दो अलग-अलग उत्पाद, दो अलग-अलग भुगतान आकार
गृह इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट गृह इक्विटी द्वारा सुरक्षित एक रिवॉल्विंग क्रेडिट लाइन है। ड्रॉ अवधि के दौरान, उधारकर्ता धनराशि निकाल सकता है और आमतौर पर केवल निकाली गई राशि पर ब्याज चुकाता है, इसलिए न्यूनतम भुगतान से शेष राशि कम नहीं होती। जब चुकौती अवधि शुरू होती है, तो आगे कोई निकासी की अनुमति नहीं होती और ऋणदाता उसी शेष राशि को चुकौती अवधि में पूरी तरह चुकाने के लिए आवश्यक भुगतान की पुनर्गणना करता है -- जिससे ड्रॉ-अवधि न्यूनतम की तुलना में काफी अधिक मासिक भुगतान बनता है।
इसके विपरीत, गृह इक्विटी ऋण एक दूसरी-गिरवी किस्त ऋण है: गृह इक्विटी के खिलाफ उधार ली गई एक निश्चित एकमुश्त राशि जो पहले दिन से एक निर्धारित अवधि में एक निश्चित दर पर समान मासिक किस्तों में चुकाई जाती है -- एक मानक मॉर्गेज जैसी ही परिशोधन संरचना। इसमें कोई ड्रॉ अवधि नहीं है और कोई भुगतान वृद्धि नहीं है -- पहले महीने का भुगतान अंतिम महीने के समान ही होता है।
हल किया गया उदाहरण: HELOC ड्रॉ-से-चुकौती वृद्धि
10-वर्षीय ड्रॉ अवधि और 15-वर्षीय चुकौती अवधि के साथ 8.5% पर $50,000 के शेष का ड्रॉ अवधि के दौरान केवल-ब्याज भुगतान प्रति माह $354.17 है। एक बार चुकौती शुरू होने पर, उसी $50,000 शेष पर 15 वर्षों में परिशोधन भुगतान $492.37 है -- $138.20 की भुगतान वृद्धि। दोनों चरणों में कुल ब्याज (10 वर्षों के केवल-ब्याज भुगतान प्लस 15 वर्षों के परिशोधन भुगतान) $81,126.56 है।
| चरण | भुगतान क्या कवर करता है | शेष राशि | सामान्य अवधि |
|---|---|---|---|
| ड्रॉ अवधि | केवल ब्याज (इस मॉडल में) | निकाली गई राशि पर स्थिर रहती है | आमतौर पर 5–10 वर्ष |
| चुकौती अवधि | ब्याज + मूल राशि (पूर्ण रूप से परिशोधित) | शून्य तक घटती है | आमतौर पर 10–20 वर्ष |
हल किया गया उदाहरण: गृह इक्विटी ऋण उधार क्षमता और भुगतान
गृह इक्विटी ऋण ऋणदाता आमतौर पर उधार को एक अधिकतम संयुक्त ऋण-मूल्य अनुपात (CLTV) -- आमतौर पर लगभग 80% से 85% -- तक सीमित करते हैं। 80% CLTV सीमा पर $250,000 के मॉर्गेज शेष वाला $400,000 का घर उधार लेने के लिए $70,000 उपलब्ध छोड़ता है ($400,000 × 0.80 − $250,000)। 15 वर्षों में 8% पर $50,000 उधार लेने पर प्रति माह $477.83 का खर्च होता है -- पूरी अवधि के लिए एक निश्चित भुगतान -- लगभग $36,009 का कुल ब्याज, और 75% की संयुक्त LTV बनती है।
- उपलब्ध इक्विटी = घर का मूल्य × (CLTV सीमा ÷ 100) − मॉर्गेज शेष
- मासिक भुगतान = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1], जहां P = ऋण राशि, n = महीने
- संयुक्त LTV = (मॉर्गेज शेष + ऋण राशि) ÷ घर का मूल्य × 100
कौन सी संरचना किस आवश्यकता के लिए उपयुक्त है
HELOC की रिवॉल्विंग, केवल-ब्याज ड्रॉ अवधि अनिश्चित या चरणबद्ध फंडिंग आवश्यकताओं वाली स्थितियों के लिए उपयुक्त है -- उदाहरण के लिए, चरणबद्ध लागतों वाला एक नवीनीकरण -- जहां उधारकर्ता अभी तक उपयोग नहीं किए गए धन पर ब्याज नहीं चुकाना चाहता। गृह इक्विटी ऋण की निश्चित एकमुश्त राशि और पहले दिन से स्तरीय भुगतान एक एकल ज्ञात खर्च के लिए उपयुक्त है, क्योंकि भुगतान (और कुल ब्याज) निश्चित और पूर्वानुमेय होता है, बिना किसी चुकौती-अवधि वृद्धि की योजना बनाए। दोनों घर द्वारा सुरक्षित दूसरी-गिरवी उत्पाद हैं, इसलिए यदि भुगतान चूक जाते हैं तो दोनों में फोरक्लोज़र का जोखिम होता है -- चाहे कोई भी संरचना चुनी जाए, यह जोखिम साझा है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
HELOC और गृह इक्विटी ऋण में क्या अंतर है?
HELOC एक रिवॉल्विंग क्रेडिट लाइन है जिसमें एक केवल-ब्याज ड्रॉ अवधि के बाद एक पूर्ण रूप से परिशोधित होने वाली चुकौती अवधि आती है। गृह इक्विटी ऋण एक निश्चित एकमुश्त राशि है जो शुरू से एक निर्धारित अवधि में एक निश्चित दर पर समान किस्तों में चुकाई जाती है, बिना किसी ड्रॉ अवधि या भुगतान वृद्धि के।
चुकौती शुरू होने पर HELOC भुगतान इतना क्यों बढ़ जाता है?
चूंकि केवल-ब्याज ड्रॉ-अवधि भुगतान मूल राशि को कम नहीं करते, इसलिए चुकौती शुरू होने पर पूरी निकाली गई शेष राशि अब भी बकाया रहती है, लेकिन अब इसे एक निश्चित, अक्सर छोटी अवधि में चुकाना होता है। 8.5% पर $50,000 की शेष राशि पर, भुगतान $354.17 (केवल ब्याज) से बढ़कर $492.37 (परिशोधन) हो जाता है -- $138.20 की वृद्धि।
गृह इक्विटी ऋण के साथ मैं कितना उधार ले सकता हूं?
ऋणदाता आमतौर पर संयुक्त ऋण-मूल्य अनुपात को लगभग 80% से 85% तक सीमित करते हैं। 80% CLTV सीमा पर $250,000 के मॉर्गेज वाला $400,000 का घर $70,000 की उधार लेने योग्य इक्विटी छोड़ता है, हालांकि वास्तविक स्वीकृति क्रेडिट, आय और एक मूल्यांकन पर भी निर्भर करती है।
क्या HELOC दरें निश्चित होती हैं या परिवर्तनशील?
अधिकांश HELOC एक परिवर्तनशील ब्याज दर रखते हैं, जो आमतौर पर प्राइम रेट जैसे किसी सूचकांक से जुड़ी होती है, इसलिए भुगतान ड्रॉ और चुकौती दोनों अवधियों के दौरान बदल सकता है। गृह इक्विटी ऋण आमतौर पर पूरी अवधि के लिए निश्चित-दर वाले होते हैं।
संदर्भ
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What you should know about home equity lines of credit. https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a home equity loan? https://www.consumerfinance.gov/
- Federal Trade Commission (FTC) — Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. https://consumer.ftc.gov/