計算式と試算例
キャップレートは、年間純営業収益(NOI)を物件の現在の市場価値または購入価格で割り、100を掛けて算出する。NOI自体は、賃料収入その他の収入から運営費と空室損失を差し引いたものであり、重要なのは住宅ローンの返済額や所得税を差し引く前の数値だという点である。これがキャップレートを、融資の有無に左右されない指標にしている理由である。
試算例:年間NOIが$24,000で評価額$400,000の物件のキャップレートは6%($24,000 ÷ $400,000 × 100)であり、月間NOIに換算すると$2,000に相当する。融資コストを一切含まないため、この6%という数値は、その物件が全額現金で購入されたか、多額の住宅ローンを組んで購入されたかにかかわらず変わらない──計算に関係するのはNOIと物件価値のみである。
- キャップレート=(年間NOI ÷ 物件価値)× 100
- 月間NOI=年間NOI ÷ 12
目安となる範囲──あくまで参考であり規則ではない
不動産投資分析では一般的な目安の範囲が語られることが多いが、実際に許容できるキャップレートは、物件タイプ、市場、そして購入時点の金利環境によって大きく異なる。
| おおよそのキャップレートの範囲 | 一般的な特徴 |
|---|---|
| 4%未満 | 低い──一等地・低リスクの立地、または値上がり期待の高い市場に多い |
| 4%〜7% | 中程度──安定稼働している収益物件でよく語られる範囲 |
| 7%〜10% | やや高い──リスクが高いとみなされる立地、セカンダリー市場、または管理の手間が大きい物件に多い |
| 10%超 | 高い──一般に不振物件や値上がり期待の乏しい市場に多い |
キャップレートが高い=良い、とは限らない理由
キャップレートが高いことは、価格に対する収益率が本当に優れていることを反映している場合もあれば、リスクの高さ、立地の魅力の乏しさ、繰延修繕、あるいはより手間のかかる管理が必要な物件であることを反映している場合もあり、キャップレート単体ではこれらを区別できない。なぜキャップレートが高いのかを調べずに、それを自動的により良い投資だと捉えてしまうことは、この指標を使う際に最もよくある誤りの一つである。
キャップレートは現在または直近のNOIに基づく、あくまで一時点のスナップショットでもある。将来の賃料上昇、費用の変化、資産価値の上昇といった、投資の実際の長期リターンに重大な影響を与える要素は織り込まれていない──あくまでスクリーニングのためのツールであり、完全な投資分析モデルではない。
キャップレート対キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン
キャップレートとキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは異なる問いに答えるものであり、同じ意味で使うべきではない。キャップレートは、融資を一切含めずにNOIを物件価値全体に対するパーセンテージとして測るため、その物件のレバレッジなしの実力を反映し、融資条件にかかわらず物件同士を比較する際に有用である。これに対しキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは、住宅ローンの返済後に実際に手元に残る年間キャッシュフローを、実際に投じた現金(通常は頭金)に対するパーセンテージとして測るため、融資を反映したその投資家固有のリターンとなり、融資条件次第でキャップレートより高くも低くもなり得る。
よくある質問
収益物件のキャップレートはどのくらいが良いのか?
万能の「良い」キャップレートというものは存在せず、物件タイプ、市場、金利環境によって大きく左右される。概ね4〜10%程度がさまざまな市場や物件タイプで目安として語られることが多く、一般的に低いキャップレートは一等地・低リスクの立地に、高いキャップレートはリスクが高いとみなされる立地やセカンダリー市場に結びつく傾向がある。
キャップレートはどのように計算するのか?
キャップレートは、年間純営業収益(NOI)を物件の現在の評価額または購入価格で割り、パーセンテージで表したものである。年間NOIが$24,000で評価額$400,000の物件のキャップレートは6%($24,000 ÷ $400,000 × 100)となる。
キャップレートには住宅ローンの返済額が含まれるのか?
含まれない。キャップレートは純営業収益(NOI)を用いるが、これは定義上、負債の返済(住宅ローンの元金・利息)や所得税を含まない。この点が、融資条件にかかわらず物件同士を比較する際にキャップレートが有用である理由である。
キャップレートとキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンの違いは何か?
キャップレートは融資を一切含めずに、NOIを物件価値全体に対して測る。キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは、住宅ローンの返済後の実際のキャッシュフローを、実際に投じた現金(通常は頭金)に対して測るもので、融資条件次第でキャップレートより高くも低くもなり得る、レバレッジを反映した投資家固有のリターンである。
なぜ立地によってキャップレートがこれほど異なるのか?
キャップレートは、収益に対する物件のリスクと成長見通しについて、市場全体が下す評価を反映している。一等地で低リスク、値上がり期待の強い市場ほどキャップレートは低くなる傾向があり、リスクが高い、あるいは成長が緩やかな市場ほど、投資家にそのリスクを補う見返りとして高いキャップレートで取引される傾向がある。
参考文献
- Fannie Mae Multifamily — underwriting guidance on net operating income and capitalization rate definitions. https://www.fanniemae.com/
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Federal Reserve Board — commercial real estate lending guidance. https://www.federalreserve.gov/