Memahami hasil NOI Anda
Tabel di bawah menguraikan apa yang secara konvensional termasuk dan dikecualikan dari perhitungan NOI, karena salah mengklasifikasikan suatu pos adalah salah satu sumber kesalahan perhitungan NOI yang paling umum.
| Pos | Termasuk dalam perhitungan NOI? |
|---|---|
| Pendapatan sewa dan pendapatan properti lain (parkir, laundry, biaya) | Ya — termasuk dalam pendapatan bruto |
| Kekosongan dan kerugian piutang | Ya — dikurangkan untuk menghasilkan pendapatan bruto efektif |
| Pajak properti, asuransi, manajemen, pemeliharaan, utilitas yang dibayar pemilik | Ya — dikurangkan sebagai biaya operasional |
| Pokok dan bunga KPR (pembayaran utang) | Tidak — dikecualikan dari NOI menurut definisi |
| Depresiasi dan belanja modal | Tidak — dikecualikan; diperlakukan terpisah dalam analisis investasi |
- NOI biasanya dihitung berdasarkan 12 bulan terkini atau basis tahunan yang diproyeksikan; angka satu bulan saja dapat menyesatkan jika ada kekosongan musiman atau biaya satu kali.
- Rasio biaya operasional bervariasi secara berarti menurut jenis properti — sewa multifamili, ritel, industri, dan satu keluarga memiliki struktur biaya khas yang berbeda — sehingga tidak ada satu rasio 'normal' yang berlaku universal.
- Kalkulator ini tidak memodelkan cadangan belanja modal untuk penggantian besar (atap, HVAC, dll.) secara terpisah dari biaya operasional rutin; banyak investor menganggarkan ini sebagai pos tambahan di luar biaya operasional standar.
Apa itu pendapatan operasional bersih (NOI)?
Pendapatan operasional bersih adalah total pendapatan properti dikurangi kerugian kekosongan dan biaya operasional, dihitung sebelum pembayaran utang (cicilan KPR) dan pajak penghasilan dikurangkan. Ini adalah angka pendapatan standar yang digunakan di seluruh analisis properti penghasil pendapatan komersial dan residensial, termasuk sebagai pembilang dalam rumus cap rate, justru karena memisahkan kinerja operasional properti dari cara properti itu dibiayai atau dikenakan pajak.
Biaya operasional dalam perhitungan NOI biasanya mencakup pajak properti, asuransi, biaya manajemen properti, perbaikan dan pemeliharaan, utilitas yang dibayar pemilik, dan cadangan untuk penggantian — tetapi mengecualikan pokok dan bunga KPR, depresiasi (pos akuntansi non-kas), dan belanja modal untuk renovasi besar, yang diperlakukan terpisah dalam sebagian besar kerangka analisis investasi.
Kekosongan dan kerugian piutang — pendapatan yang hilang akibat unit yang tidak dihuni dan sewa yang tidak tertagih — dikurangkan dari sewa potensial bruto untuk menghasilkan pendapatan bruto efektif, yang kemudian dikurangi biaya operasional untuk mencapai NOI.
Cara menggunakan kalkulator NOI ini
- Masukkan sewa tahunan potensial bruto — total sewa yang akan dihasilkan properti jika terisi penuh pada tarif pasar selama satu tahun penuh.
- Masukkan pendapatan tahunan lain yang dihasilkan properti, seperti biaya parkir, laundry, atau penyimpanan.
- Masukkan tingkat kekosongan dan kerugian piutang yang diperkirakan sebagai persentase dari pendapatan bruto.
- Masukkan total biaya operasional tahunan — pajak properti, asuransi, manajemen, pemeliharaan, utilitas yang dibayar pemilik, dan cadangan — tidak termasuk cicilan KPR.
- Baca NOI yang dihasilkan, pendapatan bruto efektif setelah kerugian kekosongan, dan rasio biaya operasional.
Rumus di balik NOI
Pendapatan bruto (sewa ditambah pendapatan lain) terlebih dahulu dikurangi persentase kekosongan dan kerugian piutang untuk menghasilkan pendapatan bruto efektif. Biaya operasional kemudian dikurangkan dari pendapatan bruto efektif untuk menghasilkan NOI. Rasio biaya operasional menyatakan biaya operasional sebagai persentase dari pendapatan bruto efektif, ukuran efisiensi yang umum.
Contoh perhitungan: properti dengan sewa tahunan potensial bruto $36.000, tanpa pendapatan lain, kerugian kekosongan 5%, dan biaya operasional tahunan $10.000 memiliki pendapatan bruto efektif $34.200 ($36.000 × 0,95) dan NOI $24.200 ($34.200 − $10.000) — rasio biaya operasional sekitar 29,2% ($10.000 ÷ $34.200).
Kesalahan umum
- Menyertakan cicilan KPR dalam biaya operasional — pembayaran utang dikecualikan dari NOI menurut definisi, karena NOI dimaksudkan untuk mengukur pendapatan properti terlepas dari pembiayaan.
- Lupa mengurangkan kekosongan dan kerugian piutang, yang melebih-lebihkan NOI relatif terhadap apa yang benar-benar ditagih properti.
- Menyertakan belanja modal untuk renovasi besar (misalnya, atap baru) sebagai biaya operasional — ini biasanya diperlakukan terpisah dari biaya operasional rutin dalam analisis investasi.
- Menggunakan sewa potensial bruto alih-alih pendapatan bruto efektif saat membandingkan angka NOI antar properti dengan asumsi kekosongan yang berbeda.
- Menerapkan rasio biaya 'khas' nasional tanpa menyesuaikan jenis properti dan kondisi pasar lokal, yang keduanya secara material mengubah biaya operasional yang realistis.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa itu pendapatan operasional bersih (NOI)?
Pendapatan operasional bersih adalah pendapatan properti setelah kerugian kekosongan dan biaya operasional (pajak properti, asuransi, manajemen, pemeliharaan) tetapi sebelum cicilan KPR dan pajak penghasilan. Ini adalah angka pendapatan standar yang digunakan dalam analisis investasi properti, termasuk sebagai dasar untuk menghitung cap rate.
Apakah NOI mencakup cicilan KPR?
Tidak. NOI dihitung sebelum pembayaran utang, artinya pokok dan bunga KPR dikecualikan menurut definisi. Ini memungkinkan NOI mengukur kinerja operasional properti terlepas dari cara pembeli memilih membiayai pembelian, sehingga dapat dibandingkan antara pembelian tunai maupun dengan leverage.
Apa bedanya NOI dengan arus kas?
NOI mengecualikan pembayaran utang, sementara arus kas (kadang disebut arus kas bersih atau arus kas setelah pembayaran utang) dihitung dengan mengurangkan cicilan KPR aktual dari NOI. Dua properti dapat memiliki NOI yang identik tetapi arus kas yang sangat berbeda tergantung berapa banyak utang yang digunakan untuk membiayai masing-masing dan dengan syarat apa.
Apa yang dihitung sebagai biaya operasional untuk NOI?
Biaya operasional khas mencakup pajak properti, asuransi, biaya manajemen properti, perbaikan dan pemeliharaan rutin, utilitas yang dibayar pemilik, dan cadangan untuk penggantian. Pokok dan bunga KPR, depresiasi, dan belanja modal untuk renovasi besar secara konvensional dikecualikan dari biaya operasional dan diperlakukan terpisah.
Berapa rasio biaya operasional yang normal?
Tidak ada satu angka universal, karena rasio biaya operasional bervariasi menurut jenis properti, usia, dan pasar lokal — sewa multifamili, ritel, industri, dan satu keluarga semuanya memiliki struktur biaya khas yang berbeda. Membandingkan rasio suatu properti dengan properti serupa di pasar dan kelas aset yang sama lebih informatif daripada membandingkan dengan rata-rata nasional generik.
Referensi
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — net operating income definitions. fanniemae.com.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Multifamily underwriting guidance. hud.gov.
- Investopedia. Net Operating Income (NOI): Definition, Calculation, Components, and Example. investopedia.com.