Le paiement forfaitaire est le solde restant -- pas des frais
Un prêt hypothécaire à paiement forfaitaire fixe le paiement mensuel comme si le prêt s'amortissait sur un long échéancier -- souvent 15, 20 ou 30 ans -- mais la durée réelle du prêt est beaucoup plus courte, généralement de cinq à sept ans. Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) explique qu'à la fin de cette durée plus courte, tout le solde du prêt restant devient exigible en un seul versement, appelé paiement forfaitaire, plutôt que le prêt continuant de s'amortir vers zéro.
Le paiement forfaitaire n'est pas des frais ou une pénalité supplémentaire s'ajoutant au prêt; il correspond exactement au solde de capital impayé restant après les paiements de l'emprunteur pendant la durée du prêt à paiement forfaitaire, calculé avec la même mathématique d'amortissement utilisée pour fixer le paiement mensuel. Comme le paiement est calibré pour un échéancier beaucoup plus long que la durée réelle du prêt, seule une petite fraction du capital original est remboursée avant l'échéance du paiement forfaitaire.
Exemple chiffré : un prêt de 250 000 $ échéant à l'année 7
Prenons un prêt de 250 000 $ à un taux annuel de 5,5 %, avec le paiement mensuel calculé sur un échéancier d'amortissement de 30 ans mais le prêt échéant réellement après 7 ans. Selon la formule d'amortissement standard, le paiement mensuel est de 1 419,47 $, identique à ce qu'exigerait un prêt complet de 30 ans du même montant et au même taux.
Sur 84 mois (7 ans) de paiements, l'emprunteur verse au total 1 419,47 $ x 84 = 119 235,69 $, dont 91 275,41 $ vont aux intérêts et le reste réduit le capital. Le solde encore dû à ce moment -- le paiement forfaitaire exigible -- est de 222 039,72 $, ce qui signifie que seuls 27 960,28 $ des 250 000 $ de capital original ont été remboursés après sept ans.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Paiement mensuel (échéancier sur 30 ans) | 1 419,47 $ |
| Total versé sur 7 ans | 119 235,69 $ |
| Intérêts versés sur 7 ans | 91 275,41 $ |
| Capital remboursé sur 7 ans | 27 960,28 $ |
| Paiement forfaitaire dû à l'année 7 | 222 039,72 $ |
Pourquoi si peu de capital est remboursé
La mathématique d'amortissement standard concentre les intérêts dans les premières années de tout prêt, puisque les intérêts sont calculés sur le solde impayé et que ce solde est à son plus haut niveau au départ; la réduction du capital ne s'accélère que plus tard dans l'échéancier, à mesure que le solde diminue. Le paiement mensuel d'un prêt à paiement forfaitaire est calculé sur un échéancier -- 30 ans dans cet exemple -- bien plus long que les 7 ans que le prêt dure réellement, de sorte que l'échéance du paiement forfaitaire tombe bien dans la portion de la courbe d'amortissement dominée par les intérêts.
C'est la raison structurelle pour laquelle un paiement forfaitaire représente typiquement la majeure partie du montant du prêt original plutôt qu'un petit reliquat : le paiement n'a jamais été conçu pour rembourser le prêt d'ici l'échéance, mais seulement pour garder le coût mensuel plus bas que celui d'un prêt entièrement amorti sur la courte durée réelle du prêt.
La décision refinancer ou vendre à l'échéance du paiement forfaitaire
Lorsqu'un prêt à paiement forfaitaire vient à échéance, l'emprunteur dispose essentiellement de trois options : refinancer le solde restant dans un nouveau prêt, vendre la propriété et utiliser le produit de la vente pour régler le solde, ou payer le montant forfaitaire avec d'autres fonds disponibles. Chaque option dépend de conditions qui ne peuvent être garanties au moment de l'origination -- le refinancement dépend de la qualification du crédit et du revenu de l'emprunteur à cette date future ainsi que des taux du marché à ce moment-là, tandis que la vente dépend de la valeur marchande de la propriété et de la rapidité avec laquelle une vente peut se conclure par rapport à l'échéance.
Comme aucun de ces résultats n'est certain des années à l'avance, un emprunteur contractant un prêt à paiement forfaitaire planifie en réalité autour d'un événement futur précis -- une vente, un refinancement ou un paiement forfaitaire -- se produisant comme prévu. C'est le cadre de risque central d'une structure à paiement forfaitaire : le faible paiement pendant la durée du prêt est échangé contre une obligation importante et limitée dans le temps à la fin de celle-ci.
Où les prêts à paiement forfaitaire sont-ils le plus couramment utilisés
Les structures à paiement forfaitaire apparaissent dans certains prêts résidentiels, mais sont plus courantes dans l'immobilier commercial et le financement à court terme, où l'emprunteur s'attend à refinancer, vendre l'actif ou autrement régler le solde bien avant l'échéance. Un emprunteur utilisant une structure à paiement forfaitaire pour une résidence principale devrait avoir un plan précis et réaliste pour l'échéance du paiement forfaitaire plutôt que de compter sur des conditions de marché générales favorables au moment où le prêt vient à échéance.
Un prêt-relais est une structure connexe à court terme pouvant servir de voie pour régler un paiement forfaitaire si une vente est attendue mais ne s'est pas conclue avant l'échéance, bien qu'un prêt-relais comporte ses propres coûts et exigences de qualification qui devraient être évalués selon leurs propres termes plutôt que présumés comme un recours automatique.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un paiement forfaitaire?
Un paiement forfaitaire est le solde entier restant d'un prêt qui devient exigible en un seul versement à la fin d'une durée de prêt plus courte, même si le paiement mensuel a été calculé selon un échéancier d'amortissement beaucoup plus long. Le Consumer Financial Protection Bureau décrit les prêts à paiement forfaitaire comme des prêts où ce paiement final est souvent nettement plus élevé que les paiements mensuels réguliers.
Quelle part d'un prêt à paiement forfaitaire de 250 000 $ est remboursée avant l'échéance?
Dans un exemple chiffré sur un prêt de 250 000 $ à 5,5 %, amorti sur 30 ans mais échéant à l'année 7, l'emprunteur verse au total 119 235,69 $ sur ces 84 mois, dont 91 275,41 $ en intérêts. Seuls 27 960,28 $ des 250 000 $ de capital original ont été remboursés à l'échéance du paiement forfaitaire, laissant un paiement forfaitaire de 222 039,72 $.
Le paiement forfaitaire peut-il dépasser le montant emprunté à l'origine?
Non. Le paiement forfaitaire correspond au solde de capital restant après les paiements prévus, calculé avec la même mathématique d'amortissement utilisée pour fixer le paiement mensuel du prêt -- il est toujours inférieur au montant du prêt original, bien qu'il puisse encore représenter la majeure partie de ce montant si la durée du prêt est courte par rapport à l'échéancier d'amortissement.
Que se passe-t-il lorsqu'un prêt à paiement forfaitaire vient à échéance?
L'emprunteur doit payer le solde restant complet -- par refinancement dans un nouveau prêt, par la vente de la propriété, ou avec d'autres fonds. Aucun de ces résultats n'est garanti des années à l'avance, puisque le refinancement dépend du crédit de l'emprunteur et des taux du marché à cette date future, et une vente dépend de la valeur marchande de la propriété et du moment de la vente.
Qui utilise généralement des prêts à paiement forfaitaire?
Les structures à paiement forfaitaire sont plus courantes dans le financement immobilier commercial et certains prêts résidentiels à court terme, généralement utilisées par des emprunteurs qui s'attendent à refinancer, vendre la propriété ou autrement régler le prêt avant l'échéance du paiement forfaitaire plutôt que de le conserver jusqu'à l'amortissement complet.
Puis-je payer davantage pendant la durée du prêt pour réduire le montant forfaitaire?
Effectuer des paiements de capital supplémentaires pendant la durée du prêt réduit le solde dû à l'échéance du paiement forfaitaire, de la même façon que des paiements supplémentaires réduisent plus rapidement le solde de tout prêt amortissable que le seul paiement prévu -- à condition que le prêt ne comporte aucune pénalité de remboursement anticipé, ce qui devrait être confirmé dans les documents du prêt avant d'effectuer des paiements supplémentaires.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a balloon payment? Are balloon payments legal? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.