Comprendre votre résultat de NOI
Le tableau ci-dessous décrit ce qui est conventionnellement inclus et exclu d'un calcul de NOI, car mal classer un poste est l'une des sources les plus courantes d'erreurs de calcul du NOI.
| Poste | Inclus dans le calcul du NOI ? |
|---|---|
| Revenu locatif et autres revenus du bien (stationnement, buanderie, frais) | Oui — inclus dans le revenu brut |
| Vacance et pertes sur créances | Oui — soustraites pour produire le revenu brut effectif |
| Taxes foncières, assurance, gestion, entretien, services publics payés par le propriétaire | Oui — soustraites comme dépenses d'exploitation |
| Capital et intérêts hypothécaires (service de la dette) | Non — exclus du NOI par définition |
| Amortissement et dépenses d'investissement | Non — exclus ; traités séparément dans l'analyse d'investissement |
- Le NOI se calcule généralement sur une base de douze derniers mois glissants ou annuelle projetée ; les chiffres d'un seul mois peuvent être trompeurs si une vacance saisonnière ou des dépenses ponctuelles sont présentes.
- Les ratios de charges d'exploitation varient sensiblement selon le type de bien — le multifamilial, le commerce de détail, l'industriel et le locatif unifamilial ont des structures de dépenses typiques différentes — il n'existe donc pas de ratio « normal » universel unique.
- Ce calculateur ne modélise pas séparément les réserves de dépenses d'investissement pour les remplacements majeurs (toiture, CVC, etc.) des dépenses d'exploitation courantes ; de nombreux investisseurs budgétisent celles-ci comme un poste supplémentaire au-delà des dépenses d'exploitation standard.
Qu'est-ce que le revenu net d'exploitation (NOI) ?
Le revenu net d'exploitation est le revenu total d'un bien moins la perte de vacance et les dépenses d'exploitation, calculé avant que le service de la dette (paiements hypothécaires) et les impôts sur le revenu ne soient soustraits. C'est le chiffre de revenu standard utilisé dans l'analyse de biens à revenu commerciaux et résidentiels, y compris comme numérateur de la formule du taux de capitalisation, précisément parce qu'il isole la performance d'exploitation d'un bien de la façon dont il se trouve financé ou imposé.
Les dépenses d'exploitation dans un calcul de NOI incluent typiquement les taxes foncières, l'assurance, les frais de gestion immobilière, les réparations et l'entretien, les services publics payés par le propriétaire, et les réserves pour remplacements — mais excluent le capital et les intérêts hypothécaires, l'amortissement (un poste comptable non monétaire), et les dépenses d'investissement pour des améliorations majeures, qui sont traités séparément dans la plupart des cadres d'analyse d'investissement.
La vacance et les pertes sur créances — le revenu perdu à cause des unités inoccupées et des loyers non recouvrés — sont soustraites du loyer potentiel brut pour produire le revenu brut effectif, qui est ensuite réduit des dépenses d'exploitation pour arriver au NOI.
Comment utiliser ce calculateur de NOI
- Saisissez le loyer annuel potentiel brut — le loyer total que le bien générerait s'il était entièrement occupé aux taux du marché pendant toute l'année.
- Saisissez tout autre revenu annuel que le bien génère, comme les frais de stationnement, de buanderie ou d'entreposage.
- Saisissez le taux de vacance et de pertes sur créances attendu en pourcentage du revenu brut.
- Saisissez le total des dépenses d'exploitation annuelles — taxes foncières, assurance, gestion, entretien, services publics payés par le propriétaire, et réserves — en excluant les paiements hypothécaires.
- Consultez le NOI résultant, le revenu brut effectif après perte de vacance, et le ratio de charges d'exploitation.
La formule derrière le NOI
Le revenu brut (loyer plus autres revenus) est d'abord réduit du pourcentage de vacance et de pertes sur créances pour produire le revenu brut effectif. Les dépenses d'exploitation sont ensuite soustraites du revenu brut effectif pour produire le NOI. Le ratio de charges d'exploitation exprime les dépenses d'exploitation en pourcentage du revenu brut effectif, une mesure d'efficacité courante.
Exemple chiffré : un bien avec 36 000 $ de loyer annuel potentiel brut, aucun autre revenu, 5% de perte de vacance, et 10 000 $ de dépenses d'exploitation annuelles a un revenu brut effectif de 34 200 $ (36 000 $ × 0,95) et un NOI de 24 200 $ (34 200 $ − 10 000 $) — un ratio de charges d'exploitation d'environ 29,2% (10 000 $ ÷ 34 200 $).
Erreurs courantes
- Inclure les paiements hypothécaires dans les dépenses d'exploitation — le service de la dette est exclu du NOI par définition, puisque le NOI est censé mesurer le revenu du bien indépendamment du financement.
- Oublier de soustraire la vacance et les pertes sur créances, ce qui surestime le NOI par rapport à ce que le bien perçoit réellement.
- Inclure les dépenses d'investissement pour des améliorations majeures (une nouvelle toiture, par exemple) comme une dépense d'exploitation — celles-ci sont généralement traitées séparément des coûts d'exploitation courants dans l'analyse d'investissement.
- Utiliser le loyer potentiel brut plutôt que le revenu brut effectif lors de la comparaison de chiffres de NOI entre biens avec des hypothèses de vacance différentes.
- Appliquer un ratio de dépenses « typique » national sans ajuster pour le type de bien et les conditions du marché local, qui changent tous deux matériellement les dépenses d'exploitation réalistes.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le revenu net d'exploitation (NOI) ?
Le revenu net d'exploitation est le revenu d'un bien après perte de vacance et dépenses d'exploitation (taxes foncières, assurance, gestion, entretien) mais avant les paiements hypothécaires et les impôts sur le revenu. C'est le chiffre de revenu standard utilisé dans l'analyse d'investissement immobilier, y compris comme base de calcul du taux de capitalisation.
Le NOI inclut-il les paiements hypothécaires ?
Non. Le NOI se calcule avant le service de la dette, ce qui signifie que les paiements de capital et d'intérêts hypothécaires sont exclus par définition. Cela permet au NOI de mesurer la performance d'exploitation d'un bien indépendamment de la façon dont l'acheteur a choisi de financer l'achat, le rendant comparable entre les achats au comptant et les achats à effet de levier.
En quoi le NOI diffère-t-il de la trésorerie disponible ?
Le NOI exclut le service de la dette, tandis que la trésorerie disponible (parfois appelée trésorerie nette ou trésorerie après service de la dette) se calcule en soustrayant le paiement hypothécaire réel du NOI. Deux biens peuvent avoir un NOI identique mais une trésorerie disponible très différente selon le montant de dette utilisé pour financer chacun et selon ses conditions.
Qu'est-ce qui compte comme dépense d'exploitation pour le NOI ?
Les dépenses d'exploitation typiques incluent les taxes foncières, l'assurance, les frais de gestion immobilière, les réparations et l'entretien courants, les services publics payés par le propriétaire, et les réserves pour remplacements. Le capital et les intérêts hypothécaires, l'amortissement, et les dépenses d'investissement pour des améliorations majeures sont conventionnellement exclus des dépenses d'exploitation et traités séparément.
Qu'est-ce qu'un ratio de charges d'exploitation normal ?
Il n'existe pas de chiffre universel unique, car les ratios de charges d'exploitation varient selon le type de bien, l'âge, et le marché local — le multifamilial, le commerce de détail, l'industriel et le locatif unifamilial ont tous des structures de dépenses typiques différentes. Comparer le ratio d'un bien à des biens similaires sur le même marché et la même catégorie d'actifs est plus informatif que de comparer à une moyenne nationale générique.
Références
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — net operating income definitions. fanniemae.com.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Multifamily underwriting guidance. hud.gov.
- Investopedia. Net Operating Income (NOI): Definition, Calculation, Components, and Example. investopedia.com.