Ihren DSCR verstehen
Die folgenden Bänder spiegeln eine weit verbreitete Kreditvergabe-Konvention zur Interpretation des DSCR in der gewerblichen Immobilien- und Kleinunternehmensfinanzierung wider.
| DSCR | Übliche Bezeichnung | Was er signalisiert |
|---|---|---|
| 1,25 oder höher | Stark | Das NOI übersteigt die Kreditzahlungen um eine komfortable Marge, die viele gewerbliche Kreditgeber verlangen. |
| 1,00 – 1,24 | Akzeptabel | Das NOI deckt die Kreditzahlungen, jedoch mit knapper Fehlermarge. |
| Unter 1,00 | Angespannt | Das NOI allein deckt die Kreditzahlungen nicht vollständig; die Deckungslücke müsste aus anderen Barreserven kommen. |
- Der Schwellenwert von 1,25 spiegelt einen weit verbreiteten Mindestwert unter gewerblichen Immobilien- und Kleinunternehmens-Kreditgebern wider und keinen einzelnen regulatorischen Standard; konkrete DSCR-Mindestanforderungen variieren je nach Kreditgeber, Kreditprogramm und Art der Immobilie oder des Unternehmens.
- Dieser Rechner behandelt den Kapitaldienst als feste, bekannte Zahl (fällige Tilgung plus Zinsen im Zeitraum); er berechnet den Kapitaldienst nicht neu aus einem Tilgungsplan.
Was ist der Kapitaldienstdeckungsgrad?
Der DSCR vergleicht das Nettobetriebsergebnis (NOI) — Einkommen aus dem operativen Geschäft vor Finanzierungskosten — mit dem gesamten Kapitaldienst, der kombinierten Tilgung und den Zinsen, die für den Zeitraum auf Schulden fällig sind. Er wird häufig in der gewerblichen Immobilien- und Kleinunternehmensfinanzierung eingesetzt, um zu beurteilen, ob der von einem Vermögenswert oder Unternehmen generierte Cashflow ausreicht, um dessen Kreditzahlungen zu decken.
Ein DSCR von 1,25 oder höher ist ein weit verbreiteter Mindestwert, den viele gewerbliche und Kleinunternehmens-Kreditgeber verlangen, was einen komfortablen Puffer über dem Break-Even-Punkt von 1,0 widerspiegelt, an dem das NOI dem Kapitaldienst genau entspricht. Konkrete DSCR-Mindestanforderungen variieren je nach Kreditgeber, Kreditprogramm und Risikoprofil der Immobilie oder des Unternehmens, wie in der Standardliteratur zur Immobilienfinanzierung und Kleinunternehmensfinanzierung beschrieben.
So verwenden Sie diesen DSCR-Rechner
- Geben Sie das Nettobetriebsergebnis (NOI) ein — Einkommen aus dem operativen Geschäft vor Finanzierungskosten, für den Zeitraum.
- Geben Sie den gesamten Kapitaldienst ein — die kombinierte Tilgung und Zinsen, die für denselben Zeitraum auf Schulden fällig sind.
- Lesen Sie den DSCR und die Dollar-Überdeckung (oder -Unterdeckung) zwischen NOI und Kapitaldienst ab.
Die Formel hinter dem DSCR
Der DSCR teilt das Nettobetriebsergebnis durch den gesamten Kapitaldienst. Ein DSCR über 1,0 bedeutet, dass das NOI den Kapitaldienst übersteigt; ein DSCR unter 1,0 bedeutet, dass das NOI allein die fälligen Kreditzahlungen nicht deckt.
Häufige Fehler
- Den DSCR mit der Current Ratio oder der Zinsdeckungsquote zu verwechseln — der DSCR vergleicht Einkommen speziell mit dem gesamten Kapitaldienst (Tilgung plus Zinsen), nicht nur mit den Zinsen.
- Nettoeinkommen statt Nettobetriebsergebnis zu verwenden, das nicht operative Posten enthalten kann oder von dem bereits Zinsaufwand abgezogen wurde.
- Anzunehmen, der Schwellenwert von 1,25 sei ein universeller Mindestwert — der tatsächlich erforderliche DSCR variiert je nach Kreditgeber, Kreditart und Risikoprofil der Immobilie oder des Unternehmens.
- Saisonalität oder einmalige Einkommensspitzen bei der Schätzung des NOI zu ignorieren, was die nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit eines Unternehmens überschätzen kann.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der DSCR?
Der DSCR, oder Kapitaldienstdeckungsgrad, misst, ob das Nettobetriebsergebnis ausreicht, um den gesamten Kapitaldienst — die kombinierte Tilgung und Zinsen, die auf Schulden fällig sind — zu decken. Er wird berechnet als NOI geteilt durch den gesamten Kapitaldienst.
Was zählt als Nettobetriebsergebnis (NOI)?
Das Nettobetriebsergebnis ist das aus dem operativen Geschäft generierte Einkommen vor Finanzierungskosten wie Zinsen sowie vor Ertragsteuern und nicht operativen Posten. Bei einer vermieteten Immobilie sind es typischerweise die Mieteinnahmen minus Betriebskosten, vor Hypothekenzahlungen.
Was zählt als Kapitaldienst?
Der Kapitaldienst ist der Gesamtbetrag aus Tilgung und Zinsen, der für den gemessenen Zeitraum auf Schulden fällig ist, teilweise einschließlich planmäßiger Kreditgebühren, abhängig vom konkreten Kreditvertrag.
Warum interessieren sich Kreditgeber für den DSCR?
Der DSCR zeigt, ob das Einkommen eines Vermögenswerts oder Unternehmens seine Kreditzahlungen decken kann, ohne auf externe Barmittel angewiesen zu sein. Kreditgeber verwenden ihn häufig, um das Rückzahlungsrisiko vor der Genehmigung gewerblicher Immobilien- oder Unternehmenskredite zu beurteilen.
Welchen DSCR verlangen Kreditgeber typischerweise?
Ein DSCR von 1,25 oder höher ist ein weit verbreiteter Mindestwert unter vielen gewerblichen und Kleinunternehmens-Kreditgebern, wobei konkrete Anforderungen je nach Kreditgeber, Kreditprogramm und Risikoprofil der finanzierten Immobilie oder des Unternehmens variieren.
Quellenangaben
- U.S. Small Business Administration. SBA 7(a) loan program overview. sba.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. McGraw-Hill Education.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance. McGraw-Hill Education.