Seberapa Besar Penghematan dari Satu Angsuran KPR Ekstra?

Rumusnya: mengapa angsuran ekstra berefek berlipat

Kalkulator mula-mula menghitung angsuran bulanan wajib dengan rumus amortisasi baku, lalu menyimulasikan penurunan saldo bulan demi bulan dalam dua skenario: hanya angsuran wajib, dan angsuran wajib ditambah sejumlah dana ekstra tetap. Setiap bulan, bunga bulan itu (saldo × suku bunga bulanan) ditambahkan ke saldo, lalu seluruh pembayaran dikurangkan; pinjaman dinyatakan lunas begitu saldo simulasi menyentuh nol.

Karena bunga dihitung ulang atas saldo yang lebih kecil setiap kali pembayaran ekstra diterapkan, manfaatnya berlipat sepanjang umur pinjaman, bukan bertambah lurus. Karena itu satu dolar ekstra yang dibayar pada tahun pertama menghemat bunga lebih banyak daripada dolar yang sama pada tahun kedua puluh, sebab ia berhenti menimbulkan bunga jauh lebih lama.

• Angsuran wajib M = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1], dengan P = saldo, r = bunga tahunan ÷ 12, n = tenor dalam bulan
• Setiap bulan: bunga = saldo × r; saldo = saldo + bunga − (M + ekstra)
• Bunga yang dihemat = total bunga jadwal awal − total bunga jadwal dipercepat

Contoh perhitungan: $300.000 bunga 6% selama 30 tahun

Saldo $300.000 dengan bunga 6% bertenor 30 tahun menuntut angsuran wajib $1.798,65 dan, tanpa tambahan apa pun, baru lunas dalam 360 bulan dengan total bunga $347.514,57. Menambah $200 per bulan — sehingga total pembayaran menjadi $1.998,65 — melunasi pinjaman dalam 279 bulan (sekitar 23,3 tahun), atau kira-kira 6,8 tahun lebih cepat, dengan total bunga $256.341,13. Artinya ada penghematan bunga $91.173,43 dibandingkan jadwal awal.

Dana sekaligus vs. tambahan angsuran rutin

Tambahan angsuran rutin menyisipkan sejumlah dana tetap ke setiap pembayaran bulanan selama kebiasaan itu dijalankan, sehingga saldo terkikis sedikit demi sedikit ke depan. Sebaliknya, dana sekaligus — dari bonus, restitusi pajak, atau warisan — langsung dipakai untuk menurunkan pokok pinjaman awal, dan setelah itu seluruh bunga di masa depan dihitung atas saldo yang sudah lebih rendah. Keduanya memangkas total bunga, tetapi manfaat dana sekaligus terasa seketika, sedangkan manfaat tambahan rutin menumpuk bertahap sepanjang umur pinjaman.

Keduanya bisa digabung: dana sekaligus menurunkan saldo awal, lalu jadwal yang dipercepat berjalan dari titik itu dengan tambahan rutin disisipkan ke setiap angsuran. Karena bunga berbunga atas saldo yang terus menyusut, efek gabungannya harus dihitung lewat simulasi bulan demi bulan, bukan sekadar menjumlahkan penghematan masing-masing strategi.

Yang tidak dilakukan angsuran ekstra

Angsuran ekstra tidak otomatis menurunkan besaran angsuran wajib. Pada mayoritas KPR standar, pembayaran ekstra dan dana sekaligus memang menurunkan saldo dan mempercepat pelunasan, tetapi angsuran wajib menurut kontrak tetap sama kecuali pemberi pinjaman resmi melakukan recast (amortisasi ulang) atas saldo baru — permintaan terpisah yang oleh sebagian servicer dikenai biaya. Sebagian besar KPR rumah tinggal conforming di AS tidak mengenakan penalti pelunasan dipercepat, namun CFPB menyarankan mengonfirmasi lebih dulu ke servicer sebelum menyetor dana besar sekaligus, karena penalti pada jenis pinjaman tertentu bisa mengurangi manfaat bersihnya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Referensi

1. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — How can extra mortgage payments save me money? https://www.consumerfinance.gov/
2. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is mortgage recasting? https://www.consumerfinance.gov/
3. Fannie Mae. Selling Guide — mortgage payoff and recasting provisions. https://www.fanniemae.com/