अपने LTV परिणाम को समझना
नीचे दिए गए बैंड 80% कन्वेंशनल PMI थ्रेशोल्ड और अधिकतर कन्वेंशनल लेंडर द्वारा अभी भी अनुमति दिए जाने वाले ऊंचे LTV स्तरों के मुकाबले LTV को वर्गीकृत करते हैं, हालांकि आमतौर पर मॉर्गेज इंश्योरेंस या अतिरिक्त शर्तों के साथ।
| LTV | वर्गीकरण | सामान्य लेंडिंग संदर्भ |
|---|---|---|
| 80% या उससे कम | कम | सामान्य कन्वेंशनल PMI थ्रेशोल्ड पर या उससे नीचे |
| 80.01% – 95% | मानक | PMI थ्रेशोल्ड से ऊपर; कन्वेंशनल लोन पर आमतौर पर मॉर्गेज इंश्योरेंस ज़रूरी |
| 95% से ऊपर | उच्च | कई कन्वेंशनल लोन प्रोग्रामों की सामान्य अधिकतम LTV सीमा के निकट या उससे ऊपर |
- LTV थ्रेशोल्ड और PMI नियम लेंडर, लोन प्रोग्राम और लोन के उद्देश्य (खरीद, रेट-एंड-टर्म रीफाइनेंस, कैश-आउट रीफाइनेंस) के अनुसार बदलते हैं; ऊपर दिए बैंड सामान्य कन्वेंशनल-लेंडिंग परंपराओं को दर्शाते हैं, किसी विशेष लेंडर की शर्तों को नहीं।
- रीफाइनेंस या होम इक्विटी लोन के लिए, लेंडर अक्सर कंबाइंड लोन-टू-वैल्यू (CLTV) का उपयोग करते हैं, जो प्रॉपर्टी पर सुरक्षित सभी लोन की बकाया राशियों को जोड़ता है — यह कैलकुलेटर केवल एक लोन राशि के लिए LTV निकालता है।
- लेंडिंग उद्देश्यों के लिए प्रॉपर्टी मूल्य आमतौर पर एक प्रोफेशनल मूल्यांकन पर आधारित होता है, जो मालिक के बाज़ार मूल्य के अनुमान से अलग हो सकता है।
लोन-टू-वैल्यू (LTV) अनुपात क्या है?
लोन-टू-वैल्यू अनुपात बकाया लोन राशि को प्रॉपर्टी के मूल्यांकित मूल्य या खरीद कीमत से विभाजित करके प्रतिशत के रूप में निकाला जाता है। Fannie Mae और अन्य कन्फॉर्मिंग-लोन गाइडलाइंस LTV को एक मुख्य अंडरराइटिंग मापदंड की तरह इस्तेमाल करती हैं क्योंकि यह सीधे दर्शाता है कि लोन राशि और प्रॉपर्टी के मूल्य के बीच कितना इक्विटी कुशन मौजूद है — कम LTV का मतलब है अधिक इक्विटी और आमतौर पर लेंडर के लिए कम जोखिम।
80% LTV स्तर कन्वेंशनल होम लोन पर व्यापक रूप से संदर्भित थ्रेशोल्ड है: 80% LTV पर या उससे नीचे, प्राइवेट मॉर्गेज इंश्योरेंस (PMI) आमतौर पर ज़रूरी नहीं होता, जबकि 80% LTV से ऊपर, छोटे इक्विटी कुशन से लेंडर को सुरक्षा देने के लिए आमतौर पर PMI ज़रूरी होता है। अलग-अलग लोन प्रोग्राम और लेंडर अलग थ्रेशोल्ड और नियम लागू कर सकते हैं।
रीफाइनेंसिंग और होम इक्विटी लेंडिंग में भी LTV एक अहम आंकड़ा है, क्योंकि लेंडर आमतौर पर यह सीमित करते हैं कि किसी प्रॉपर्टी के बदले अधिकतम कितना उधार दिया जा सकता है, जो एक अधिकतम LTV (या जब एक ही प्रॉपर्टी पर कई लोन सुरक्षित हों तो कंबाइंड LTV) पर आधारित होता है जो वे देने को तैयार हैं।
इस LTV कैलकुलेटर का उपयोग कैसे करें
- वर्तमान लोन राशि (या खरीद अथवा रीफाइनेंस के लिए प्रस्तावित लोन राशि) दर्ज करें।
- प्रॉपर्टी का वर्तमान बाज़ार मूल्य या मूल्यांकित मूल्य (या नई खरीद के लिए खरीद कीमत) दर्ज करें।
- LTV अनुपात, परिणामी इक्विटी प्रतिशत, और इक्विटी की डॉलर राशि पढ़ें।
लोन-टू-वैल्यू अनुपात के पीछे का फॉर्मूला
LTV की गणना लोन राशि को प्रॉपर्टी मूल्य से विभाजित कर परिणाम को प्रतिशत के रूप में व्यक्त करने से होती है। इक्विटी प्रॉपर्टी मूल्य घटा लोन राशि है, और इक्विटी प्रतिशत बस 100% घटा LTV है।
उदाहरण: $400,000 मूल्य की प्रॉपर्टी पर $320,000 की लोन राशि से 80% का LTV बनता है ($320,000 ÷ $400,000), $80,000 की इक्विटी, और 20% का इक्विटी प्रतिशत।
सामान्य गलतियां
- लेंडर के मूल्यांकित मूल्य के बजाय मालिक के अनुमानित बाज़ार मूल्य का उपयोग करना, जिससे लेंडर की वास्तविक गणना से अलग LTV मिल सकता है।
- जब एक ही प्रॉपर्टी पर एक से अधिक लोन सुरक्षित हों — जैसे पहला होम लोन और HELOC — तब LTV को कंबाइंड लोन-टू-वैल्यू (CLTV) के साथ भ्रमित करना।
- यह मान लेना कि LTV 80% से नीचे जाते ही PMI अपने आप रद्द हो जाता है — अधिकतर लेंडर को PMI हटाने के लिए सर्विसर और इन्वेस्टर नियमों के अनुसार औपचारिक अनुरोध या नए मूल्यांकन की ज़रूरत होती है।
- यह नज़रअंदाज़ करना कि LTV समय के साथ बदलता है क्योंकि लोन राशि घटती है और प्रॉपर्टी मूल्य भी बदलता है, इसलिए एक स्नैपशॉट LTV तेज़ी से बदलते बाज़ार में महीनों में पुराना हो सकता है।
- कैश-आउट रीफाइनेंस पर पर्चेज़-मनी LTV थ्रेशोल्ड लागू करना, जहां कैश-आउट लेनदेन के अधिक जोखिम के कारण अधिकतम स्वीकार्य LTV अक्सर कम होता है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
अच्छा लोन-टू-वैल्यू अनुपात क्या है?
80% या उससे कम का LTV कन्वेंशनल होम लोन पर आमतौर पर अनुकूल माना जाता है क्योंकि यह वह व्यापक रूप से इस्तेमाल होने वाला थ्रेशोल्ड है जिसके नीचे प्राइवेट मॉर्गेज इंश्योरेंस आमतौर पर ज़रूरी नहीं होता। कम LTV आमतौर पर बड़ा इक्विटी कुशन दर्शाता है और अधिक अनुकूल लोन शर्तों से जुड़ा हो सकता है, हालांकि विशिष्ट आवश्यकताएं लेंडर और लोन प्रोग्राम के अनुसार बदलती हैं।
लोन-टू-वैल्यू अनुपात की गणना कैसे करें?
लोन राशि को प्रॉपर्टी के मूल्य (या खरीद कीमत) से विभाजित करें और 100 से गुणा करें। उदाहरण के लिए, $400,000 की प्रॉपर्टी पर $320,000 का लोन 80% का LTV देता है ($320,000 ÷ $400,000 × 100)। बचा हुआ 20% उधारकर्ता की प्रॉपर्टी में इक्विटी दर्शाता है।
LTV और CLTV में क्या अंतर है?
LTV एक अकेली लोन राशि की तुलना प्रॉपर्टी मूल्य से करता है। कंबाइंड लोन-टू-वैल्यू (CLTV) एक ही प्रॉपर्टी पर सुरक्षित सभी लोन की बकाया राशियों को जोड़ता है — उदाहरण के लिए, पहला होम लोन और होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट — और उस कुल राशि की तुलना प्रॉपर्टी मूल्य से करता है। दूसरा लोन या होम इक्विटी प्रोडक्ट अंडरराइट करते समय लेंडर अक्सर केवल LTV नहीं, बल्कि CLTV का उपयोग करते हैं।
क्या LTV मेरे होम लोन की ब्याज दर को प्रभावित करता है?
कई कन्वेंशनल लोन प्रोग्रामों पर, LTV प्राइसिंग को प्रभावित कर सकता है — ऊंचे LTV (कम इक्विटी) वाले लोन को कभी-कभी दर या फीस समायोजन के साथ प्राइस किया जाता है क्योंकि वे लेंडर के लिए अधिक जोखिम दर्शाते हैं, जबकि कम-LTV वाले लोन अधिक अनुकूल प्राइसिंग के लिए योग्य हो सकते हैं। विशिष्ट प्राइसिंग संरचनाएं लेंडर और लोन प्रोग्राम के अनुसार बदलती हैं।
मैं अपना LTV कैसे कम कर सकता हूं?
नियमित भुगतानों या अतिरिक्त मूलधन भुगतानों से लोन राशि घटने पर, या बाज़ार मूल्य वृद्धि अथवा सुधार से प्रॉपर्टी के मूल्य बढ़ने पर LTV कम होता है। चूंकि दोनों आंकड़े स्वतंत्र रूप से बदल सकते हैं, LTV की समय-समय पर फिर से गणना की जानी चाहिए, न कि इसे लोन शुरू होने के समय स्थिर मानना चाहिए।
संदर्भ
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a loan-to-value ratio? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is private mortgage insurance (PMI)? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.