Entendendo os resultados do seu financiamento
Os limites de referência a seguir são usados por credores e órgãos de defesa do consumidor financeiro para avaliar a capacidade de pagamento do financiamento. São diretrizes, não limites rígidos.
| Índice | Diretriz (CFPB / credores convencionais) |
|---|---|
| Custo de moradia / renda bruta | ≤ 28% (índice front-end) — referência convencional |
| Total de dívidas / renda bruta | ≤ 36% (índice back-end) — referência convencional |
| Entrada | < 20% normalmente exige seguro privado de financiamento (PMI) |
| Relação empréstimo/valor do imóvel (LTV) | ≤ 80% evita o PMI em financiamentos convencionais |
- Esta calculadora não inclui impostos do imóvel, seguro residencial, taxas de condomínio ou seguro privado de financiamento (PMI). Incluir esses valores pode aumentar substancialmente o custo mensal real de moradia.
- A taxa de juros informada deve ser a taxa nominal do contrato de financiamento, não o CET. O CET inclui tarifas e costuma ser um pouco mais alto.
- Financiamentos de taxa ajustável (ARMs) começam com uma taxa fixa por um período inicial (por exemplo, 5 anos) e depois se ajustam periodicamente. Esta calculadora modela apenas financiamentos de taxa fixa.
- Pagar valores extras destinados ao principal todo mês reduz o saldo devedor e o total de juros pagos. A parcela fixa mostrada aqui não considera pagamentos antecipados.
O que é uma calculadora de financiamento imobiliário?
Uma calculadora de financiamento imobiliário aplica a fórmula padrão de amortização de empréstimos para determinar a parcela mensal fixa necessária para quitar um financiamento habitacional — principal mais juros — em prestações iguais ao longo de um prazo determinado. A maioria dos financiamentos convencionais nos Estados Unidos e no Reino Unido tem amortização total, o que significa que cada parcela cobre os juros acumulados daquele mês e uma parte do saldo devedor, de modo que o saldo chega exatamente a zero ao final do prazo.
A calculadora obtém o valor financiado subtraindo o valor da entrada do valor do imóvel. Em seguida, calcula a parcela mensal com base na taxa de juros anual informada e mostra o custo acumulado ao longo da vida do financiamento: o valor total pago e o total de juros, que corresponde à diferença entre as parcelas acumuladas e o valor financiado original.
O órgão de defesa do consumidor financeiro dos Estados Unidos (Consumer Financial Protection Bureau — CFPB) divulga a regra de acessibilidade 28/36 como uma diretriz comum entre credores: os gastos com moradia (parcela, juros, impostos e seguro do imóvel) não deveriam ultrapassar 28% da renda mensal bruta, e o total de dívidas não deveria ultrapassar 36% da renda mensal bruta. Esta calculadora informa a parcela; cabe ao usuário verificar a compatibilidade com sua própria renda usando esses limites.
Como usar esta calculadora de financiamento imobiliário
- Informe o valor de compra do imóvel e o valor da entrada planejada. A calculadora obtém o valor financiado (valor do imóvel menos entrada).
- Informe a taxa de juros anual oferecida pelo seu banco. Esta é a taxa nominal, não o CET (Custo Efetivo Total), que inclui tarifas.
- Informe o prazo do financiamento em anos. Prazos comuns nos Estados Unidos são 15 e 30 anos.
- Veja a parcela mensal fixa, o valor total que você pagará ao longo de todo o prazo e o custo total de juros.
- Aplique a regra dos 28%: divida a parcela mensal pela sua renda mensal bruta. Se o resultado ultrapassar 0,28, a parcela pode ser considerada alta em relação à renda pelos padrões convencionais dos credores.
A fórmula de amortização
A parcela mensal fixa M é obtida a partir da fórmula de valor presente de uma anuidade, que iguala o valor presente de todas as parcelas mensais futuras ao valor financiado P. A taxa de juros mensal r é igual à taxa anual dividida por 12; n é o número total de parcelas mensais (anos × 12).
Quando a taxa de juros é zero, a fórmula se simplifica para M = P/n (principal dividido pelo número de parcelas), um caso especial tratado separadamente.
Perguntas frequentes
Como é calculada a parcela mensal de um financiamento imobiliário?
A parcela de um financiamento de taxa fixa é calculada pela fórmula de amortização M = P·[r(1+r)^n]/[(1+r)^n−1], em que P é o valor financiado, r é a taxa de juros mensal (taxa anual ÷ 12) e n é o número total de parcelas mensais. Todas as parcelas têm o mesmo valor; a proporção destinada aos juros diminui com o tempo, à medida que o saldo devedor cai.
O que é a regra 28/36?
A regra 28/36 é uma diretriz convencional de crédito e de defesa do consumidor financeiro segundo a qual os gastos mensais com moradia (parcela, juros, impostos e seguro) não deveriam ultrapassar 28% da renda mensal bruta (índice front-end), e o total de compromissos financeiros mensais não deveria ultrapassar 36% da renda mensal bruta (índice back-end). O órgão de defesa do consumidor financeiro dos Estados Unidos (CFPB) cita essa regra como um parâmetro comum de capacidade de pagamento.
Quanto custa um financiamento de 30 anos comparado a um de 15 anos?
Um financiamento de 15 anos costuma ter uma taxa de juros mais baixa que um de 30 anos e quita o principal na metade do tempo, reduzindo substancialmente o total de juros pagos. No entanto, a parcela mensal é bem mais alta, pois o mesmo valor financiado é pago em metade das prestações. A escolha envolve um equilíbrio entre o fluxo de caixa mensal e o custo total de juros ao longo do tempo.
O que é o PMI e quando ele é exigido?
O seguro privado de financiamento (PMI, na sigla em inglês) é uma apólice que protege os credores quando o comprador dá uma entrada inferior a 20% do valor de compra do imóvel em um financiamento convencional. O PMI normalmente é somado à parcela mensal e varia de aproximadamente 0,5% a 1,5% do valor financiado ao ano, dependendo do credor, do tipo de financiamento e do histórico de crédito. Esta calculadora não inclui o PMI.
Pagar valores extras no principal economiza dinheiro?
Sim. Fazer pagamentos adicionais destinados ao saldo devedor reduz o valor financiado restante mais rapidamente, o que diminui o total de juros acumulados ao longo do financiamento e encurta o prazo de quitação. Mesmo um pequeno valor extra por mês pode gerar uma economia significativa em juros ao longo de um financiamento de 30 anos.
Qual é a diferença entre taxa de juros e CET?
A taxa de juros (ou taxa nominal) é o custo de tomar o principal emprestado, expresso como um percentual anual, usado para calcular a parcela mensal. O Custo Efetivo Total (CET) inclui a taxa de juros mais tarifas do credor, pontos de desconto e determinados custos de fechamento, expressos como uma taxa anual. O CET oferece um retrato mais completo do custo do financiamento e costuma ser um pouco mais alto que a taxa nominal.
Referências
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income calculator and affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.