Como funciona um financiamento com taxa fixa
Um financiamento com taxa fixa trava a taxa de juros anual para todo o prazo do empréstimo já na contratação, de modo que a prestação mensal de principal e juros, calculada pela fórmula padrão de amortização, M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], nunca muda durante a vida do empréstimo. Como a taxa é fixa, apenas a proporção entre juros e principal dentro de cada prestação se altera ao longo do tempo à medida que o saldo devedor diminui -- o valor total da prestação em si permanece constante do primeiro ao último mês.
Essa estrutura dá ao tomador total certeza sobre a parcela de principal e juros do custo habitacional enquanto mantiver o empréstimo, o que simplifica o orçamento doméstico e elimina a exposição a futuros aumentos na taxa de juros. A contrapartida é que um empréstimo de taxa fixa não se beneficia automaticamente se as taxas de mercado caírem após a contratação; capturar uma taxa mais baixa depois geralmente exige um refinanciamento, que traz seus próprios custos de fechamento e seu próprio cálculo de ponto de equilíbrio.
Como funciona um financiamento com taxa variável
Um financiamento com taxa variável, incluindo o que nos Estados Unidos é chamado de adjustable-rate mortgage (ARM), vincula a taxa de juros a um indexador -- como a taxa básica de um banco central, a taxa variável padrão do credor, ou um índice como uma taxa do Tesouro ou interbancária -- mais uma margem do credor, e a taxa é reajustada em intervalos definidos, em vez de permanecer fixa durante todo o prazo. Muitos ARMs são estruturados de forma híbrida, com um período inicial fixo (comumente expresso, por exemplo, como «5/1», significando cinco anos fixos seguidos de ajustes anuais) antes que a taxa passe a acompanhar o indexador.
Como a taxa de juros pode subir ou cair após a contratação, a prestação mensal de um empréstimo de taxa variável não é fixa durante toda a vida do empréstimo, como acontece com a taxa fixa. Uma taxa variável que começa abaixo da taxa fixa vigente pode gerar economia real se o indexador permanecer estável ou cair, mas também expõe o tomador a prestações mais altas caso o indexador suba antes de o empréstimo ser quitado ou refinanciado.
Por que o mercado americano prefere empréstimos fixos de 30 anos
O financiamento de taxa fixa de 30 anos é o produto habitacional dominante nos Estados Unidos, uma estrutura sustentada por um mercado secundário de hipotecas robusto, no qual empresas patrocinadas pelo governo, como Fannie Mae e Freddie Mac, compram empréstimos conformes dos credores originadores, permitindo que eles ofereçam uma taxa fixa de longo prazo sem reter todo o risco de taxa de juros associado. A pesquisa semanal Primary Mortgage Market Survey (PMMS) da Freddie Mac é a referência padrão citada para as taxas fixas médias de 30 anos nos EUA, e o financiamento fixo de 15 anos é a principal alternativa, geralmente com uma taxa menor, mas uma prestação mensal substancialmente mais alta para o mesmo principal.
Os ARMs continuam disponíveis no mercado americano e podem oferecer uma taxa inicial menor do que um financiamento fixo comparável de 30 anos, mas representam uma minoria das originações de compra nos EUA. Os tomadores que escolhem um ARM americano estão, na prática, apostando que venderão, refinanciarão ou de outra forma deixarão de manter o empréstimo antes que o período fixo inicial termine e a taxa fique exposta ao indexador.
Por que Reino Unido e Austrália preferem estruturas variáveis
Os financiamentos imobiliários no Reino Unido normalmente são estruturados em torno de um contrato inicial de taxa fixa curto -- geralmente dois ou cinco anos -- após o qual o empréstimo reverte automaticamente para a standard variable rate (SVR) do credor, a menos que o tomador refinancie proativamente para um novo contrato. A SVR é definida a critério do credor e costuma ser materialmente mais alta do que os contratos fixos ou atrelados ao indexador (tracker) disponíveis, de modo que a maioria dos tomadores britânicos planeja refinanciar antes do fim do período fixo, em vez de permanecer na SVR; a Bank Rate do Banco da Inglaterra é o indexador de política monetária que mais influencia o preço dos financiamentos no Reino Unido ao longo do tempo.
Os financiamentos imobiliários australianos são mais comumente estruturados como empréstimos de taxa variável durante todo o prazo, frequentemente combinados com uma offset account -- uma conta corrente vinculada cujo saldo é subtraído do saldo devedor antes do cálculo dos juros diários. A Australian Prudential Regulation Authority (APRA) orienta os credores a avaliar se o tomador ainda conseguiria pagar as parcelas com a taxa do empréstimo acrescida de uma margem de segurança (serviceability buffer), fixada em 3 pontos percentuais desde o fim de 2021, destinada a testar a resiliência diante de futuros aumentos da taxa variável no momento da aprovação do empréstimo.
| Mercado | Estrutura dominante | O que acontece após o período inicial |
|---|---|---|
| Estados Unidos | Financiamento de taxa fixa de 30 anos | A taxa nunca muda durante todo o prazo do empréstimo |
| Reino Unido | Contrato fixo curto (2 ou 5 anos) | Reverte para a taxa variável padrão do credor, a menos que haja refinanciamento |
| Austrália | Taxa variável, frequentemente com offset account | A taxa pode mudar sempre que o credor a ajustar |
Exemplo prático: quanto pode custar um reajuste de taxa
Considere um empréstimo de $300.000 em 30 anos, começando com uma taxa anual de 5%. Usando M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] com r = 0,05/12 e n = 360, a prestação mensal inicial é de $1.610,46. Se fosse um ARM 5/1 e a taxa fosse reajustada após 5 anos (60 prestações) para 7% pelos 25 anos restantes (300 prestações), o saldo devedor no momento do reajuste seria de $275.486,20, e recalcular a prestação com a nova taxa pelo prazo restante resulta em $1.947,08 -- um aumento de $336,61 por mês, ou aproximadamente 20,9% acima da prestação original.
Este exemplo ilustra o mecanismo, não uma previsão: a direção e a magnitude de um reajuste real dependem inteiramente de como o indexador relevante se moveu até o fim do período fixo ou introdutório, e um reajuste poderia igualmente reduzir a prestação se as taxas de referência tiverem caído. O fato estrutural central é que um tomador de taxa variável não sabe, no momento da contratação, qual será a prestação após o reajuste, enquanto um tomador de taxa fixa sabe.
Ponderando certeza contra uma taxa potencialmente mais baixa
A escolha entre taxa fixa e variável é, fundamentalmente, uma troca entre a certeza da prestação e a possibilidade de uma taxa média mais baixa ao longo da vida do empréstimo. A taxa fixa costuma ser preferida por tomadores que valorizam um orçamento previsível, pretendem manter o imóvel e o empréstimo por um longo período, ou estão preocupados com futuros aumentos de taxa; a taxa variável pode atrair tomadores que esperam vender, refinanciar ou quitar o empréstimo bem antes de qualquer reajuste, ou que se sentem confortáveis absorvendo a volatilidade da prestação em troca de uma taxa inicial potencialmente mais baixa.
Em mercados onde predominam as estruturas variáveis, como Reino Unido e Austrália, os tomadores administram essa troca na prática refinanciando ativamente ou acompanhando as mudanças de taxa dos credores, em vez de escolher uma única estrutura de taxa para todo o prazo do empréstimo, como faz um tomador americano de taxa fixa de 30 anos. Entender qual estrutura -- e qual mecanismo de reajuste -- se aplica a uma oferta de empréstimo específica é pré-requisito para compará-la de forma significativa com alternativas.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre uma taxa de financiamento imobiliário fixa e uma variável?
Um financiamento de taxa fixa trava a taxa de juros -- e, portanto, a prestação de principal e juros -- durante todo o prazo do empréstimo, de modo que a prestação nunca muda, independentemente do que acontecer com as taxas de mercado. Um financiamento de taxa variável vincula a taxa a um indexador -- a taxa de um banco central, a taxa variável padrão de um credor, ou um índice de mercado -- que pode se mover em intervalos definidos, o que significa que a prestação pode subir ou cair ao longo da vida do empréstimo.
Por que o financiamento fixo de 30 anos é tão comum nos Estados Unidos?
O financiamento fixo de 30 anos domina o mercado americano porque empresas patrocinadas pelo governo, como Fannie Mae e Freddie Mac, compram empréstimos conformes dos credores no mercado secundário, permitindo que eles ofereçam taxas fixas de longo prazo sem reter todo o risco de taxa de juros associado. A Primary Mortgage Market Survey (PMMS) da Freddie Mac é a referência padrão para as taxas fixas médias de 30 anos nos EUA, e os ARMs continuam sendo uma minoria dos empréstimos de compra nos EUA em comparação.
O que acontece quando um contrato de taxa fixa no Reino Unido termina?
Quando um contrato de taxa fixa no Reino Unido termina, o empréstimo reverte automaticamente para a standard variable rate (SVR) do credor, a menos que o tomador contrate antecipadamente um novo contrato fixo, tracker ou de outro tipo. A SVR é definida a critério do credor e costuma ser mais alta do que os contratos fixos ou tracker disponíveis, motivo pelo qual a maioria dos tomadores britânicos refinancia pouco antes do fim do período fixo vigente, em vez de permanecer na SVR.
Os financiamentos imobiliários australianos costumam ser fixos ou variáveis?
Os empréstimos de taxa variável predominam no mercado australiano, frequentemente combinados com uma offset account -- uma conta corrente vinculada cujo saldo reduz o saldo devedor usado para calcular os juros diários. A Australian Prudential Regulation Authority (APRA) exige que os credores testem as solicitações de empréstimo contra a taxa acrescida de uma margem de segurança (serviceability buffer) de 3 pontos percentuais, refletindo a expectativa de que uma taxa variável pode mudar ao longo da vida do empréstimo.
Quanto a prestação mensal pode mudar quando uma taxa variável é reajustada?
A mudança depende inteiramente de quanto o indexador relevante se moveu. Em um exemplo ilustrativo, um empréstimo de $300.000 em 30 anos, começando a 5%, tem uma prestação inicial de $1.610,46; se a taxa fosse reajustada para 7% após 5 anos, a prestação sobre o saldo remanescente pelos 25 anos restantes subiria para $1.947,08, um aumento de $336,61 por mês, ou cerca de 20,9%. Um reajuste para uma taxa mais baixa, em vez disso, reduziria a prestação.
Taxa fixa ou variável: qual é melhor?
Nenhuma das duas é universalmente melhor; a escolha depende de quanto tempo o tomador pretende manter o empréstimo e de sua tolerância à incerteza da prestação. A taxa fixa é adequada para tomadores que valorizam prestações previsíveis e pretendem manter o empréstimo em longo prazo, enquanto a taxa variável pode ser adequada para tomadores que esperam vender ou refinanciar antes de um reajuste, ou que se sentem confortáveis com a possibilidade de uma prestação futura mais alta em troca de uma taxa inicial potencialmente mais baixa.
Referências
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Fixed-rate versus adjustable-rate mortgages. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Financial Conduct Authority (FCA). Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB) sourcebook. fca.org.uk.
- MoneyHelper (Money and Pensions Service). Mortgages: deposits, LTV and standard variable rates. moneyhelper.org.uk.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Guidance on serviceability standards for residential mortgage lending. apra.gov.au.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.