Custos iniciais que o comprador sul-africano deve orçar
Além do depósito, o comprador sul-africano paga vários custos únicos em dinheiro no registro. A tabela lista os principais itens verificados junto ao SARS e à prática de transmissão de propriedade; os valores dependem do preço de compra e da tabela do advogado.
| Item de custo | Quem cobra / como se aplica |
|---|---|
| Transfer duty | Cobrado pelo SARS em escala progressiva; sem incidência abaixo de um limite reajustado anualmente pelo SARS |
| Custos de transferência (transmissão) | Honorários do advogado transmitente mais a taxa do Deeds Office para registrar o imóvel |
| Custos de registro do bond | Honorários do advogado do bond, taxa do Deeds Office e a tarifa única de abertura cobrada pelo banco |
| Depósito | Reduz o valor do bond; nem todo banco exige, mas ele baixa a prestação e pode melhorar a taxa |
| Referência de taxa | Prime lending rate, fixada uma margem acima da repo rate do SARB (veja a taxa de referência na página) |
- O transfer duty é devido ao SARS e não pode ser embutido no bond; ele é pago em dinheiro. Imóveis abaixo do limite reajustado anualmente não pagam transfer duty, e o VAT substitui o transfer duty quando a compra é feita de um incorporador registrado para VAT.
- Os custos de transferência e os custos de registro do bond são cobrados por advogados distintos e pagos em dinheiro no registro, acima e além do depósito.
- Como a maioria dos bonds tem taxa variável atrelada à prime, as prestações mensais mudam quando o SARB ajusta a repo rate. O resultado de taxa única aqui é ilustrativo.
- Esta calculadora exclui seguro residencial, seguro de vida vinculado ao bond, rates e levies municipais e a tarifa mensal de serviço.
O que é uma calculadora de bond na África do Sul?
Na África do Sul, o financiamento habitacional é amplamente chamado de “bond” — abreviação de mortgage bond, a hipoteca registrada sobre o imóvel no Deeds Office. Uma calculadora de bond aplica a fórmula padrão de amortização para encontrar a prestação mensal que quita juros e capital ao longo do prazo. O bond registrado é a garantia que o banco mantém até a quitação integral do empréstimo.
A calculadora deriva o empréstimo a partir do preço de compra menos o depósito. Os bancos sul-africanos podem conceder bonds de até 100% em alguns casos, mas um depósito reduz o valor emprestado, a prestação mensal e muitas vezes a taxa de juros oferecida. A fração de depósito comumente citada subestima o caixa total necessário, porque os custos de transferência e de registro do bond são pagos à parte, em dinheiro.
A maioria dos bonds sul-africanos tem taxa variável, precificada em relação à prime lending rate, de modo que as prestações sobem e descem quando o South African Reserve Bank (SARB) muda a repo rate. Por convenção consolidada, a prime fica uma margem fixa acima da repo. Esta calculadora modela uma única taxa fixa a título ilustrativo; na prática, as prestações de um bond de taxa variável mudam ao longo da vida do contrato.
Como usar esta calculadora de bond sul-africana
- Informe o preço de compra e o seu depósito em rands. A calculadora deriva o valor do bond como preço menos depósito.
- Informe a taxa de juros anual. Os bancos normalmente a cotam em relação à prime — na prime, por exemplo, ou prime menos uma margem para candidatos com perfil mais forte.
- Informe o prazo do empréstimo em anos. O prazo padrão de um bond sul-africano é de 20 anos, embora prazos de 25 e 30 anos também sejam oferecidos.
- Leia a prestação mensal do bond, o total pago no prazo e o total de juros.
- Reserve dinheiro à parte para transfer duty, custos de transferência (honorários de transmissão) e custos de registro do bond, itens que na maioria dos casos não podem ser embutidos no financiamento.
A fórmula da prestação do bond
A prestação mensal M vem da fórmula de valor presente de uma anuidade, que iguala o valor presente de todas as prestações futuras ao principal P. A taxa mensal r é a taxa anual dividida por 12; n é o número de prestações mensais (anos vezes 12). Como a maioria dos bonds sul-africanos tem taxa variável atrelada à prime, a prestação real muda sempre que a taxa de referência se move; esta calculadora mantém a taxa fixa para permitir uma comparação limpa.
Erros comuns
- Orçar apenas o depósito e esquecer transfer duty, custos de transferência e custos de registro do bond, todos pagáveis em dinheiro.
- Supor que a taxa de juros é fixa; a maioria dos bonds sul-africanos é variável e acompanha a prime lending rate.
- Acreditar que o transfer duty pode ser financiado dentro do bond — o transfer duty devido ao SARS precisa ser pago separadamente, em dinheiro.
- Ignorar que comprar de um incorporador registrado para VAT significa que o VAT incide no lugar do transfer duty.
- Deixar de fora custos mensais acessórios como seguro residencial, rates, levies e a tarifa de serviço do bond.
Perguntas frequentes
O que é um bond na África do Sul?
Na África do Sul, “bond” é o termo cotidiano para financiamento habitacional — mais precisamente, a hipoteca registrada sobre o imóvel no Deeds Office como garantia do empréstimo. Quando alguém diz que está solicitando um bond, quer dizer que está pedindo um financiamento ao banco. O bond permanece registrado contra o imóvel até a quitação integral do empréstimo, quando então é cancelado.
De quanto preciso de depósito para um bond?
Os bancos sul-africanos podem aprovar bonds de até 100% do preço de compra, então o depósito nem sempre é obrigatório; ainda assim, dar um depósito reduz o valor emprestado, baixa a prestação mensal e pode garantir uma taxa melhor. É importante lembrar que o comprador também precisa de dinheiro para transfer duty, custos de transferência e custos de registro do bond, que são separados e adicionais ao depósito.
O que é o transfer duty e quem paga?
O transfer duty é um imposto que o comprador paga ao South African Revenue Service (SARS) ao adquirir um imóvel, calculado em escala progressiva conforme o preço de compra. Imóveis abaixo de um limite que o SARS reajusta anualmente não pagam transfer duty. Ele não pode ser incluído no bond e precisa ser quitado em dinheiro. Quando o imóvel é comprado de um vendedor registrado para VAT, como um incorporador, o VAT incide no lugar do transfer duty.
Que referência as taxas de bond sul-africanas acompanham?
As taxas de juros dos bonds sul-africanos são cotadas em relação à prime lending rate, que os bancos fixam uma margem acima da repo rate publicada pelo South African Reserve Bank (SARB). Um candidato com perfil mais forte pode receber uma taxa abaixo da prime, ao passo que um perfil de maior risco pode pagar acima dela. Como a maioria dos bonds tem taxa variável, as prestações se movem sempre que o SARB muda a repo rate. O Calculate.Studio exibe a referência atual separadamente, com a data de verificação.
As prestações de um bond sul-africano são fixas ou variáveis?
A maioria dos financiamentos habitacionais sul-africanos é de taxa variável atrelada à prime lending rate, ou seja, a prestação mensal sobe ou cai quando o South African Reserve Bank muda a repo rate. Bonds de taxa fixa estão disponíveis em alguns bancos por período determinado, mas são menos comuns e costumam ser precificados mais caro. Como o padrão é variável, o mutuário deve se planejar para prestações que podem mudar ao longo do contrato.
O que é a tarifa de abertura do bond?
A tarifa de abertura do bond é um encargo único que o banco sul-africano cobra para registrar um novo financiamento habitacional, compondo os custos gerais de registro do bond ao lado dos honorários do advogado do bond e da taxa do Deeds Office. É um custo padrão de contratar um bond. Alguns bancos permitem somar essa tarifa ao empréstimo, mas os demais custos de transferência e registro em geral são pagos em dinheiro no momento do registro.
Referências
- South African Revenue Service (SARS). Transfer Duty rates and thresholds. sars.gov.za/tax-rates/transfer-duty.
- South African Reserve Bank (SARB). Repo rate and monetary policy. resbank.co.za.
- National Credit Regulator (NCR). Home loans and the National Credit Act. ncr.org.za.
- South African Revenue Service (SARS). New transfer duty rates effective 1 April 2025. sars.gov.za.
- Deeds Office (Department of Agriculture, Land Reform and Rural Development). Registration of mortgage bonds. gov.za.