Memahami DSCR Anda
Pita di bawah mencerminkan konvensi pinjaman yang umum dikutip untuk menafsirkan DSCR dalam properti komersial dan keuangan bisnis kecil.
| DSCR | Umumnya digambarkan sebagai | Yang ditandakan |
|---|---|---|
| 1,25 atau lebih tinggi | Kuat | NOI melebihi pembayaran utang dengan margin nyaman yang dicari banyak pemberi pinjaman komersial |
| 1,00 – 1,24 | Dapat diterima | NOI menutup pembayaran utang, tetapi dengan margin kesalahan yang tipis |
| Di bawah 1,00 | Tertekan | NOI saja tidak menutup pembayaran utang; kekurangannya perlu berasal dari cadangan kas lain |
- Ambang 1,25 mencerminkan minimum yang umum dikutip di antara pemberi pinjaman properti komersial dan bisnis kecil alih-alih satu standar regulasi; persyaratan DSCR minimum spesifik bervariasi menurut pemberi pinjaman, program pinjaman, dan jenis properti atau bisnis.
- Kalkulator ini memperlakukan layanan utang sebagai angka tetap yang diketahui (pokok ditambah bunga yang jatuh tempo dalam periode); tidak menghitung ulang layanan utang dari jadwal amortisasi pinjaman.
Apa itu debt service coverage ratio?
DSCR membandingkan pendapatan operasional bersih (NOI) — pendapatan dari operasi sebelum biaya pembiayaan — dengan total layanan utang, yaitu gabungan pokok dan bunga yang jatuh tempo atas utang untuk periode tersebut. Rasio ini banyak digunakan dalam properti komersial dan pinjaman bisnis kecil untuk menilai apakah arus kas yang dihasilkan sebuah aset atau bisnis cukup untuk menutup pembayaran pinjamannya.
DSCR sebesar 1,25 atau lebih tinggi adalah minimum yang umum dikutip yang dicari banyak pemberi pinjaman komersial dan bisnis kecil, mencerminkan margin yang nyaman di atas titik impas 1,0, di mana NOI tepat sama dengan layanan utang. Persyaratan DSCR minimum spesifik bervariasi menurut pemberi pinjaman, program pinjaman, dan profil risiko properti atau bisnis, sebagaimana dijelaskan dalam literatur keuangan properti dan pinjaman bisnis kecil standar.
Cara menggunakan kalkulator DSCR ini
- Masukkan pendapatan operasional bersih (NOI) — pendapatan dari operasi sebelum biaya pembiayaan, untuk periode tersebut.
- Masukkan total layanan utang — gabungan pokok dan bunga yang jatuh tempo atas utang untuk periode yang sama.
- Baca DSCR dan bantalan uang (atau kekurangan) antara NOI dan layanan utang.
Rumus di balik DSCR
DSCR membagi pendapatan operasional bersih dengan total layanan utang. DSCR di atas 1,0 berarti NOI melebihi layanan utang; DSCR di bawah 1,0 berarti NOI saja tidak menutup pembayaran utang yang jatuh tempo.
Kesalahan umum
- Mengacaukan DSCR dengan rasio lancar atau rasio cakupan bunga — DSCR secara khusus membandingkan pendapatan dengan total layanan utang (pokok ditambah bunga), bukan hanya bunga.
- Menggunakan laba bersih alih-alih pendapatan operasional bersih, yang dapat mencakup pos non-operasional atau sudah dikurangi beban bunga.
- Mengasumsikan ambang 1,25 adalah minimum universal — DSCR yang benar-benar disyaratkan bervariasi menurut pemberi pinjaman, jenis pinjaman, dan profil risiko properti atau bisnis.
- Mengabaikan musim atau lonjakan pendapatan satu kali saat mengestimasi NOI, yang dapat melebih-lebihkan kapasitas layanan utang bisnis yang berkelanjutan.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa itu DSCR?
DSCR, atau debt service coverage ratio, mengukur apakah pendapatan operasional bersih cukup untuk menutup total layanan utang — gabungan pokok dan bunga yang jatuh tempo atas utang. Ini dihitung sebagai NOI dibagi total layanan utang.
Apa yang dihitung sebagai pendapatan operasional bersih (NOI)?
Pendapatan operasional bersih adalah pendapatan yang dihasilkan dari operasi sebelum biaya pembiayaan seperti bunga, dan sebelum pajak penghasilan serta pos non-operasional. Untuk properti sewa, ini biasanya pendapatan sewa dikurangi biaya operasional, sebelum pembayaran KPR.
Apa yang dihitung sebagai layanan utang?
Layanan utang adalah total jumlah pokok dan bunga yang jatuh tempo atas utang untuk periode yang diukur, terkadang termasuk biaya pinjaman terjadwal, tergantung pada perjanjian pinjaman spesifik.
Mengapa pemberi pinjaman peduli tentang DSCR?
DSCR menunjukkan apakah pendapatan yang dihasilkan sebuah aset atau bisnis dapat menutup pembayaran utangnya tanpa mengandalkan kas dari luar. Pemberi pinjaman umum menggunakannya untuk menilai risiko pelunasan sebelum menyetujui pinjaman properti komersial atau bisnis.
DSCR berapa yang biasanya ingin dilihat pemberi pinjaman?
DSCR sebesar 1,25 atau lebih tinggi adalah minimum yang umum dikutip di antara banyak pemberi pinjaman komersial dan bisnis kecil, meskipun persyaratan spesifik bervariasi menurut pemberi pinjaman, program pinjaman, dan profil risiko properti atau bisnis yang dibiayai.
Referensi
- U.S. Small Business Administration. SBA 7(a) loan program overview. sba.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. McGraw-Hill Education.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance. McGraw-Hill Education.