Entendendo seus resultados de financiamento só com juros
A tabela abaixo contrasta o que acontece com a parcela, com o saldo devedor e com o patrimônio no imóvel em cada fase do empréstimo, já que é essa mecânica que produz o salto de parcela reportado aqui.
| Fase | O que a parcela mensal cobre | Saldo devedor | Patrimônio construído pelas parcelas |
|---|---|---|---|
| Período apenas de juros | Somente juros | Inalterado — permanece no valor original do empréstimo | Nenhum (pelas parcelas; a valorização de mercado é outra coisa) |
| Período amortizante (após o fim da fase só com juros) | Juros mais principal | Cai todo mês rumo a zero | Cresce a cada parcela |
- Esta calculadora pressupõe uma taxa fixa única durante todo o prazo. Muitos produtos reais apenas de juros são também de taxa ajustável, caso em que a parcela seguinte poderia ser afetada tanto por uma mudança de taxa quanto pela passagem à amortização — cenário de reajuste simultâneo que a calculadora não modela.
- A calculadora exclui impostos sobre o imóvel, seguro residencial, taxas de condomínio e seguro hipotecário privado, itens que se somam ao custo mensal real da moradia.
- Como nenhum principal é amortizado na fase apenas de juros, quem só fez esses pagamentos não construiu patrimônio algum por meio deles; qualquer variação de patrimônio nesse período viria apenas da valorização do imóvel ou de uma entrada dada à parte, o que a calculadora não modela.
O que é um financiamento com pagamento apenas de juros?
É uma estrutura de empréstimo na qual a parcela mensal exigida cobre, durante um período inicial definido, apenas os juros acumulados sobre o saldo devedor — nada dela amortiza o principal. O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) descreve isso como um recurso de pagamento apenas de juros, que pode valer para todo o empréstimo ou, mais comum na prática atual, para um período inicial antes de o contrato passar a exigir a parcela amortizante padrão.
Como nenhum principal é amortizado durante essa fase, o saldo devedor ao final dela é idêntico ao valor originalmente tomado. Quando o período termina, o credor recalcula a parcela necessária para quitar integralmente esse mesmo saldo no prazo que sobrou, o que gera uma prestação bem mais alta do que aquela à qual o mutuário estava acostumado — exatamente o salto que esta calculadora quantifica.
Estruturas apenas de juros são mais comuns em empréstimos jumbo, em certos produtos de taxa ajustável e em financiamentos de imóveis para investimento do que nos financiamentos residenciais convencionais de 30 anos com taxa fixa. Elas não representam um desconto na taxa: a taxa é um dado à parte, e o recurso apenas de juros muda somente como a parcela é calculada durante aquele período, não a taxa cobrada.
Como usar esta calculadora de financiamento só com juros
- Informe o valor do empréstimo (principal) que você está tomando ou considerando.
- Informe a taxa de juros anual cotada para o empréstimo.
- Informe a duração do período apenas de juros em anos — o tempo durante o qual as parcelas cobrem só os juros.
- Informe o prazo total do empréstimo em anos. Ele precisa ser maior que o período apenas de juros; os anos restantes formam a fase de amortização.
- Leia a parcela apenas de juros, a parcela mais alta que passa a valer quando a amortização começa e o tamanho desse aumento.
A fórmula por trás dos pagamentos apenas de juros
Durante o período apenas de juros, a parcela mensal é simplesmente o saldo devedor multiplicado pela taxa de juros mensal — não há termo de amortização nessa parte do cálculo, já que nenhum principal está sendo pago.
Encerrado esse período, o credor aplica a fórmula padrão de amortização ao principal original integral (que nunca foi reduzido) pelo prazo restante, gerando a parcela mais alta da fase seguinte. O salto é a diferença entre os dois valores, e o total de juros soma o que foi pago na fase apenas de juros com o que se paga na fase amortizante.
Erros comuns
- Achar que a parcela apenas de juros valerá por toda a vida do empréstimo — ela vale só pelo período contratado, após o qual a prestação sobe para amortizar o saldo original em um prazo remanescente menor.
- Não se preparar financeiramente para o salto de parcela; o aumento pode ser expressivo, porque o mesmo principal precisa agora ser quitado em menos anos que o prazo total original.
- Esquecer que nenhum principal é amortizado no período apenas de juros, de modo que o patrimônio no imóvel não se acumula por meio das parcelas nessa fase.
- Confundir o recurso apenas de juros com uma taxa de juros menor — a taxa é independente; o que muda é o que a parcela cobre, não o custo cobrado.
- Ignorar que muitos empréstimos apenas de juros também são de taxa ajustável, ou seja, a taxa — e não só a estrutura de amortização — pode mudar no momento em que a amortização começa, ou antes dele.
Perguntas frequentes
O que é um financiamento com pagamento apenas de juros?
É um empréstimo cuja parcela mensal exigida, durante um período inicial definido, cobre apenas os juros acumulados sobre o saldo e nada do principal. O Consumer Financial Protection Bureau descreve esse recurso como algo que normalmente se aplica a um período inicial, após o qual o contrato passa a exigir a parcela amortizante padrão, que quita principal e juros.
Por que a parcela sobe tanto quando o período apenas de juros acaba?
Porque nenhum principal foi amortizado durante essa fase, todo o saldo original ainda precisa ser quitado — agora em um prazo remanescente menor que o prazo total do empréstimo. Distribuir o mesmo principal por menos anos, com uma parcela que passa a cobrir também o principal e não só os juros, produz uma prestação mensal bem mais alta, o chamado choque de parcela.
Um empréstimo apenas de juros constrói patrimônio no imóvel?
Não pelas próprias parcelas durante o período apenas de juros, já que nada delas reduz o saldo devedor. Qualquer ganho de patrimônio nessa fase viria apenas da valorização do imóvel no mercado ou de uma entrada dada na compra — e a calculadora não modela a valorização do imóvel.
Financiamentos apenas de juros têm taxa fixa ou ajustável?
Existem os dois. O recurso apenas de juros descreve como a parcela é calculada (só juros por um período e depois amortizante) e é independente de a taxa ser fixa ou ajustável. Alguns empréstimos apenas de juros são também de taxa ajustável, caso em que a taxa pode mudar de forma independente da passagem à amortização, ou junto com ela.
Quem costuma usar um financiamento apenas de juros?
Essas estruturas aparecem com mais frequência em empréstimos jumbo, em certos produtos de taxa ajustável e em financiamentos de imóveis para investimento do que nos financiamentos convencionais de 30 anos com taxa fixa. Alguns mutuários recorrem a elas para reduzir a parcela em fases de renda variável, embora o adiamento da amortização e o salto de parcela sejam trade-offs estruturais que exigem planejamento antecipado.
E se eu não conseguir pagar a parcela quando a amortização começar?
Esse é o risco central da estrutura e vale planejá-lo bem antes do fim do período apenas de juros, já que alternativas como refinanciar, fazer pagamentos voluntários de principal durante a fase inicial ou vender o imóvel podem exigir tempo de preparação. Esta calculadora é uma estimativa educacional da mudança de parcela; ela não modela opções de refinanciamento nem oferece aconselhamento financeiro para uma situação específica.
Referências
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.