Ce que coûte et fait un point d'escompte hypothécaire
Un point d'escompte hypothécaire est des frais initiaux payés à la clôture, conventionnellement fixés à 1 % du montant du prêt par point, en échange d'une réduction du taux d'intérêt du prêt. Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) décrit les points d'escompte comme un moyen de « racheter » le taux : l'emprunteur paie davantage au départ afin que le prêteur facture moins sur la durée du prêt.
L'ampleur de la réduction de taux qu'un seul point procure est fixée par le prêteur et varie selon le programme de prêt et les conditions du marché -- il n'existe aucun chiffre unique fixe pour le secteur. Une réduction approximative de 0,25 point de pourcentage par point est souvent citée comme référence de départ, mais le chiffre réel de toute offre précise devrait toujours être confirmé sur l'estimation de prêt (Loan Estimate) du prêteur plutôt que présumé.
Le calcul du mois de rentabilité
Le seuil de rentabilité est le test standard pour déterminer si les points peuvent s'autofinancer : il se calcule comme le coût des points divisé par les économies de paiement mensuelles, arrondi au mois entier supérieur puisqu'un mois partiel d'économies ne récupère pas entièrement le coût avant le mois complet suivant. Un emprunteur qui vend ou refinance avant le mois de rentabilité a payé plus pour les points au départ que ce que le taux réduit lui a fait économiser; un emprunteur qui conserve le prêt bien au-delà de ce mois en sort gagnant selon cette comparaison.
Ce calcul isole la valeur de la seule réduction de taux en comparant le même montant de prêt et la même durée à deux taux différents. Il ne tient pas compte du coût d'opportunité de l'argent utilisé pour acheter les points -- par exemple, investir cet argent ailleurs -- ce qui constitue une considération distincte que certains emprunteurs soupèsent en plus du mois de rentabilité lui-même.
Exemple chiffré : 1 point sur un prêt de 300 000 $ à 6,5 %
Prenons un prêt de 300 000 $ sur 30 ans avec un taux de base de 6,5 % sans aucun point. Acheter 1 point coûte 300 000 $ x 1 % = 3 000 $ et, à une réduction citée par le prêteur de 0,25 point de pourcentage par point, abaisse le taux à 6,25 %.
Selon la formule d'amortissement standard, le paiement au taux de base de 6,5 % est de 1 896,20 $ par mois, et le paiement au taux réduit de 6,25 % est de 1 847,15 $ par mois -- une économie mensuelle de 49,05 $. Le seuil de rentabilité est de 3 000 $ / 49,05 $ = 61,16 mois, arrondi au 62e mois; si le prêt est conservé jusqu'à son échéance complète de 30 ans (360 mois), les économies nettes projetées après avoir tenu compte du coût de 3 000 $ sont d'environ 14 658,89 $.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Paiement au taux de base (6,5 %) | 1 896,20 $ |
| Paiement au taux réduit (6,25 %, après 1 point) | 1 847,15 $ |
| Économies mensuelles | 49,05 $ |
| Coût de 1 point | 3 000 $ |
| Seuil de rentabilité | 62e mois |
| Économies nettes si conservé jusqu'à échéance de 360 mois | ≈ 14 658,89 $ |
Pourquoi l'horizon de rentabilité compte
Que l'achat de points soit judicieux dépend entièrement de la durée réelle de détention du prêt par rapport au mois de rentabilité, et non de l'ampleur de la seule réduction de taux -- une forte réduction de taux achetée avec un coût de points élevé peut encore avoir une longue période de rentabilité, tandis qu'une réduction modeste sur un montant de prêt plus petit pourrait être rentable rapidement. Dans l'exemple chiffré, un emprunteur confiant qu'il conservera le prêt bien au-delà de 62 mois est susceptible de profiter du point; un emprunteur qui s'attend à vendre ou refinancer plus tôt paierait probablement plus pour le point qu'il n'a récupéré en économies.
Comme la durée de détention réaliste est incertaine pour de nombreux emprunteurs -- changements d'emploi, circonstances familiales et conditions de marché peuvent tous provoquer une vente ou un refinancement plus précoce que prévu -- le CFPB conseille de mettre en balance la probabilité d'une sortie anticipée avec le mois de rentabilité projeté avant d'acheter des points, plutôt que de présumer que le prêt sera conservé jusqu'à échéance complète.
Points contre mise de fonds plus élevée
Acheter des points et verser une mise de fonds plus élevée sont des leviers différents avec des mécanismes différents : un point d'escompte réduit le taux d'intérêt sur un montant de prêt fixe, tandis qu'une mise de fonds plus élevée réduit le montant du prêt lui-même, abaissant à la fois le paiement mensuel et les intérêts totaux versés sans nécessiter d'atteindre un mois de rentabilité, puisqu'un prêt plus petit coûte simplement moins cher à assurer dès le premier paiement. L'argent requis pour l'une ou l'autre stratégie provient du même bassin de fonds disponibles à la clôture, de sorte que choisir entre les deux est un compromis direct pour un emprunteur disposant d'un montant fixe de liquidités supplémentaires.
Comme une mise de fonds plus élevée réduit le montant du prêt immédiatement sans exigence future de rentabilité, elle ne comporte pas le même risque prospectif qu'une vente ou un refinancement anticipé pourrait laisser le coût non récupéré, ce qui constitue l'exposition inhérente à l'achat de points. Les emprunteurs disposant d'un montant fixe de liquidités supplémentaires à la clôture devraient comparer les économies ajustées au seuil de rentabilité des points par rapport à la réduction de paiement immédiate et inconditionnelle qu'apporterait une mise de fonds plus élevée.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un point d'escompte hypothécaire?
Un point d'escompte hypothécaire est des frais initiaux payés à la clôture, équivalant conventionnellement à 1 % du montant du prêt, en échange d'un taux d'intérêt plus bas sur le prêt. Le Consumer Financial Protection Bureau décrit cela comme « racheter » le taux -- payer davantage au départ en échange d'un taux plus bas, et donc d'un paiement plus bas, pour la durée du prêt.
De combien un point réduit-il mon taux d'intérêt?
Il n'existe aucun chiffre unique fixe pour le secteur -- la réduction de taux par point est fixée par le prêteur et varie selon le programme de prêt et les conditions du marché. Une réduction approximative de 0,25 point de pourcentage par point est souvent citée comme référence de départ, mais le chiffre réel d'un prêt précis devrait être confirmé sur l'estimation de prêt (Loan Estimate) du prêteur.
Qu'est-ce que le seuil de rentabilité des points hypothécaires, et comment se calcule-t-il?
Le seuil de rentabilité est le nombre de mois nécessaires pour que les économies mensuelles accumulées grâce au taux réduit égalent le coût initial des points, calculé comme le coût des points divisé par les économies mensuelles, arrondi au mois entier. Dans un exemple chiffré avec 3 000 $ de coût de points et 49,05 $ d'économies mensuelles, le seuil de rentabilité tombe au 62e mois.
Un point de 3 000 $ sur un prêt de 300 000 $ en vaut-il la peine?
Cela dépend de la durée pendant laquelle le prêt sera conservé. Dans l'exemple chiffré, le point atteint la rentabilité au 62e mois; un emprunteur confiant qu'il conservera le prêt bien au-delà de ce point est susceptible de gagner environ 14 658,89 $ nets s'il est conservé jusqu'à échéance complète de 30 ans, tandis qu'un emprunteur susceptible de vendre ou refinancer plus tôt pourrait ne pas récupérer le coût initial.
Devrais-je acheter des points ou verser une mise de fonds plus élevée à la place?
Un point d'escompte réduit le taux d'intérêt sur un montant de prêt fixe et exige de conserver le prêt au-delà d'un mois de rentabilité pour être payant, tandis qu'une mise de fonds plus élevée réduit le montant du prêt lui-même immédiatement, abaissant le paiement et les intérêts totaux dès le premier mois sans exigence de rentabilité. Les emprunteurs disposant d'un montant fixe de liquidités supplémentaires devraient comparer les économies ajustées au seuil de rentabilité des points par rapport à la réduction inconditionnelle qu'apporte une mise de fonds plus élevée.
Les points d'escompte sont-ils les mêmes que les points d'origination?
Non. Les points d'escompte réduisent le taux d'intérêt et sont le type de point que ce calculateur modélise. Les points d'origination sont des frais distincts que certains prêteurs facturent pour couvrir le coût du traitement du prêt et ne réduisent pas le taux, de sorte qu'ils ne font pas partie de la comparaison de rentabilité décrite ici.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.