Tái cấp vốn nghĩa là gì
Tái cấp vốn thay thế một khoản vay hiện tại bằng một khoản vay mới, thường nhằm mục đích có được lãi suất thấp hơn, thay đổi kỳ hạn vay, hoặc chuyển đổi giữa lãi suất điều chỉnh và lãi suất cố định. Hướng dẫn dành cho người tiêu dùng của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ về tái cấp vốn thế chấp nêu rõ sự đánh đổi cốt lõi: lãi suất thấp hơn làm giảm khoản trả hàng tháng và lãi phát sinh trong tương lai, nhưng bản thân giao dịch tái cấp vốn có chi phí, thường khoảng 2% đến 5% số tiền vay dưới dạng chi phí hoàn tất hồ sơ như phí khởi tạo, phí thẩm định giá và các phí liên quan đến chứng thư.
Vì tái cấp vốn có chi phí ban đầu, chỉ riêng việc có lãi suất thấp hơn không tự động khiến việc tái cấp vốn trở nên đáng giá -- khoản tiết kiệm tạo ra từ lãi suất mới phải đủ lớn, và duy trì đủ lâu, để bù đắp chi phí ban đầu đó trước khi khoản vay được trả hết, bán nhà, hoặc tái cấp vốn lần nữa.
Cách tính điểm hòa vốn theo tháng
Điểm hòa vốn là phép kiểm tra chuẩn để xác định liệu việc tái cấp vốn có thể tự bù đắp chi phí cho chính nó hay không: nó được tính bằng chi phí hoàn tất hồ sơ chia cho khoản tiết kiệm trên khoản trả hàng tháng, cho ra số tháng tiết kiệm cần thiết trước khi tổng tích lũy bằng chi phí ban đầu. Người vay bán nhà hoặc tái cấp vốn lần nữa trước khi đạt đến tháng hòa vốn sẽ phải trả nhiều hơn cho chi phí tái cấp vốn so với khoản tiết kiệm từ lãi suất mới mang lại; người vay giữ khoản vay lâu hơn hẳn mốc hòa vốn sẽ có lợi khi so sánh.
Phép tính này tách riêng tác động của việc thay đổi lãi suất bằng cách so sánh cả hai khoản vay trong cùng thời hạn còn lại. Trong thực tế, nhiều đợt tái cấp vốn khởi động lại đồng hồ với kỳ hạn 30 năm mới thay vì khớp với số năm còn lại của khoản vay cũ, điều này làm giảm khoản trả hàng tháng hơn nữa nhưng có thể làm tăng tổng lãi trả trong suốt vòng đời khoản vay vì lãi khi đó tích lũy trong nhiều tháng hơn -- một tác động riêng biệt so với chính lãi suất mà phép so sánh hòa vốn tương đương được thiết kế để tránh nhầm lẫn.
Ví dụ minh họa: dư nợ 200.000 đô la, còn 25 năm
Giả sử một khoản vay dư nợ 200.000 đô la còn 25 năm (300 tháng), hiện đang ở lãi suất năm 6,5%, với lãi suất mới 5,25% có sẵn và 4.000 đô la chi phí hoàn tất hồ sơ ước tính. Áp dụng công thức khấu hao M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] trong cùng thời hạn còn lại 300 tháng, khoản trả hiện tại ở mức 6,5% là 1.350,41 đô la mỗi tháng, và khoản trả mới ở mức 5,25% là 1.198,49 đô la mỗi tháng -- tiết kiệm hàng tháng 1.350,41 đô la - 1.198,49 đô la = 151,92 đô la.
Điểm hòa vốn là 4.000 đô la / 151,92 đô la = 26,33 tháng, làm tròn lên tháng thứ 27, vì một phần tháng tiết kiệm không đủ để bù đắp hoàn toàn chi phí cho đến hết tháng tiếp theo. Trong toàn bộ thời hạn còn lại 300 tháng, nếu khoản vay được giữ đến khi đáo hạn, mô hình dự báo khoảng 151,92 đô la x 300 = 45.576 đô la tổng tiết kiệm trên khoản trả, hoặc khoảng 41.576 đô la sau khi trừ 4.000 đô la chi phí hoàn tất hồ sơ.
| Hạng mục | Giá trị |
|---|---|
| Khoản trả hiện tại (6,5%, còn 300 tháng) | 1.350,41 đô la |
| Khoản trả mới (5,25%, cùng 300 tháng) | 1.198,49 đô la |
| Tiết kiệm hàng tháng | 151,92 đô la |
| Chi phí hoàn tất hồ sơ | 4.000 đô la |
| Điểm hòa vốn | Tháng thứ 27 |
| Tiết kiệm ròng cả vòng đời nếu giữ đến đáo hạn | ≈ 41.576 đô la |
Khi nào tái cấp vốn hợp lý và khi nào không
Tái cấp vốn thường hợp lý khi mức giảm lãi suất đạt được tạo ra điểm hòa vốn ngắn hơn đáng kể so với thời gian người vay thực sự dự định giữ khoản vay -- ví dụ, điểm hòa vốn dưới 24 tháng thường được bù đắp nhanh chóng trong hầu hết các kịch bản thời gian giữ nhà, trong khi điểm hòa vốn quá 48 tháng phụ thuộc vào thời gian giữ nhà dài và nhạy cảm hơn với việc chuyển nhà đột xuất hoặc một đợt tái cấp vốn tiếp theo. Các tình huống kích hoạt phổ biến bao gồm lãi suất thị trường sẵn có giảm đáng kể, hồ sơ tín dụng của người vay được cải thiện kể từ khoản vay ban đầu, hoặc mong muốn chuyển từ lãi suất điều chỉnh sang lãi suất cố định trước khi lãi suất được điều chỉnh lại.
Tái cấp vốn thường không hợp lý khi người vay dự định bán nhà hoặc chuyển đi từ lâu trước tháng hòa vốn, khi lãi suất mới chỉ giảm nhẹ dẫn đến điểm hòa vốn rất dài, hoặc khi một đề nghị 'không phí hoàn tất hồ sơ' đơn giản chỉ gộp chi phí vào lãi suất cao hơn hoặc số dư nợ lớn hơn thay vì loại bỏ chúng -- trong trường hợp đó, chi phí thực vẫn tồn tại, chỉ được cấu trúc theo cách khác.
Tái cấp vốn theo lãi suất-kỳ hạn so với tái cấp vốn rút tiền mặt
Tái cấp vốn theo lãi suất-kỳ hạn thay thế khoản vay hiện tại bằng một khoản vay mới với số dư nợ gần như tương đương, chỉ thay đổi lãi suất, kỳ hạn, hoặc cả hai; phép so sánh chi phí-lợi ích của nó là phép tính hòa vốn đã mô tả ở trên, cân nhắc chi phí hoàn tất hồ sơ với khoản tiết kiệm hàng tháng từ việc thay đổi lãi suất. Đây là loại tái cấp vốn được mô hình hóa trong ví dụ minh họa, và nhìn chung dễ đánh giá hơn trong hai loại vì số tiền vay không thay đổi đáng kể.
Tái cấp vốn rút tiền mặt thay vào đó thay thế khoản vay hiện tại bằng một khoản vay mới lớn hơn, với người vay nhận phần chênh lệch giữa số tiền vay mới và số dư nợ cần thanh toán của khoản vay cũ bằng tiền mặt. Vì số tiền vay tăng lên, tái cấp vốn rút tiền mặt có thể làm tăng khoản trả hàng tháng và tổng lãi phải trả ngay cả khi lãi suất mới thấp hơn lãi suất cũ, vì vậy phép so sánh hòa vốn đơn giản dùng cho tái cấp vốn lãi suất-kỳ hạn không áp dụng trực tiếp; đánh giá một khoản tái cấp vốn rút tiền mặt đòi hỏi so sánh toàn bộ khoản trả mới, và chi phí của số tiền mặt được rút ra, với phương án thay thế là vay cùng số tiền đó thông qua một khoản vay riêng biệt.
Câu hỏi thường gặp
Điểm hòa vốn khi tái cấp vốn vay mua nhà là gì?
Điểm hòa vốn là số tháng cần thiết để khoản tiết kiệm hàng tháng từ lãi suất tái cấp vốn thấp hơn cộng dồn bằng chi phí hoàn tất hồ sơ của việc tái cấp vốn, tính bằng chi phí hoàn tất hồ sơ chia cho khoản tiết kiệm hàng tháng, làm tròn lên một tháng tròn. Trong một ví dụ minh họa với 4.000 đô la chi phí hoàn tất hồ sơ và 151,92 đô la tiết kiệm hàng tháng, điểm hòa vốn rơi vào tháng thứ 27; giữ khoản vay qua mốc đó là điều khiến việc tái cấp vốn trở nên đáng giá theo phép so sánh này.
Tái cấp vốn từ 6,5% xuống 5,25% có đáng không?
Việc này có đáng hay không phụ thuộc vào điểm hòa vốn so với thời gian khoản vay sẽ được giữ. Trong một ví dụ minh họa với dư nợ 200.000 đô la, còn 25 năm, và 4.000 đô la chi phí hoàn tất hồ sơ, chuyển từ 6,5% xuống 5,25% tiết kiệm 151,92 đô la mỗi tháng, tạo ra điểm hòa vốn ở tháng thứ 27. Nếu người vay dự định giữ khoản vay lâu hơn hẳn 27 tháng, việc tái cấp vốn được dự báo tạo ra khoản tiết kiệm ròng khoảng 41.576 đô la nếu giữ đến đáo hạn; nếu việc bán nhà hoặc một đợt tái cấp vốn khác có khả năng xảy ra sớm hơn, khoản tiết kiệm có thể không được thực hiện đầy đủ.
Sự khác biệt giữa tái cấp vốn theo lãi suất-kỳ hạn và tái cấp vốn rút tiền mặt là gì?
Tái cấp vốn theo lãi suất-kỳ hạn thay thế khoản vay hiện tại bằng một khoản vay mới với số dư gần như tương đương, chỉ thay đổi lãi suất, kỳ hạn, hoặc cả hai, và được đánh giá bằng phép tính hòa vốn giữa chi phí hoàn tất hồ sơ và khoản tiết kiệm hàng tháng. Tái cấp vốn rút tiền mặt thay thế khoản vay bằng một khoản vay lớn hơn và trả phần chênh lệch cho người vay bằng tiền mặt, điều này có thể làm tăng khoản trả hàng tháng và tổng lãi ngay cả với lãi suất thấp hơn, vì vậy nó đòi hỏi phép so sánh khác với phép tính hòa vốn đơn giản.
Tái cấp vốn vay mua nhà thường tốn bao nhiêu chi phí?
Chi phí hoàn tất hồ sơ khi tái cấp vốn vay thế chấp tại Mỹ thường vào khoảng 2% đến 5% số tiền vay, bao gồm các hạng mục như phí khởi tạo, thẩm định giá, tra cứu chứng thư và bảo hiểm, và phí ghi hồ sơ. Với dư nợ 200.000 đô la, mức này tương ứng khoảng 4.000 đến 10.000 đô la. Bên cho vay được yêu cầu công bố các chi phí này trên một Bản Ước Tính Khoản Vay chuẩn hóa, cho phép so sánh trực tiếp giữa các đề nghị tái cấp vốn cạnh tranh.
Tái cấp vốn có luôn khởi động lại khoản vay của tôi thành kỳ hạn 30 năm mới không?
Không nhất thiết, nhưng nhiều đợt tái cấp vốn mặc định được lập thành khoản vay 30 năm mới, điều này làm giảm khoản trả hàng tháng hơn nữa nhưng trải lãi ra trong nhiều tháng hơn và có thể làm tăng tổng lãi trong suốt vòng đời khoản vay ngay cả với lãi suất thấp hơn. Một số bên cho vay cung cấp kỳ hạn tái cấp vốn khớp với số năm còn lại của khoản vay cũ, hoặc kỳ hạn ngắn hơn như 15 hoặc 20 năm, giúp tránh nhầm lẫn giữa lợi ích lãi suất và tác động kéo dài kỳ hạn.
Tái cấp vốn 'không phí hoàn tất hồ sơ' thực sự có nghĩa là gì?
Tái cấp vốn 'không phí hoàn tất hồ sơ' không loại bỏ chi phí hoàn tất hồ sơ cơ bản; thay vào đó, bên cho vay thường thu hồi các chi phí đó qua lãi suất cao hơn hoặc bằng cách cộng vào số dư nợ. Vì các chi phí vẫn tồn tại dưới hình thức này hay hình thức khác, so sánh lãi suất và khoản trả kết quả với một đợt tái cấp vốn tiêu chuẩn có công bố chi phí hoàn tất hồ sơ và điểm hòa vốn đã tính là cách để đánh giá liệu sự đánh đổi có thuận lợi hay không.
Tài liệu tham khảo
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Loan Estimate explainer — closing cost disclosures. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I refinance? Key questions and cost considerations. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Refinance options and primary mortgage market survey rates. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.