%ルールとは何ですか?
HUDが参照する30%ルールは、総収入の30%以下を住居費に支出することで、世帯が「コストバーデン」にならずに済むことを示唆しています。HUDは、総収入の30%を超えて住居費に支出する世帯をコストバーデン、50%を超える世帯を「深刻なコストバーデン」に分類しています。これは一般的な予算編成の基準であり、特定の賃貸物件に対する正式な審査要件ではありません。
自分の給与でどのくらいの家賃を払えますか?
30%ガイドラインを使うと、支払い可能な家賃はおおよそ総月収の30%です——例えば、総月収5,000ドル(年収60,000ドル)であれば、支払い可能な家賃はおよそ1,500ドルとなります。より保守的な見積もりでは既存の債務の返済も考慮し、家賃+債務の合計を収入の36%までとするため、債務負担が大きい場合は支払い可能な数値が下がることがあります。
大家は30%ルールを申込みの審査に使いますか?
必ずしも普遍的ではありません。多くの大家や物件管理会社は独自の審査基準を用いており、一般的には月々の家賃のおおむね3倍の総収入を求めます(これは数学的には30%ガイドラインと類似していますが、まったく同一ではありません)。要件は大家、市場、賃貸物件の種類によって異なるため、30%という数値は、特定の申込みの承認基準についての前提としてではなく、個人的な予算編成の参考として使うのが最適です。
支払い能力を考える際、家賃以外の債務も含めるべきですか?
一般的には、そうする方がより現実的です。家賃とその他の債務負担は同じ収入から支出されるためです。本ツールの保守的な見積もりは、家賃とその他の債務の合計に36%の上限を適用しており、世帯にかなりの既存債務がある場合、30%ガイドラインのみよりも低い支払い可能家賃の数値になることがあります。
「コストバーデン」とはどういう意味ですか?
HUDは、総収入の30%を超えて住居費に支出する世帯をコストバーデン、50%を超える世帯を深刻なコストバーデンと定義しています。これらは、人口レベルで住宅の支払い能力を評価するために用いられる連邦の住宅政策上の基準であり、個人の予算編成のガイドラインとしても一般的に用いられています。
参考文献
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Defining housing affordability and cost burden. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a debt-to-income ratio? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. fanniemae.com.
- U.S. Census Bureau / HUD. American Housing Survey — housing cost burden data. census.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.