O que um ponto de desconto de financiamento custa e faz
Um ponto de desconto de financiamento é uma taxa antecipada paga no fechamento, convencionalmente precificada em 1% do valor do empréstimo por ponto, em troca de uma redução na taxa de juros do empréstimo. O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) descreve pontos de desconto como uma forma de "comprar uma redução" (buy down) na taxa: o mutuário paga mais adiantado para que o credor cobre menos ao longo da vida do empréstimo.
Quanto um único ponto reduz a taxa é definido pelo credor e varia por programa de empréstimo e condições de mercado -- não existe uma cifra fixa única do setor. Uma redução aproximada de 0,25 pontos percentuais por ponto é comumente citada como referência inicial, mas o valor real de qualquer oferta específica deve sempre ser confirmado no Loan Estimate do credor, e não presumido.
O cálculo do mês de breakeven
O ponto de breakeven é o teste padrão para saber se os pontos conseguem se pagar: é calculado como o custo dos pontos dividido pela economia mensal na parcela, arredondado para cima até o próximo mês inteiro, já que uma economia parcial de um mês não recupera totalmente o custo até o mês completo seguinte. Um mutuário que vende ou refinancia antes do mês de breakeven pagou mais pelos pontos adiantado do que a taxa reduzida economizou; um mutuário que mantém o empréstimo bem além desse mês sai ganhando na comparação.
Esse cálculo isola o valor da redução de taxa isoladamente, comparando o mesmo valor e prazo de empréstimo em duas taxas diferentes. Ele não leva em conta o custo de oportunidade do dinheiro usado para comprar os pontos -- por exemplo, investir esse dinheiro em outro lugar --, o que é uma consideração separada que alguns mutuários ponderam junto com o próprio mês de breakeven.
Exemplo prático: 1 ponto em um empréstimo de $300.000 a 6,5%
Considere um empréstimo de $300.000 em 30 anos com uma taxa base de 6,5% sem nenhum ponto. Comprar 1 ponto custa $300.000 x 1% = $3.000 e, em uma redução cotada pelo credor de 0,25 pontos percentuais por ponto, baixa a taxa para 6,25%.
Usando a fórmula padrão de amortização, a parcela na taxa base de 6,5% é $1.896,20 por mês, e a parcela na taxa reduzida de 6,25% é $1.847,15 por mês -- uma economia mensal de $49,05. O ponto de breakeven é $3.000 / $49,05 = 61,16 meses, arredondado para cima para o 62º mês; se o empréstimo for mantido até sua maturidade completa de 30 anos (360 meses), a economia líquida projetada após considerar o custo de $3.000 é de aproximadamente $14.658,89.
| Item | Valor |
|---|---|
| Parcela na taxa base (6,5%) | $1.896,20 |
| Parcela na taxa reduzida (6,25%, após 1 ponto) | $1.847,15 |
| Economia mensal | $49,05 |
| Custo de 1 ponto | $3.000 |
| Ponto de breakeven | 62º mês |
| Economia líquida se mantido até a maturidade de 360 meses | ≈ $14.658,89 |
Por que o horizonte de breakeven importa
Se comprar pontos faz sentido depende inteiramente de quanto tempo o empréstimo é efetivamente mantido em relação ao mês de breakeven, não do tamanho da redução de taxa isoladamente -- uma grande redução de taxa comprada com um alto custo de pontos ainda pode ter um período de breakeven longo, enquanto uma redução modesta em um valor de empréstimo menor pode atingir o breakeven rapidamente. No exemplo prático, um mutuário confiante de que manterá o empréstimo bem além do 62º mês tende a ganhar com o ponto; um mutuário que espera vender ou refinanciar antes provavelmente pagaria mais pelo ponto do que recuperaria em economia.
Como o período de posse realista é incerto para muitos mutuários -- mudanças de emprego, circunstâncias familiares e condições de mercado podem levar a uma venda ou refinanciamento mais cedo do que o planejado --, o CFPB recomenda ponderar a probabilidade de uma saída antecipada contra o mês de breakeven projetado antes de comprar pontos, em vez de presumir que o empréstimo será mantido até a maturidade completa.
Pontos versus uma entrada maior
Comprar pontos e dar uma entrada maior são alavancas diferentes com mecanismos diferentes: um ponto de desconto reduz a taxa de juros sobre um valor de empréstimo fixo, enquanto uma entrada maior reduz o próprio valor do empréstimo, diminuindo tanto a parcela mensal quanto o total de juros pagos sem precisar atingir nenhum mês de breakeven, já que um empréstimo menor simplesmente custa menos para ser pago desde a primeira parcela. O dinheiro necessário para qualquer uma das estratégias vem do mesmo conjunto de recursos disponíveis no fechamento, então escolher entre elas é uma troca direta para um mutuário com uma quantia fixa de dinheiro extra disponível.
Como uma entrada maior reduz o valor do empréstimo imediatamente, sem nenhuma exigência futura de breakeven, ela não carrega o mesmo risco prospectivo de que uma venda ou refinanciamento antecipado possa deixar o custo não recuperado, que é a exposição inerente à compra de pontos. Mutuários com uma quantia fixa de dinheiro extra disponível no fechamento devem comparar a economia ajustada pelo breakeven dos pontos contra a redução imediata e incondicional de parcela que uma entrada maior produziria.
Perguntas frequentes
O que é um ponto de desconto de financiamento?
Um ponto de desconto de financiamento é uma taxa antecipada paga no fechamento, convencionalmente igual a 1% do valor do empréstimo, em troca de uma taxa de juros mais baixa no empréstimo. O Consumer Financial Protection Bureau descreve isso como "comprar uma redução" na taxa -- pagar mais adiantado em troca de uma taxa mais baixa, e portanto uma parcela mais baixa, durante toda a vida do empréstimo.
Quanto um ponto reduz minha taxa de juros?
Não existe uma cifra fixa única do setor -- a redução de taxa por ponto é definida pelo credor e varia por programa de empréstimo e condições de mercado. Uma redução aproximada de 0,25 pontos percentuais por ponto é comumente citada como referência inicial, mas o valor real para um empréstimo específico deve ser confirmado no Loan Estimate do credor.
O que é o ponto de breakeven em pontos de financiamento, e como ele é calculado?
O ponto de breakeven é o número de meses que leva para a economia mensal acumulada da taxa reduzida se igualar ao custo antecipado dos pontos, calculado como custo dos pontos dividido pela economia mensal, arredondado para cima para um mês inteiro. Em um exemplo prático com $3.000 de custo de pontos e $49,05 de economia mensal, o ponto de breakeven cai no 62º mês.
Um ponto de $3.000 em um empréstimo de $300.000 vale a pena?
Depende de quanto tempo o empréstimo será mantido. No exemplo prático, o ponto atinge o breakeven no 62º mês; um mutuário confiante de que manterá o empréstimo bem além desse ponto tende a ganhar aproximadamente $14.658,89 líquidos se mantido até a maturidade completa de 30 anos, enquanto um mutuário propenso a vender ou refinanciar antes pode não recuperar o custo antecipado.
Devo comprar pontos ou dar uma entrada maior em vez disso?
Um ponto de desconto reduz a taxa de juros sobre um valor de empréstimo fixo e exige manter o empréstimo além de um mês de breakeven para compensar, enquanto uma entrada maior reduz o próprio valor do empréstimo imediatamente, diminuindo a parcela e o total de juros desde o primeiro mês, sem exigência de breakeven. Mutuários com uma quantia fixa de dinheiro extra devem comparar a economia ajustada pelo breakeven dos pontos contra a redução incondicional que uma entrada maior proporciona.
Pontos de desconto são o mesmo que pontos de originação?
Não. Pontos de desconto reduzem a taxa de juros e são o tipo de ponto que esta calculadora modela. Pontos de originação são uma taxa separada que alguns credores cobram para cobrir o custo de processar o empréstimo e não reduzem a taxa, então não fazem parte da comparação de breakeven descrita aqui.
Referências
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.