NOI結果の見方
項目の分類を誤ることがNOI計算の誤りの最も一般的な原因の一つであるため、以下の表はNOI計算において慣例的に含まれるもの・除外されるものをまとめています。
| 項目 | NOI計算に含まれるか? |
|---|---|
| 賃貸収入とその他の物件収入(駐車場代、コインランドリー、各種手数料) | はい——総収入に含まれる |
| 空室・未回収損失 | はい——差し引かれて実効総収入となる |
| 固定資産税、保険料、管理費、維持費、所有者が支払う光熱費 | はい——運営費用として差し引かれる |
| 住宅ローンの元金・利息(負債の返済) | いいえ——定義上NOIから除外される |
| 減価償却と資本的支出 | いいえ——除外され、投資分析では別途扱われる |
- NOIは通常、直近12か月または見込みの年間ベースで計算されます。季節的な空室や一時的な費用がある場合、単月の数値は誤解を招くことがあります。
- 運営費用比率は物件の種類によって大きく異なります——集合住宅、小売、工業、戸建て賃貸ではそれぞれ典型的な費用構造が異なるため、単一の普遍的な「正常値」は存在しません。
- 本ツールは、屋根やHVACなど大規模な更新のための資本的支出の積立金を、通常の運営費用とは別にモデル化していません。多くの投資家は、これらを標準的な運営費用に加えた別項目として予算計上しています。
純営業収益(NOI)とは?
純営業収益は、物件の総収入から空室損失と運営費用を差し引いたもので、負債の返済(住宅ローンの返済額)と所得税を差し引く前に計算されます。これは、商業用・住宅用の収益物件分析全般で用いられる標準的な収益指標であり、キャップレートの計算式の分子としても使われます。これは、NOIが物件の運営パフォーマンスを、資金調達方法や課税方法から切り離してとらえるためです。
NOI計算における運営費用には、通常、固定資産税、保険料、物件管理手数料、修繕・維持費、所有者が支払う光熱費、そして更新のための積立金が含まれますが、住宅ローンの元金・利息、減価償却(非現金の会計項目)、大規模な改修のための資本的支出は除外され、ほとんどの投資分析の枠組みではこれらは別に扱われます。
空室・未回収損失——空室のユニットや回収できなかった賃料によって失われる収入——は、満室想定賃料から差し引かれて実効総収入となり、そこからさらに運営費用が差し引かれてNOIとなります。
このNOI計算ツールの使い方
- 満室想定の年間賃料——物件が1年を通じて市場相場で満室稼働した場合に生み出す総賃料——を入力してください。
- 駐車場代、コインランドリー、収納スペースの使用料など、物件が生み出すその他の年間収入があれば入力してください。
- 総収入に対するパーセントで、想定される空室・未回収損失率を入力してください。
- 固定資産税、保険料、管理費、維持費、所有者が支払う光熱費、積立金などを含む、年間の運営費用の合計(住宅ローンの返済額は除く)を入力してください。
- 算出されたNOI、空室損失後の実効総収入、運営費用比率を確認してください。
NOIを支える計算式
総収入(賃料+その他の収入)は、まず空室・未回収損失率によって減額され、実効総収入となります。次に運営費用が実効総収入から差し引かれ、NOIが算出されます。運営費用比率は、実効総収入に対する運営費用の割合を表す、一般的な効率性の指標です。
計算例:年間満室想定賃料36,000ドル、その他収入なし、空室損失5%、年間運営費用10,000ドルの物件の場合、実効総収入は34,200ドル(36,000ドル×0.95)、NOIは24,200ドル(34,200ドル−10,000ドル)となり、運営費用比率は約29.2%(10,000ドル÷34,200ドル)です。
よくある誤解
- 住宅ローンの返済額を運営費用に含めてしまうこと——負債の返済は、NOIが資金調達から独立して物件の収益を測定することを意図しているため、定義上NOIから除外されます。
- 空室・未回収損失を差し引き忘れること。これにより、物件が実際に回収する額に対してNOIが過大に算出されます。
- 大規模な改修(例:屋根の葺き替え)のための資本的支出を運営費用として含めてしまうこと——これらは投資分析において通常、日常の運営コストとは別に扱われます。
- 異なる空室の前提を持つ物件間でNOIの数値を比較する際に、実効総収入ではなく満室想定賃料を使ってしまうこと。
- 物件の種類と地域の市場状況を調整せずに、全国的な「一般的な」費用比率をそのまま適用してしまうこと。どちらも現実的な運営費用を大きく変化させます。
よくある質問
純営業収益(NOI)とは何ですか?
純営業収益は、空室損失と運営費用(固定資産税、保険料、管理費、維持費)を差し引いた後、住宅ローンの返済額と所得税を差し引く前の物件の収益です。これは不動産投資分析で用いられる標準的な収益指標であり、キャップレート計算の基礎にもなっています。
NOIには住宅ローンの返済額が含まれますか?
いいえ。NOIは負債の返済前に計算されるため、住宅ローンの元金・利息の返済額は定義上除外されます。これにより、NOIは買い手が購入をどのように資金調達したかにかかわらず物件の運営パフォーマンスを測定でき、現金購入とレバレッジ購入のいずれとも比較可能になります。
NOIとキャッシュフローはどう違いますか?
NOIは負債の返済を除外しますが、キャッシュフロー(純キャッシュフロー、あるいは負債返済後キャッシュフローとも呼ばれます)は、NOIから実際の住宅ローン返済額を差し引いて計算されます。2つの物件が同一のNOIを持っていても、それぞれの購入にどれだけの負債をどのような条件で用いたかによって、キャッシュフローは大きく異なることがあります。
NOIにおいて何が運営費用としてカウントされますか?
典型的な運営費用には、固定資産税、保険料、物件管理手数料、日常の修繕・維持費、所有者が支払う光熱費、更新のための積立金が含まれます。住宅ローンの元金・利息、減価償却、大規模な改修のための資本的支出は、慣例的に運営費用から除外され、別途扱われます。
正常な運営費用比率とはどのくらいですか?
運営費用比率は物件の種類、築年数、地域の市場によって異なるため——集合住宅、小売、工業、戸建て賃貸はいずれも異なる典型的な費用構造を持つため——単一の普遍的な数値は存在しません。同じ市場・同じ資産クラスの類似物件と比較する方が、一般的な全国平均と比較するよりも有益な情報が得られます。
参考文献
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — net operating income definitions. fanniemae.com.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Multifamily underwriting guidance. hud.gov.
- Investopedia. Net Operating Income (NOI): Definition, Calculation, Components, and Example. investopedia.com.