キャップレート結果の見方
以下の表は、不動産投資分析で一般的に議論される大まかな参考範囲を示していますが、実際に許容されるキャップレートは、物件の種類、市場、現行の金利によって大きく異なります。
| おおよそのキャップレートの範囲 | 一般的な特徴 |
|---|---|
| 4%未満 | 低い——優良で低リスクな立地や、価格の値上がりが強く期待される市場でよく見られる |
| 4% – 7% | 中程度——多くの市場で、安定稼働している収益物件によく見られる範囲 |
| 7% – 10% | やや高い——知覚されるリスクが高い、二次的な市場、あるいはより多くの管理を要する物件でよく見られる |
| 10%超 | 高い——リスクが高い、経営難の物件、あるいは値上がりの期待が限られる市場と一般的に関連する |
- これらの範囲は一般的な市場観察であり、固定的なルールではありません。許容されるキャップレートは、物件の種類(集合住宅、小売、工業、戸建て賃貸)、地理的な市場、購入時点の金利環境によって異なります。
- キャップレートは資金調達コストを完全に除外しています。キャップレートが同一の2つの物件でも、購入に用いた負債の金額と条件によって、自己資金利回りは大きく異なることがあります。
- キャップレートは、現在または直近のNOIに基づく特定時点のスナップショットです。将来の賃料上昇、費用の変化、値上がりを予測するものではなく、これらはいずれも投資の実際の長期的なリターンに重要な影響を与えます。
キャップレートとは?
キャップレートは、物件の年間純営業収益(NOI)を、その物件の現在の市場価値または購入価格で割った、不動産投資における標準的な指標です。住宅ローンの返済額を差し引かず資金調達コストを除外しているため、キャップレートは物件のレバレッジなしの収益リターンを測定します。これにより、異なる金額の負債や現金で購入された物件同士を比較する際に有用な指標となります。
キャップレートは、商業用・住宅用の収益物件投資全般で、簡易的なスクリーニングおよび比較ツールとして広く用いられています。キャップレートが高いほど、一般的には価格に対する収益リターンが高いことを示しますが、それは知覚されるリスクの高さ、望ましくない立地、あるいはより積極的な管理を必要とする物件を反映している可能性もあり、キャップレートだけではこれらの違いを見分けることはできません。
キャップレートは、資金調達を考慮に入れ、物件価値全体ではなく実際に投資された現金(頭金)に対するリターンを測定する自己資金利回り(キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン)と混同すべきではありません。
このキャップレート計算ツールの使い方
- 物件の年間純営業収益(NOI)——住宅ローンの返済額や所得税を差し引く前の、賃貸収入その他の収入から運営費用と空室分を差し引いたもの——を入力してください。
- 物件の現在の市場価値または購入価格を入力してください。
- 算出されたキャップレートと、それに相当する月間NOIを確認してください。
キャップレートを支える計算式
キャップレートは、年間純営業収益を物件価値で割り、パーセントで表すことで計算されます。NOI自体が負債の返済(住宅ローンの返済額)と所得税を除外しているため、キャップレートは資金調達方法にかかわらず物件の収益パフォーマンスを反映します。
計算例:年間NOIが24,000ドルで物件価値が400,000ドルの物件は、キャップレート6%(24,000ドル÷400,000ドル)となり、これは月間NOI2,000ドルに相当します。
よくある誤解
- 総賃貸収入を純営業収益(NOI)の代わりに使ってしまうこと——キャップレートには、総賃料ではなく、運営費用と空室分を差し引いた後の収入が必要です。
- 住宅ローンの返済額(負債の返済)をNOIの数値に含めてしまうこと——キャップレートは特に、資金調達前のレバレッジなしの指標です。
- それぞれが異なるリスクと管理プロファイルを持つことを調整せずに、大きく異なる物件の種類や市場間でキャップレートを比較してしまうこと。
- なぜ高いのかを調べずに、キャップレートが高い物件を自動的により良い投資だと扱ってしまうこと——高いリスク、繰延メンテナンス、あるいは衰退している市場を反映している場合があり、単により良い価値であるとは限りません。
- 実際の直近の収入と費用ではなく、古い、あるいは予測(プロフォーマ)されたNOIの数値を使ってしまうこと。これにより、物件の実際のパフォーマンスに対してキャップレートが過大評価される可能性があります。
よくある質問
賃貸物件にとって良いキャップレートとはどのくらいですか?
普遍的に「良い」キャップレートというものは存在しません——許容される範囲は、物件の種類、市場、金利環境に大きく左右されます。おおよそ4〜10%程度のキャップレートが、さまざまな市場や物件の種類で一般的に議論されており、低いキャップレートは優良で低リスクな立地と、高いキャップレートは知覚されるリスクの高さや二次的な市場としばしば関連付けられます。
キャップレートはどのように計算されますか?
キャップレートは、物件の年間純営業収益(NOI)を、現在の物件価値または購入価格で割り、パーセントで表したものです。例えば、年間NOIが24,000ドルで物件価値が400,000ドルの物件は、キャップレート6%(24,000ドル÷400,000ドル×100)となります。
キャップレートと自己資金利回り(キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン)の違いは何ですか?
キャップレートは、資金調達を一切除外して、NOIを物件の全体価値に対するパーセントで測定します——物件のレバレッジなしのパフォーマンスを反映します。自己資金利回りは、実際に投資された現金(通常は頭金)に対するパーセントとして、実際の年間キャッシュフロー(住宅ローンの返済後)を測定します——投資家固有のレバレッジをかけたリターンを反映しており、資金調達の条件によってキャップレートより高くも低くもなり得ます。
キャップレートには住宅ローンの返済額が含まれますか?
いいえ。キャップレートは純営業収益(NOI)を用いて計算されますが、これは定義上、負債の返済(住宅ローンの元金・利息の返済)および所得税を除外しています。これにより、キャップレートは資金調達方法にかかわらず物件を比較するのに有用な指標となります。
なぜキャップレートは立地によってこれほど大きく異なるのですか?
キャップレートは、物件の収益に対するリスクと成長見込みについての市場全体の評価を反映しています。強い値上がりが期待される優良で低リスクな市場は、より低いキャップレートで取引される傾向があります(投資家は知覚される安全性と成長と引き換えに、より低い現在の収益リターンを受け入れます)。一方、リスクが高い、あるいは成長が遅い市場は、その追加的なリスクを投資家に補うため、より高いキャップレートで取引される傾向があります。
参考文献
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — net operating income and capitalization rate definitions. fanniemae.com.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Federal Reserve Board. Commercial real estate lending guidance. federalreserve.gov.
- Investopedia. Capitalization Rate: Cap Rate Defined With Formula and Examples. investopedia.com.