Entendendo seu resultado de LTV
As faixas abaixo classificam o LTV em relação ao limite convencional de 80% para PMI e aos níveis mais altos de LTV que muitos credores convencionais ainda permitem, embora tipicamente com seguro do financiamento ou condições adicionais.
| LTV | Classificação | Contexto típico de crédito |
|---|---|---|
| 80% ou menos | Baixo | No limite convencional comum para PMI, ou abaixo dele |
| 80,01% – 95% | Padrão | Acima do limite de PMI; costuma exigir seguro do financiamento em empréstimos convencionais |
| Acima de 95% | Alto | Próximo ou acima dos limites máximos típicos de LTV em muitos programas de financiamento convencional |
- Os limites de LTV e as regras de PMI variam por credor, programa de crédito e finalidade do empréstimo (compra, refinanciamento de taxa e prazo, refinanciamento com saque de dinheiro); as faixas acima refletem convenções comuns do crédito convencional, não os termos de um credor específico.
- Em um refinanciamento ou empréstimo com garantia imobiliária, os credores costumam usar o LTV combinado (CLTV), que soma os saldos de todos os empréstimos garantidos pelo imóvel — esta calculadora computa o LTV apenas para um único saldo devedor.
- O valor do imóvel costuma se basear em uma avaliação profissional para fins de crédito, que pode diferir da estimativa de valor de mercado feita pelo proprietário.
O que é a relação empréstimo/valor (LTV)?
A relação empréstimo/valor é o saldo devedor dividido pelo valor de avaliação do imóvel ou pelo preço de compra, expresso em percentual. A Fannie Mae e outras diretrizes de empréstimos conformes usam o LTV como medida central de subscrição de crédito porque ele reflete diretamente quanta margem de patrimônio existe entre o saldo devedor e o valor do imóvel — um LTV mais baixo significa mais patrimônio e, em geral, menos risco para o credor.
O patamar de 80% de LTV é um limite amplamente referenciado em financiamentos convencionais: em 80% de LTV ou abaixo disso, o seguro privado do financiamento (PMI) tipicamente não é exigido, enquanto acima de 80% de LTV o PMI costuma ser exigido para proteger o credor contra a menor margem de patrimônio. Diferentes programas de crédito e credores podem aplicar limites e regras distintos.
O LTV também é uma métrica-chave em refinanciamentos e em crédito com garantia imobiliária, já que os credores costumam limitar quanto pode ser tomado emprestado contra um imóvel com base em um LTV máximo (ou LTV combinado, quando há mais de um empréstimo garantido pelo mesmo imóvel) que estão dispostos a conceder.
Como usar esta calculadora de LTV
- Informe o saldo devedor atual (ou o valor de empréstimo proposto para uma compra ou refinanciamento).
- Informe o valor de mercado atual do imóvel ou o valor de avaliação (ou o preço de compra, no caso de uma nova aquisição).
- Leia a relação LTV, o percentual de patrimônio resultante e o valor em dólares desse patrimônio.
A fórmula por trás da relação empréstimo/valor
O LTV é calculado dividindo o saldo devedor pelo valor do imóvel e expressando o resultado em percentual. O patrimônio é o valor do imóvel menos o saldo devedor, e o percentual de patrimônio é simplesmente 100% menos o LTV.
Exemplo prático: um saldo devedor de $320.000 sobre um imóvel avaliado em $400.000 produz um LTV de 80% ($320.000 ÷ $400.000), patrimônio de $80.000 e percentual de patrimônio de 20%.
Erros comuns
- Usar a estimativa de valor de mercado do proprietário em vez do valor de avaliação do credor, o que pode gerar um LTV diferente do que o credor de fato calculará.
- Confundir LTV com LTV combinado (CLTV) quando mais de um empréstimo é garantido pelo mesmo imóvel, como um primeiro financiamento mais um HELOC.
- Presumir que o PMI é cancelado automaticamente no momento em que o LTV cruza abaixo de 80% — a maioria dos credores exige uma solicitação formal ou uma nova avaliação para remover o PMI, conforme as regras da instituição responsável pelo empréstimo e do investidor.
- Ignorar que o LTV muda ao longo do tempo, tanto porque o saldo devedor diminui quanto porque o valor do imóvel se move, de modo que um LTV pontual pode ficar desatualizado em poucos meses em um mercado de movimento rápido.
- Aplicar um limite de LTV de compra a um refinanciamento com saque de dinheiro, quando o LTV máximo permitido costuma ser mais baixo devido ao risco maior desse tipo de transação.
Perguntas frequentes
O que é uma boa relação empréstimo/valor?
Um LTV de 80% ou abaixo costuma ser visto favoravelmente em financiamentos convencionais, pois é o limite amplamente usado abaixo do qual o seguro privado do financiamento tipicamente não é exigido. Um LTV mais baixo geralmente reflete uma margem maior de patrimônio e pode estar associado a condições de crédito mais favoráveis, embora os requisitos específicos variem por credor e programa de crédito.
Como calcular a relação empréstimo/valor?
Divida o saldo devedor pelo valor do imóvel (ou preço de compra) e multiplique por 100. Por exemplo, um empréstimo de $320.000 sobre um imóvel de $400.000 resulta em um LTV de 80% ($320.000 ÷ $400.000 × 100). Os 20% restantes representam o patrimônio do tomador no imóvel.
Qual é a diferença entre LTV e CLTV?
O LTV compara um único saldo devedor ao valor do imóvel. O LTV combinado (CLTV) soma os saldos de todos os empréstimos garantidos pelo mesmo imóvel — por exemplo, um primeiro financiamento mais uma linha de crédito com garantia imobiliária — e compara esse total ao valor do imóvel. Os credores costumam usar o CLTV, não apenas o LTV, ao subscrever um segundo empréstimo ou produto de crédito com garantia imobiliária.
O LTV afeta a taxa de juros do meu financiamento?
Em muitos programas de crédito convencional, o LTV pode influenciar a precificação — empréstimos com LTV mais alto (menos patrimônio) às vezes são precificados com um ajuste de taxa ou tarifa por representarem mais risco ao credor, enquanto empréstimos com LTV mais baixo podem se qualificar para condições mais favoráveis. As estruturas específicas de precificação variam por credor e programa de crédito.
Como posso reduzir meu LTV?
O LTV cai à medida que o saldo devedor diminui por meio de pagamentos regulares ou pagamentos extras do principal, ou conforme o valor do imóvel sobe por valorização de mercado ou benfeitorias. Como ambos os valores podem mudar de forma independente, o LTV deve ser recalculado periodicamente, em vez de tratado como fixo no momento da contratação do empréstimo.
Referências
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a loan-to-value ratio? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is private mortgage insurance (PMI)? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.