Entendendo a sua estimativa de capacidade
Os índices de comprometimento de renda (DTI) usados por órgãos de defesa do consumidor e bancos convencionais dos EUA dão contexto ao resultado. São referências, não decisões de aprovação.
| Índice | Referência (CFPB / prática convencional) |
|---|---|
| Comprometimento direto (moradia / renda bruta) | ≤ 28% — referência convencional de conforto |
| Comprometimento total (todas as dívidas / renda bruta) | ≤ 36% — referência convencional; teto usado nesta ferramenta |
| Comprometimento total até 43% | Teto histórico de referência do qualified mortgage nos EUA |
| Acima de 43% | Em geral exige fatores compensatórios ou programas específicos |
- A prestação modelada aqui cobre apenas principal e juros. Impostos sobre o imóvel, seguro residencial, seguro de crédito e taxas de condomínio — que os bancos incluem no índice de comprometimento direto — reduziriam o valor financiável.
- A estimativa pressupõe taxa fixa durante todo o prazo e renda estável. Taxas, critérios de análise e limites de comprometimento variam conforme o banco, o programa de crédito e a jurisdição.
- Uma checagem baseada no orçamento real (qual prestação ainda deixa espaço para poupança e outros objetivos) costuma produzir um teto menor e mais pessoal do que a regra 28/36; um profissional habilitado pode ajudar em um caso concreto.
O que é capacidade de financiamento imobiliário?
Capacidade de financiamento é a estimativa da maior compra de imóvel que a renda de uma família sustenta em condições convencionais. A referência mais citada é a regra 28/36, mencionada pelo Consumer Financial Protection Bureau e usada por bancos: os custos mensais de moradia não devem passar de 28% da renda bruta mensal (índice de comprometimento direto) e o total das prestações mensais — moradia mais financiamento de veículo, crédito estudantil, mínimos de cartão e obrigações semelhantes — não deve passar de 36% (índice de comprometimento total).
Esta calculadora apura os dois tetos e adota o mais restritivo. Se as dívidas atuais forem altas, o teto de 36% menos essas prestações pode ficar abaixo do teto de 28% de moradia e passar a ser a restrição efetiva. A prestação máxima resultante é então convertida em valor financiável pela inversão da fórmula de amortização à taxa e ao prazo informados, e a entrada é somada para chegar ao preço máximo estimado.
A prática varia de banco para banco. Nos Estados Unidos, as regras de qualified mortgage historicamente tomaram como referência um teto de 43% de comprometimento de renda, e alguns programas permitem mais mediante fatores compensatórios. A regra 28/36 é deliberadamente conservadora; ela também não avalia se a prestação é confortável diante dos demais gastos de uma família específica.
Como usar esta calculadora de capacidade de financiamento
- Informe sua renda bruta anual (antes de impostos). Em propostas conjuntas, some as rendas.
- Informe o total das prestações mensais de dívidas existentes — veículo, crédito estudantil, empréstimo pessoal e mínimos de cartão, mas não aluguel nem contas de consumo.
- Informe a entrada de que você dispõe; ela é somada ao valor financiável para estimar o preço máximo.
- Informe a taxa de juros que você espera obter e o prazo do financiamento em anos.
- Leia o preço máximo estimado do imóvel, o valor máximo financiável e a prestação máxima segundo a regra 28/36.
A fórmula da regra 28/36
A prestação máxima de moradia é o menor valor entre 28% da renda bruta mensal e 36% dessa renda menos as prestações de dívidas existentes. Essa prestação é convertida em principal pela fórmula de amortização invertida, em que r é a taxa mensal e n o número de parcelas.
Exemplo prático: uma renda de $90.000 equivale a $7.500 brutos por mês. O teto de 28% é $2.100; o de 36% menos $500 de dívidas é $2.200 — portanto, $2.100 é a restrição efetiva. A 6% em 30 anos (r = 0,005, n = 360), o fator de conversão é de cerca de 166,79, então o valor máximo financiável é 2.100 × 166,79 ≈ $350.260. Somando uma entrada de $40.000, o preço máximo estimado fica em torno de $390.260.
Erros comuns
- Usar a renda líquida em vez da bruta — a regra 28/36 é definida sobre a renda antes de impostos.
- Omitir impostos do imóvel, seguro e condomínio, que os bancos contam dentro do teto de 28% de moradia.
- Esquecer as dívidas atuais; uma prestação alta de veículo pode tornar o teto de 36% a restrição efetiva.
- Tratar o valor máximo como meta — comprometer-se até o teto não deixa folga para mudanças de taxa ou interrupções de renda.
- Ignorar os custos de fechamento do negócio, que costumam somar de 2% a 5% do valor financiado além da entrada.
Perguntas frequentes
O que é a regra 28/36?
É uma diretriz convencional de crédito segundo a qual os custos mensais de moradia (principal, juros, impostos e seguro) não devem passar de 28% da renda bruta mensal, e o total das prestações mensais não deve passar de 36%. O Consumer Financial Protection Bureau cita a regra como referência comum de capacidade de pagamento. Esta calculadora aplica os dois tetos e usa aquele que gerar a menor prestação máxima.
Que imóvel cabe em uma renda de $90.000?
Pela regra 28/36, $90.000 de renda bruta sustentam uma prestação de moradia de até $2.100 por mês (28% de $7.500), desde que as dívidas existentes não empurrem o total de obrigações acima de 36%. A 6% em 30 anos, essa prestação corresponde a um financiamento de cerca de $350.000; com $40.000 de entrada, o preço máximo estimado fica perto de $390.000. Impostos, seguro e tarifas reduzem esse número na prática.
Por que minhas dívidas atuais reduzem o imóvel que posso comprar?
O índice de comprometimento total limita todas as prestações a 36% da renda bruta mensal. Cada unidade monetária já comprometida — veículo, crédito estudantil, mínimo de cartão — deixa de estar disponível para a prestação do imóvel dentro desse teto. Quando as dívidas existentes passam de 8% da renda bruta mensal, o teto de 36% fica mais restritivo que o de 28% e passa a determinar o resultado.
A regra 28/36 é o mesmo que os bancos aprovam?
Não. Ela é um filtro conservador. A aprovação real depende do histórico de crédito, do programa contratado, da renda comprovada, das reservas e do cálculo completo de comprometimento, incluindo impostos e seguro. Nos EUA, as regras de qualified mortgage historicamente admitiram comprometimento de até 43%, e alguns programas com garantia pública aceitam índices maiores mediante fatores compensatórios.
Esta calculadora inclui impostos do imóvel e seguro?
Não. A prestação máxima exibida cobre apenas principal e juros. Os bancos incluem impostos, seguro residencial e, quando aplicável, seguro de crédito e condomínio no índice de comprometimento direto — portanto, o valor que uma instituição aprovaria para o mesmo teto de 28% será menor que o mostrado aqui. Estimar esses custos e subtraí-los da prestação máxima dá um limite mais realista.
Referências
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home — housing counseling resources. hud.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.