O que diz a regra 28/36
A regra 28/36, referenciada pelo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) e usada como referência convencional pelos credores hipotecários, estabelece dois limites separados baseados em renda para o crédito: os custos habitacionais geralmente não devem ultrapassar 28% da renda mensal bruta do tomador, e as obrigações de dívida mensal totais -- custos habitacionais mais todas as demais dívidas recorrentes -- geralmente não devem ultrapassar 36% da renda mensal bruta. A prestação máxima que uma família de fato pode pagar é a que corresponder ao menor dos dois limites, já que ambas as condições precisam ser satisfeitas simultaneamente.
A regra é um parâmetro de triagem, não uma garantia de aprovação. A subscrição hipotecária real também considera pontuação de crédito, histórico profissional, reservas de caixa e o programa de empréstimo específico, e programas de empréstimo garantidos pelo governo ou especializados às vezes permitem índices de dívida sobre renda mais altos do que os sugeridos pela diretriz tradicional 28/36.
O índice front-end: apenas os custos habitacionais
O índice front-end mede os custos habitacionais -- comumente abreviados como PITI, de principal, juros (interest), impostos sobre a propriedade (taxes) e seguro (insurance) -- como proporção da renda mensal bruta, e o limite de 28% se aplica apenas a esse número, independentemente de quaisquer outras dívidas que o tomador carregue. Uma calculadora ou credor que reporta apenas principal e juros, sem impostos e seguro, vai subestimar o custo habitacional real em relação a esse parâmetro de 28%, portanto os tomadores devem somar as estimativas de imposto sobre a propriedade e seguro antes de comparar uma prestação com o limite.
Como o índice front-end ignora completamente as dívidas não habitacionais, ele pode superestimar o que uma família de fato consegue tomar emprestado sempre que outras dívidas significativas -- financiamentos estudantis, prestações de carro, pagamentos mínimos de cartão de crédito -- também estiverem presentes, exatamente o cenário que o segundo índice, o back-end, foi criado para capturar.
O índice back-end: todas as dívidas combinadas
O índice back-end mede o total de pagamentos mensais de dívida -- custos habitacionais mais financiamentos de carro, financiamentos estudantis, empréstimos pessoais e pagamentos mínimos de cartão de crédito -- como proporção da renda mensal bruta, limitado convencionalmente a 36%. Como cada dólar de pagamento de dívida existente conta contra esse teto de 36%, uma família com dívidas não habitacionais substanciais frequentemente descobre que o índice back-end, e não o front-end, é a restrição vinculante sobre o tamanho da prestação hipotecária que ela consegue sustentar.
Os padrões americanos de subscrição de qualified mortgage historicamente referenciam um teto de dívida sobre renda back-end de até 43%, e alguns programas de empréstimo permitem índices acima disso com fatores compensatórios, como uma pontuação de crédito forte ou reservas de caixa significativas. O parâmetro 28/36 é, portanto, um ponto de referência conservador, e não o máximo que todo credor aprovará.
Exemplo prático: uma renda de $90.000 com dívida existente
Considere uma família com $90.000 de renda bruta anual, $500 de pagamentos de dívida mensal existentes, uma entrada disponível de $40.000, e uma taxa hipotecária esperada de 6% em um prazo de 30 anos. A renda mensal bruta é $90.000 / 12 = $7.500. O limite front-end é 28% x $7.500 = $2.100. O limite back-end é 36% x $7.500 = $2.700, menos os $500 de dívida existente, restando $2.200 disponíveis para habitação. Como $2.100 é menor que $2.200, o índice front-end é a restrição vinculante, e a prestação habitacional máxima suportável é de $2.100 por mês.
Converter essa prestação de $2.100 em um valor de empréstimo usa a fórmula de amortização de forma inversa: com uma taxa mensal r = 0,06/12 = 0,005 e n = 360 prestações mensais, o fator de anuidade [(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n] equivale a aproximadamente 166,79, portanto o empréstimo máximo é $2.100 x 166,79 = $350.262. Somando a entrada de $40.000, obtém-se um preço máximo estimado do imóvel de $350.262 + $40.000 = $390.262.
| Parâmetro | Valor | Resultado |
|---|---|---|
| Renda mensal bruta | $7.500 | — |
| Limite front-end (28%) | — | $2.100 |
| Limite back-end (36% menos $500 de dívida) | — | $2.200 |
| Prestação máxima vinculante | — | $2.100 (front-end) |
| Empréstimo máximo a 6%, 30 anos | — | $350.262 |
| Preço máximo com entrada de $40.000 | — | $390.262 |
Como a entrada e a taxa de juros mudam o resultado
A entrada soma diretamente, dólar por dólar, ao preço máximo suportável, porque não altera a prestação mensal máxima nem o valor de empréstimo que essa prestação sustenta -- ela simplesmente cobre uma parcela maior do preço de compra em dinheiro. Usando a mesma prestação máxima de $2.100 do exemplo prático, uma entrada de $20.000 produz um preço máximo de $370.262, uma entrada de $40.000 produz $390.262, e uma entrada de $60.000 produz $410.262 -- cada aumento de $20.000 na entrada eleva o preço máximo em exatamente $20.000.
A taxa de juros, por outro lado, altera o valor de empréstimo que uma prestação máxima fixa consegue sustentar, porque muda o fator de anuidade usado para converter a prestação em principal. Mantendo constantes a prestação máxima de $2.100 e o prazo de 30 anos, elevar a taxa de 6% para 7% reduz o fator de anuidade de aproximadamente 166,79 para aproximadamente 150,31, cortando o empréstimo máximo de $350.262 para aproximadamente $315.646 -- uma redução de cerca de $34.616 na capacidade de endividamento por causa de um aumento de um ponto percentual na taxa, mesmo que a prestação mensal máxima em si não tenha mudado.
Limitações da regra 28/36
A regra 28/36, aplicada em um cálculo simples, tipicamente cobre apenas principal e juros; impostos sobre a propriedade, seguro residencial, seguro hipotecário privado (PMI) e taxas de condomínio (HOA) -- todos incluídos pelos credores no índice front-end durante a subscrição real -- reduziriam ainda mais o valor de empréstimo suportável uma vez somados à prestação. A regra também presume taxa fixa e renda estável durante toda a comparação; ela não modela mudanças de taxa, volatilidade de renda, ou outras metas financeiras da família além de atender aos limites de dívida sobre renda estabelecidos.
Como a regra 28/36 é um parâmetro conservador de triagem, e não um limiar de aprovação garantido, o valor máximo que ela produz deve ser tratado como um ponto de referência inicial para o planejamento orçamentário adicional -- incluindo uma margem para manutenção, custos de fechamento de aproximadamente 2% a 5% do valor do empréstimo, e metas de poupança não relacionadas à habitação -- e não como uma meta de endividamento a ser atingida.
Perguntas frequentes
O que é a regra 28/36 para capacidade de compra imobiliária?
A regra 28/36 é uma diretriz convencional de crédito segundo a qual os custos habitacionais mensais não devem ultrapassar 28% da renda mensal bruta (índice front-end) e o total de pagamentos mensais de dívida não deve ultrapassar 36% da renda mensal bruta (índice back-end). O Consumer Financial Protection Bureau a cita como um parâmetro comum de capacidade de compra, e o menor dos dois limites determina a prestação máxima suportável em um dado cenário.
Quanto de casa posso comprar com uma renda de $90.000?
Com $90.000 de renda bruta anual ($7.500 por mês), $500 de dívida mensal existente, e uma taxa de 6% em 30 anos, o limite front-end de 28%, ou $2.100, é menor do que o limite back-end de 36%, ou $2.200 (após subtrair os $500 de dívida), tornando $2.100 a prestação máxima vinculante. Essa prestação sustenta um empréstimo de aproximadamente $350.262, ou um preço máximo de imóvel de cerca de $390.262 com uma entrada de $40.000.
Qual é a diferença entre o índice front-end e o back-end?
O índice front-end mede apenas os custos habitacionais -- principal, juros, impostos sobre a propriedade e seguro -- como proporção da renda mensal bruta, limitado convencionalmente a 28%. O índice back-end mede todos os pagamentos mensais de dívida, incluindo custos habitacionais mais financiamentos de carro, financiamentos estudantis e pagamentos mínimos de cartão de crédito, limitado convencionalmente a 36%. O limite que produzir a prestação máxima mais baixa é a restrição vinculante para um determinado tomador.
Uma entrada maior me permite comprar uma casa mais cara?
Sim, e exatamente pelo valor somado. Uma entrada aumenta o preço total de compra que um empréstimo máximo fixo consegue cobrir, sem alterar o valor do empréstimo em si nem a prestação mensal, de modo que cada dólar adicional de entrada eleva o preço máximo suportável em um dólar. Em um exemplo prático, elevar a entrada de $20.000 para $40.000 elevou o preço máximo de $370.262 para $390.262 -- exatamente a diferença de $20.000.
Quanto uma taxa de juros mais alta reduz a capacidade de compra?
Uma taxa mais alta reduz o valor de empréstimo que uma prestação mensal máxima fixa consegue sustentar, porque reduz o fator de anuidade usado para converter a prestação em principal. Em um exemplo prático mantendo a prestação máxima em $2.100 ao longo de 30 anos, elevar a taxa de 6% para 7% cortou o empréstimo máximo de cerca de $350.262 para cerca de $315.646 -- uma redução de aproximadamente $34.616 causada apenas por um aumento de um ponto percentual na taxa.
A regra 28/36 é o mesmo que um credor de fato aprovará?
Não. A regra 28/36 é um parâmetro conservador de triagem, não um limiar de aprovação garantido. A subscrição hipotecária real também pondera pontuação de crédito, histórico profissional e reservas de caixa, e os padrões americanos de qualified mortgage historicamente referenciam índices de dívida sobre renda back-end de até 43%, com alguns programas permitindo mais diante de fatores compensatórios. Os números da regra 28/36 são úteis como uma estimativa inicial conservadora, e não como a decisão final de um credor.
Referências
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.