Como funciona um financiamento só de juros
Um financiamento só de juros permite que o mutuário pague apenas os juros acumulados sobre o saldo do empréstimo durante um período inicial definido, sem que nenhuma parte dessa parcela mensal reduza o principal. O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, o órgão regulador americano de proteção financeira ao consumidor) descreve esse recurso de só juros como algo que costuma se aplicar a um período inicial -- e não ao empréstimo todo --, após o qual o financiamento passa a ter uma parcela padrão que amortiza principal e juros.
Como a parcela só de juros depende apenas do saldo devedor e da taxa de juros, ela não depende do prazo total do empréstimo da mesma forma que uma parcela totalmente amortizável. A fórmula é simplesmente o principal multiplicado pela taxa de juros mensal: em um empréstimo de $300.000 a uma taxa anual de 5,5%, a parcela só de juros é $300.000 x (0,055 / 12) = $1.375,00 por mês, sem alteração enquanto durar o período só de juros e a taxa permanecer fixa.
O salto no pagamento quando a amortização começa
Como nenhum principal é pago durante o período só de juros, o saldo devedor ao final desse período é idêntico ao valor originalmente tomado emprestado. Quando o período só de juros termina, o credor recalcula a parcela necessária para quitar totalmente esse mesmo saldo, mas agora em um prazo remanescente mais curto do que o prazo original do empréstimo, o que produz uma parcela mensal significativamente mais alta -- efeito frequentemente chamado de "choque de pagamento" (payment shock).
Em um exemplo prático, um empréstimo de $300.000 a uma taxa anual de 5,5% com um período só de juros de 5 anos em um prazo total de 30 anos tem uma parcela só de juros de $1.375,00. Quando o período só de juros termina, o mesmo saldo de $300.000 é amortizado ao longo dos 25 anos restantes (300 meses) a 5,5%, produzindo uma parcela de $1.842,26 -- um aumento de $467,26 por mês, ou aproximadamente 34%, sem qualquer mudança na taxa de juros em si.
| Fase | Parcela mensal | O que cobre |
|---|---|---|
| Período só de juros (anos 1-5) | $1.375,00 | Somente juros; principal inalterado em $300.000 |
| Após o início da amortização (anos 6-30) | $1.842,26 | Principal e juros, quitando $300.000 ao longo dos 25 anos restantes |
O risco de não gerar patrimônio durante o período só de juros
Como nenhum principal é pago durante o período só de juros, um mutuário que fez apenas pagamentos de juros não constrói patrimônio a partir desses pagamentos -- o saldo devedor permanece exatamente o mesmo que era na originação enquanto durar o período só de juros. Qualquer patrimônio obtido nesse período vem apenas da valorização de mercado do imóvel ou da entrada paga na compra, nenhum dos quais é afetado pela parcela só de juros em si.
Isso importa mais em uma retração de mercado: um mutuário com pouco ou nenhum patrimônio que precise vender ou refinanciar durante ou logo após o período só de juros tem menos margem de segurança contra uma queda no valor do imóvel do que um mutuário que vem amortizando o principal de forma constante em um financiamento tradicional pelos mesmos anos. A combinação de nenhuma redução do principal com o eventual salto no pagamento é a contrapartida estrutural que um financiamento só de juros carrega em troca de uma parcela menor no início.
Para quem os financiamentos só de juros servem -- e para quem não
Estruturas só de juros aparecem com mais frequência em empréstimos jumbo, em certos produtos de taxa ajustável e em financiamentos de imóveis para investimento do que em financiamentos convencionais fixos de 30 anos. Podem ser adequadas a mutuários com renda variável ou concentrada no futuro -- como profissionais que recebem por comissão ou pessoas que esperam um aumento futuro de renda -- que planejam fazer pagamentos voluntários de principal, refinanciar ou vender antes ou logo após o salto no pagamento ocorrer.
Um financiamento só de juros é menos adequado para um mutuário que pretende manter o imóvel a longo prazo sem um plano claro para o aumento do pagamento, já que o salto é uma certeza embutida na estrutura do empréstimo, não uma possibilidade. Mutuários que consideram um financiamento só de juros devem simular tanto a parcela só de juros quanto a parcela totalmente amortizável antes de se comprometer, usando a mesma taxa e o mesmo prazo remanescente que o empréstimo realmente aplicará.
Taxa fixa versus taxa ajustável em financiamentos só de juros
Um recurso só de juros descreve como a parcela é calculada durante o período só de juros e é uma questão separada de saber se a taxa do empréstimo é fixa ou ajustável. Alguns financiamentos só de juros têm taxa fixa durante todo o prazo, caso em que a única mudança ao final do período só de juros é a transição de só juros para amortização; outros financiamentos só de juros também são hipotecas de taxa ajustável, caso em que a taxa pode mudar de forma independente, ou ao mesmo tempo, da transição para a amortização.
Um mutuário que avalia um financiamento só de juros de taxa ajustável está exposto a duas fontes distintas de mudança no pagamento -- a transição para amortização e qualquer ajuste de taxa -- que podem se somar se ambas ocorrerem próximas uma da outra. Revisar as divulgações de Truth in Lending (a lei americana de transparência de crédito) do empréstimo para a estrutura específica, incluindo se e quando a taxa pode se ajustar, é um passo necessário antes de confiar em qualquer projeção isolada de parcela pós-período-só-de-juros.
Perguntas frequentes
O que é um financiamento só de juros?
Um financiamento só de juros é um empréstimo no qual a parcela mensal exigida, durante um período inicial definido, cobre apenas os juros acumulados sobre o saldo e nenhuma parte do principal. O Consumer Financial Protection Bureau descreve isso como um recurso só de juros que geralmente se aplica a um período inicial antes de o empréstimo passar a ter uma parcela padrão que amortiza principal e juros.
Quanto o pagamento pode saltar depois que o período só de juros termina?
O tamanho do salto depende do saldo, da taxa e do prazo remanescente do empréstimo, mas pode ser substancial porque todo o principal original precisa ser quitado em um período remanescente mais curto. Em um exemplo prático com um empréstimo de $300.000 a 5,5% com um período só de juros de 5 anos em um prazo de 30 anos, o pagamento sobe de $1.375,00 para $1.842,26 quando a amortização começa nos 25 anos restantes, um aumento de $467,26, ou cerca de 34%.
Um financiamento só de juros gera patrimônio no imóvel?
Não a partir das próprias parcelas durante o período só de juros, já que nenhuma parte desse pagamento reduz o saldo do principal. Qualquer patrimônio obtido durante o período só de juros vem apenas da valorização de mercado do imóvel ou da entrada paga na compra, o que a parcela só de juros não afeta.
Financiamentos só de juros são de taxa fixa ou ajustável?
Ambos existem. O recurso só de juros descreve como a parcela é calculada -- só juros por um período, depois amortização -- e é separado de saber se a taxa subjacente é fixa ou ajustável durante a vida do empréstimo. Um financiamento só de juros de taxa ajustável pode ter tanto a transição para amortização quanto uma mudança de taxa afetando o pagamento, às vezes ao mesmo tempo.
Quem costuma contratar um financiamento só de juros?
Estruturas só de juros são mais comuns em empréstimos jumbo, em certos produtos de taxa ajustável e em financiamentos de imóveis para investimento do que em financiamentos convencionais fixos de 30 anos. Mutuários com renda variável ou com aumento futuro esperado às vezes as usam para reduzir os pagamentos no início, desde que tenham um plano concreto para o aumento do pagamento quando o período só de juros terminar.
Referências
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.