Comprendre votre résultat de LTV
Les plages ci-dessous classent le LTV par rapport au seuil classique de PMI de 80% et aux niveaux de LTV plus élevés que de nombreux prêteurs classiques autorisent encore, généralement avec une assurance hypothécaire ou des conditions supplémentaires.
| LTV | Classification | Contexte de prêt typique |
|---|---|---|
| 80% ou moins | Bas | Au niveau ou en dessous du seuil classique courant de PMI |
| 80,01% – 95% | Standard | Au-dessus du seuil de PMI ; nécessite couramment une assurance hypothécaire sur les prêts classiques |
| Au-dessus de 95% | Élevé | Proche ou au-dessus des limites maximales typiques de LTV pour de nombreux programmes de prêts classiques |
- Les seuils de LTV et les règles de PMI varient selon le prêteur, le programme de prêt et l'objet du prêt (achat, refinancement de taux-et-terme, refinancement en espèces) ; les plages ci-dessus reflètent des conventions de prêt classique courantes, et non les conditions d'un prêteur spécifique.
- Pour un refinancement ou un prêt sur équité domiciliaire, les prêteurs utilisent souvent le LTV combiné (CLTV), qui additionne les soldes de tous les prêts garantis par le bien — ce calculateur ne calcule le LTV que pour un seul solde de prêt.
- La valeur du bien est généralement basée sur une évaluation professionnelle à des fins de prêt, ce qui peut différer de l'estimation de valeur marchande faite par le propriétaire.
Qu'est-ce que le ratio prêt/valeur (LTV) ?
Le ratio prêt/valeur est le solde de prêt impayé divisé par la valeur estimée ou le prix d'achat du bien, exprimé en pourcentage. Fannie Mae et d'autres directives de prêts conformes utilisent le LTV comme mesure centrale de souscription, car il reflète directement le coussin d'équité existant entre le solde du prêt et la valeur du bien — un LTV plus bas signifie plus d'équité et généralement moins de risque pour le prêteur.
Le seuil de 80% de LTV est largement référencé sur les prêts hypothécaires classiques : à 80% de LTV ou en dessous, l'assurance hypothécaire privée (PMI) n'est généralement pas requise, tandis qu'au-dessus de 80% de LTV, la PMI est couramment exigée pour protéger le prêteur contre le coussin d'équité plus réduit. Différents programmes de prêts et prêteurs peuvent appliquer des seuils et règles différents.
Le LTV est également un chiffre clé dans le refinancement et le prêt sur équité domiciliaire, puisque les prêteurs plafonnent généralement le montant empruntable contre un bien en fonction d'un LTV maximal (ou LTV combiné, lorsque plusieurs prêts sont garantis par le même bien) qu'ils acceptent d'accorder.
Comment utiliser ce calculateur de LTV
- Saisissez le solde de prêt actuel (ou le montant de prêt proposé pour un achat ou un refinancement).
- Saisissez la valeur marchande actuelle du bien ou la valeur estimée (ou le prix d'achat pour un nouvel achat).
- Consultez le ratio LTV, le pourcentage d'équité qui en résulte, et le montant en dollars de l'équité.
La formule derrière le ratio prêt/valeur
Le LTV se calcule en divisant le solde du prêt par la valeur du bien et en exprimant le résultat en pourcentage. L'équité est la valeur du bien moins le solde du prêt, et le pourcentage d'équité est simplement 100% moins le LTV.
Exemple chiffré : un solde de prêt de 320 000 $ sur un bien évalué à 400 000 $ produit un LTV de 80% (320 000 $ ÷ 400 000 $), une équité de 80 000 $, et un pourcentage d'équité de 20%.
Erreurs courantes
- Utiliser une estimation de valeur marchande faite par le propriétaire au lieu de la valeur évaluée par un prêteur, ce qui peut produire un LTV différent de celui qu'un prêteur calculera réellement.
- Confondre le LTV avec le LTV combiné (CLTV) lorsque plusieurs prêts sont garantis par le même bien, comme un premier prêt hypothécaire plus une marge de crédit hypothécaire (HELOC).
- Supposer que la PMI s'annule automatiquement dès que le LTV passe sous 80% — la plupart des prêteurs exigent une demande formelle ou une nouvelle évaluation pour retirer la PMI, selon les règles du gestionnaire de prêt et de l'investisseur.
- Négliger que le LTV change dans le temps à mesure que le solde du prêt diminue et que la valeur du bien évolue, de sorte qu'un LTV instantané peut devenir obsolète en quelques mois sur un marché en mouvement rapide.
- Appliquer un seuil de LTV d'achat à un refinancement en espèces, où le LTV maximal autorisé est souvent plus bas en raison du risque plus élevé de ces transactions.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bon ratio prêt/valeur ?
Un LTV de 80% ou moins est généralement bien vu sur les prêts hypothécaires classiques, car c'est le seuil largement utilisé en dessous duquel l'assurance hypothécaire privée n'est généralement pas requise. Un LTV plus bas reflète généralement un coussin d'équité plus important et peut être associé à des conditions de prêt plus favorables, bien que les exigences précises varient selon le prêteur et le programme de prêt.
Comment calcule-t-on le ratio prêt/valeur ?
Divisez le solde du prêt par la valeur du bien (ou le prix d'achat) et multipliez par 100. Par exemple, un prêt de 320 000 $ sur un bien de 400 000 $ donne un LTV de 80% (320 000 $ ÷ 400 000 $ × 100). Les 20% restants représentent l'équité de l'emprunteur dans le bien.
Quelle est la différence entre le LTV et le CLTV ?
Le LTV compare un seul solde de prêt à la valeur du bien. Le LTV combiné (CLTV) additionne les soldes de tous les prêts garantis par le même bien — par exemple, un premier prêt hypothécaire plus une marge de crédit hypothécaire — et compare ce total à la valeur du bien. Les prêteurs utilisent souvent le CLTV, et pas seulement le LTV, pour souscrire un deuxième prêt ou un produit d'équité domiciliaire.
Le LTV affecte-t-il mon taux d'intérêt hypothécaire ?
Sur de nombreux programmes de prêts classiques, le LTV peut influencer la tarification — les prêts avec un LTV plus élevé (moins d'équité) sont parfois tarifés avec un ajustement de taux ou de frais car ils représentent plus de risque pour le prêteur, tandis que les prêts à LTV plus bas peuvent bénéficier d'une tarification plus favorable. Les structures de tarification précises varient selon le prêteur et le programme de prêt.
Comment puis-je réduire mon LTV ?
Le LTV diminue lorsque le solde du prêt baisse grâce aux paiements réguliers ou aux paiements de capital supplémentaires, ou lorsque la valeur du bien augmente grâce à l'appréciation du marché ou à des améliorations. Comme ces deux chiffres peuvent évoluer indépendamment, le LTV devrait être recalculé périodiquement plutôt que traité comme fixe au moment de l'origination du prêt.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a loan-to-value ratio? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is private mortgage insurance (PMI)? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.