Entendendo seus resultados de HELOC
A tabela abaixo contrasta as duas fases de um HELOC, já que a mudança de parcelas somente de juros para parcelas totalmente amortizantes é o que produz o salto de parcela que esta calculadora quantifica.
| Fase | A parcela cobre | Saldo | Duração típica |
|---|---|---|---|
| Período de saque | Somente juros (neste modelo) | Permanece no valor sacado | Geralmente 5–10 anos |
| Período de amortização | Juros + principal (totalmente amortizante) | Diminui até zero | Geralmente 10–20 anos |
- A maioria dos HELOCs tem taxa de juros variável atrelada a um índice como a taxa prime, então a parcela real pode mudar durante os períodos de saque e de amortização; esta calculadora usa uma única taxa fixa por simplicidade.
- Os saldos reais de um HELOC normalmente flutuam como uma linha rotativa — os tomadores sacam e pagam ao longo do tempo — enquanto esta calculadora assume que o valor total é sacado uma vez e mantido constante durante todo o período de saque.
- A calculadora exclui taxas anuais ou de saque que alguns credores cobram, e não modela um HELOC com pagamentos somente de juros se estendendo pelo período de amortização em algumas estruturas de credor.
O que é um HELOC?
Uma linha de crédito com garantia de imóvel é uma linha de crédito rotativa garantida pelo patrimônio que o tomador tem no próprio imóvel. O Consumer Financial Protection Bureau explica que um HELOC tem um período de saque, durante o qual o tomador pode sacar recursos e normalmente paga apenas os juros sobre o valor sacado, seguido de um período de amortização, durante o qual novos saques não são permitidos e o saldo devedor é pago por meio de parcelas totalmente amortizantes de principal e juros.
Durante o período de saque, como as parcelas cobrem apenas os juros, o saldo não diminui com o pagamento mínimo — ele permanece no valor que foi sacado, com estrutura semelhante à de um financiamento somente de juros. Quando o período de amortização começa, o credor recalcula a parcela necessária para quitar totalmente esse mesmo saldo ao longo do prazo de amortização, o que produz uma parcela mensal substancialmente mais alta que o mínimo do período de saque.
Esta calculadora assume que o valor total sacado permanece devido durante todo o período de saque e que nenhum saque ou pagamento adicional ocorre antes do início da amortização — um modelo simplificado da estrutura 'somente juros para amortizante', já que os saldos reais de um HELOC costumam flutuar como uma linha rotativa.
Como usar esta calculadora de HELOC
- Informe o valor sacado na linha de crédito (o saldo que você espera manter).
- Informe a taxa de juros anual do HELOC — HELOCs costumam ter taxa variável, portanto use a taxa atual.
- Informe a duração do período de saque em anos, durante o qual as parcelas são somente de juros.
- Informe a duração do período de amortização em anos, durante o qual o saldo é totalmente amortizado.
- Leia a parcela somente de juros, a parcela mais alta do período de amortização, o tamanho do salto entre elas e o total de juros nas duas fases.
A fórmula por trás das parcelas de um HELOC
Durante o período de saque, a parcela somente de juros é simplesmente o saldo sacado multiplicado pela taxa de juros mensal, já que nenhum principal está sendo pago. Durante o período de amortização, a fórmula padrão de amortização é aplicada ao mesmo saldo (porque ele nunca foi reduzido durante o período de saque) ao longo do prazo de amortização informado.
Exemplo prático: um saldo de $50.000 a 8,5% com um período de saque de 10 anos e um período de amortização de 15 anos tem uma parcela somente de juros de $354,17 por mês durante o período de saque. Quando a amortização começa, a parcela amortizante sobre o mesmo saldo de $50.000 ao longo de 15 anos é de $492,37 — um aumento de parcela de $138,20. O total de juros nas duas fases (10 anos de parcelas somente de juros mais 15 anos de parcelas amortizantes) é de $81.126,56.
Erros comuns
- Presumir que a parcela somente de juros do período de saque continuará por toda a vida da linha — ela vale apenas durante o período de saque, após o qual a amortização exige uma parcela amortizante substancialmente mais alta.
- Não incluir no orçamento o salto de parcela quando a amortização começa, especialmente porque as taxas de HELOC costumam ser variáveis e podem subir independentemente da mudança de fase.
- Tratar o saldo sacado como fixo quando, na prática, um HELOC é rotativo — saques adicionais durante o período de saque aumentam o saldo sobre o qual a parcela do período de amortização será baseada.
- Ignorar que uma taxa variável pode alterar a parcela somente de juros durante o período de saque, mesmo que o saldo sacado não mude.
- Confundir a parcela somente de juros do período de saque de um HELOC com a parcela de um empréstimo com garantia de imóvel, que normalmente é totalmente amortizante desde o início sobre um valor fixo único.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre o período de saque e o período de amortização?
Durante o período de saque, o tomador de um HELOC pode sacar recursos e normalmente faz pagamentos somente de juros sobre o valor sacado, de modo que o saldo não diminui com o pagamento mínimo. Durante o período de amortização, novos saques não são permitidos e o saldo devedor é pago por meio de parcelas totalmente amortizantes de principal e juros, substancialmente mais altas que a parcela somente de juros do período de saque.
Por que minha parcela do HELOC sobe tanto quando a amortização começa?
Como os pagamentos somente de juros durante o período de saque não reduzem o principal, o saldo total sacado ainda está devido quando a amortização começa, mas agora precisa ser pago em um prazo de amortização fixo, geralmente mais curto. Distribuir esse saldo pelo período de amortização com uma parcela que agora cobre principal além de juros produz uma parcela mensal significativamente mais alta — por exemplo, de $354,17 para $492,37 em um saldo de $50.000 a 8,5% com saque de 10 anos e amortização de 15 anos.
As taxas de juros de um HELOC são fixas ou variáveis?
A maioria dos HELOCs tem taxa de juros variável, comumente atrelada a um índice como a taxa prime, o que significa que a parcela pode mudar durante os períodos de saque e de amortização conforme o índice se move. Alguns credores oferecem uma opção de taxa fixa sobre todo o saldo ou parte dele; os tomadores devem confirmar qual estrutura se aplica à sua linha específica.
Um HELOC funciona como um cartão de crédito?
Em estrutura, sim — um HELOC é uma linha de crédito rotativa, o que significa que o tomador pode sacar, pagar e sacar novamente até o limite de crédito durante o período de saque, de forma semelhante a um cartão de crédito. A diferença é que ele é garantido pelo patrimônio no imóvel, geralmente tem taxa mais baixa que crédito sem garantia e se converte em um cronograma de amortização fixo quando o período de saque termina.
Posso pagar principal durante o período de saque?
A maioria dos HELOCs permite pagamentos voluntários de principal durante o período de saque, embora apenas os juros sejam exigidos, e fazer isso reduz tanto o saldo devedor quanto o tamanho da futura parcela do período de amortização. Esta calculadora modela o cenário de pagamento mínimo somente de juros; fazer pagamentos adicionais durante o período de saque produziria um saldo menor ao entrar na amortização do que o mostrado aqui.
Referências
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity line of credit (HELOC)? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages / home equity lending guidance. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.