पांच इनपुट जो वास्तव में निर्णय तय करते हैं
किराया-बनाम-खरीद तुलना एक अकेली संख्या नहीं है -- यह पांच धारणाएं हैं जो एक साथ काम करती हैं: घर का खरीद मूल्य और डाउन पेमेंट, मॉर्गेज दर, वर्तमान किराया, समय-अवधि, और अपेक्षित वार्षिक घर मूल्य वृद्धि तथा किराया वृद्धि दरें। खरीदने में एक डाउन पेमेंट, चालू मॉर्गेज भुगतान, और अतिरिक्त स्वामित्व लागतें (संपत्ति कर, बीमा, रखरखाव) शामिल हैं, लेकिन इससे ऋण चुकौती और घर के मूल्य में किसी भी वृद्धि दोनों के माध्यम से इक्विटी भी बनती है -- ऐसा मूल्य जो मालिक अवधि के अंत में अपने पास रखता है। किराये में डाउन पेमेंट और स्वामित्व लागतों से बचा जाता है लेकिन कोई इक्विटी नहीं बनती, और किराया स्वयं समय के साथ आमतौर पर बढ़ता है।
शुद्ध स्वामित्व लागत की गणना कुल नकद व्यय (डाउन पेमेंट, मॉर्गेज भुगतान, और स्वामित्व लागतें) में से अवधि के अंत में बरकरार रखे गए इक्विटी मूल्य (उस समय घर का मूल्य घटा शेष ऋण राशि) को घटाकर की जाती है। कुल किराये की लागत बस उसी अवधि में चुकाया गया संचयी किराया है, जिसमें किराया प्रति वर्ष बढ़ने की धारणा होती है। दर्ज की गई धारणाओं के लिए जो भी कुल राशि कम है, वही कम-लागत विकल्प है।
- मॉर्गेज भुगतान M = L × [r(1+r)^360] ÷ [(1+r)^360 − 1], जहां L = मूल्य − डाउन पेमेंट
- अवधि के अंत में इक्विटी = अवधि के अंत में घर का मूल्य − शेष ऋण राशि
- शुद्ध स्वामित्व लागत = डाउन पेमेंट + कुल मॉर्गेज भुगतान + कुल स्वामित्व लागतें − अवधि के अंत की इक्विटी
- कुल किराया लागत = संचयी चुकाया गया किराया, जो दर्ज की गई किराया-वृद्धि दर पर वार्षिक रूप से बढ़ता है
हल किया गया उदाहरण
6.5% पर 20% डाउन ($80,000, एक $320,000 का ऋण) के साथ $400,000 का घर $2,022.62 का मॉर्गेज भुगतान रखता है। 7 वर्षों में, 3% वार्षिक घर मूल्य वृद्धि और 1.5% वार्षिक स्वामित्व लागतों के साथ, घर का मूल्य बढ़कर लगभग $491,950 हो जाता है और शेष ऋण राशि घटकर लगभग $289,332 रह जाती है, जिससे लगभग $202,618 की इक्विटी बनती है। कुल चुकाया गया नकद -- डाउन पेमेंट, मॉर्गेज भुगतान और स्वामित्व लागतें -- लगभग $291,900 है, इसलिए शुद्ध स्वामित्व लागत लगभग $89,282 है। $1,800 प्रति माह और 3% वार्षिक किराया वृद्धि पर किराये पर लेने की लागत उसी 7 वर्षों में कुल लगभग $165,509 है। चूंकि शुद्ध स्वामित्व लागत ($89,282) कुल किराये की लागत ($165,509) से कम है, इसलिए इन धारणाओं के तहत खरीदना लगभग $76,227 से बेहतर साबित होता है।
वृद्धि दर की धारणा इतनी हावी क्यों है
वही $400,000/6.5%/7-वर्ष की तुलना केवल वृद्धि दर बदलने से, हर दूसरे इनपुट को स्थिर रखते हुए, काफी बदल जाती है -- यही कारण है कि वृद्धि दर आमतौर पर पूरी तुलना में सबसे संवेदनशील एकल धारणा है।
| वार्षिक घर मूल्य वृद्धि | शुद्ध स्वामित्व लागत (7 वर्ष) | कुल किराया लागत (7 वर्ष) | कम-लागत विकल्प |
|---|---|---|---|
| 1% | ≈ $150,000 | $165,509 | खरीदना (कम अंतर) |
| 3% | $89,282 (सटीक) | $165,509 (सटीक) | खरीदना |
| 5% | ≈ $30,000 | $165,509 | खरीदना (अधिक अंतर) |
| 0% (कोई वृद्धि नहीं) | ≈ $178,000 | $165,509 | किराया (इस परिदृश्य में) |
यह तुलना क्या छोड़ देती है
मॉडल में बिक्री लागतें शामिल नहीं हैं -- रियल एस्टेट कमीशन और बिक्री पर क्लोजिंग लागतें, जो आमतौर पर बिक्री मूल्य का कई प्रतिशत होती हैं और अगर घर अवधि के अंत में बेचा जाए तो वास्तव में प्राप्त इक्विटी को कम कर देंगी। इसमें मॉर्गेज ब्याज और संपत्ति कर कटौतियां, स्थानांतरण लागतें, और किराये से मिलने वाली लचीलेपन की कीमत भी शामिल नहीं है। एक छोटी समय-अवधि खरीदने को बदतर दिखाने की प्रवृत्ति रखती है, केवल इसलिए क्योंकि इक्विटी और वृद्धि को शुरुआती लेन-देन लागतों की भरपाई करने के लिए कम समय मिलता है -- इनमें से कोई भी वृद्धि-दर की धारणा को शुरू से कम अनिश्चित नहीं बनाता।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
किराये पर लेना सस्ता है या खरीदना?
यह पूरी तरह विशिष्ट संख्याओं पर निर्भर करता है: खरीद मूल्य, डाउन पेमेंट, मॉर्गेज दर, वर्तमान किराया, समय-अवधि, और अनुमानित वृद्धि तथा किराया वृद्धि। एक हल किए गए उदाहरण में -- 6.5% पर 20% डाउन वाला $400,000 का घर, 7 वर्षों में $1,800 के किराये के मुकाबले -- खरीदना लगभग $76,227 से बेहतर साबित होता है, लेकिन अकेले वृद्धि दर की धारणा बदलने से यह परिणाम पलट सकता है।
किराया-बनाम-खरीद के निर्णय के लिए कौन सा इनपुट सबसे महत्वपूर्ण है?
घर की मूल्य वृद्धि आमतौर पर सबसे संवेदनशील धारणा है। हल किए गए उदाहरण में, वृद्धि दर को 3% से घटाकर 0% करने से निर्णय खरीदने ($76,227 के पक्ष में) से पलटकर किराये (लगभग $12,500 के पक्ष में) की ओर हो जाता है, जबकि बाकी सभी इनपुट अपरिवर्तित रहते हैं।
क्या किराया-बनाम-खरीद तुलना में बिक्री लागतें शामिल होती हैं?
इस मॉडल में नहीं। इसमें रियल एस्टेट कमीशन और बिक्री पर क्लोजिंग लागतें शामिल नहीं हैं, जो अगर घर बेचा जाए तो वास्तव में प्राप्त इक्विटी को कम कर देंगी -- इन्हें छोड़ने से खरीदना बिक्री लागतों को शामिल करने की तुलना में कुछ अधिक अनुकूल दिखता है।
समय-अवधि इतनी मायने क्यों रखती है?
खरीदने में शुरुआती लागतें शामिल होती हैं -- डाउन पेमेंट और वास्तव में, क्लोजिंग लागतें -- जो घर को जितने वर्षों तक रखा जाता है उन पर फैली होती हैं, जबकि इक्विटी धीरे-धीरे बनती है। छोटी अवधियों में ये शुरुआती लागतें कम समय में फैली होती हैं, जो अक्सर किराये को अधिक अनुकूल दिखाता है; लंबी अवधियों में, संचित इक्विटी के पास उनकी भरपाई करने के लिए अधिक समय होता है।
संदर्भ
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — Renting vs. buying a home: factors to consider. https://www.consumerfinance.gov/
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — homeownership counseling and affordability resources. https://www.hud.gov/
- Freddie Mac — understanding mortgage options and loan types. https://www.freddiemac.com/