Cómo interpretar tu resultado de DTI
Las bandas siguientes clasifican el ratio DTI back-end frente al punto de referencia convencional 28/36 ampliamente utilizado y los umbrales más altos que muchos prestamistas permiten con factores compensatorios.
| DTI back-end | Clasificación | Contexto crediticio típico |
|---|---|---|
| 36% o menos | Saludable | Dentro de la pauta back-end convencional 28/36 |
| 36,01% – 43% | Manejable | Por encima de la pauta convencional pero dentro de los techos habituales de préstamos conformes |
| 43,01% – 50% | Ajustado | Por encima de los techos típicos de préstamos conformes; usualmente requiere factores compensatorios |
| Más de 50% | Alto | Excede la mayoría de los techos de crédito convencionales |
- Los umbrales de DTI varían según el prestamista, el programa de préstamo (convencional, FHA, VA, USDA) y los factores compensatorios individuales; las bandas anteriores describen convenciones habituales de crédito convencional, no una garantía de aprobación o rechazo por parte de ningún prestamista o programa.
- El DTI usa el ingreso bruto (antes de impuestos), no el ingreso neto, y no considera impuestos, aportes de jubilación u otros gastos de vida que reducen el ingreso disponible real.
- El ingreso de trabajadores independientes, los bonos y otras fuentes de ingreso variable típicamente son promediados o documentados de forma diferente por los prestamistas que un salario fijo, algo que esta calculadora no modela.
¿Qué es la relación deuda-ingresos (DTI)?
La relación deuda-ingresos mide qué proporción del ingreso mensual bruto se destina a pagos de deuda. Fannie Mae y otras guías de préstamos conformes suelen referirse a dos versiones: el ratio front-end, que cubre solo el pago de vivienda propuesto (capital, interés, impuestos, seguro y cualquier cuota de HOA), y el ratio back-end, que cubre el pago de vivienda más todas las demás obligaciones de deuda recurrentes, como préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito y otras deudas a plazos.
La regla 28/36 comúnmente citada — un techo front-end del 28% y un techo back-end del 36% — se originó como una pauta convencional de suscripción hipotecaria. Muchos prestamistas hoy, particularmente para préstamos conformes, permiten un DTI back-end de hasta el 43% o más con factores compensatorios sólidos como un puntaje crediticio alto o reservas grandes, por lo que las cifras 28/36 se leen mejor como un punto de referencia conservador que como un límite universal.
El DTI no considera gastos del hogar fuera de los pagos formales de deuda, como alimentos, servicios públicos, cuidado infantil o gasto discrecional, por lo que un DTI bajo no garantiza por sí solo un flujo de caja mensual cómodo.
Cómo usar esta calculadora de DTI
- Ingresa tu ingreso mensual bruto (antes de impuestos y otras deducciones).
- Ingresa tu pago mensual de vivienda, incluyendo capital, interés, impuestos a la propiedad, seguro de vivienda y cualquier cuota de HOA.
- Ingresa todos los demás pagos mensuales recurrentes de deuda — préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito y obligaciones similares. No incluyas gastos cotidianos como alimentos o servicios públicos.
- Consulta tu ratio front-end (solo vivienda) y tu ratio back-end (vivienda más todas las deudas), y mira cómo se compara el ratio back-end con los umbrales de crédito habituales.
La fórmula detrás del DTI
El DTI front-end divide el pago mensual de vivienda entre el ingreso mensual bruto; el DTI back-end divide la suma del pago de vivienda y todas las demás deudas mensuales entre la misma cifra de ingreso. Ambos se expresan como porcentajes.
Ejemplo resuelto: un hogar con $6.000 de ingreso mensual bruto, un pago de vivienda de $1.500 y $600 en otras deudas mensuales tiene un ratio front-end del 25% ($1.500 ÷ $6.000) y un ratio back-end del 35% (($1.500 + $600) ÷ $6.000) — obligaciones mensuales totales de $2.100.
Errores comunes
- Usar el ingreso neto (después de deducciones) en lugar del ingreso mensual bruto, lo que subestima el DTI calculado en relación con cómo lo computan los prestamistas.
- Omitir el pago de vivienda completo — dejar fuera los impuestos a la propiedad, el seguro o las cuotas de HOA subestima los ratios front-end y back-end.
- Incluir gastos cotidianos como alimentos, servicios públicos o suscripciones en la cifra de 'otras deudas mensuales' — el DTI cuenta solo obligaciones formales de deuda con un pago mensual fijo.
- Asumir que el techo back-end del 36% es un límite estricto para todos los prestamistas — muchos programas de préstamos conformes permiten ratios back-end más altos con factores compensatorios.
- Olvidar incluir los pagos mínimos de deudas aún no liquidadas por completo, como un préstamo de auto cerca de sus últimos pagos, que los prestamistas típicamente siguen contando en su totalidad.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una buena relación deuda-ingresos?
La pauta convencional 28/36 ampliamente citada trata un ratio front-end (solo vivienda) igual o inferior al 28% y un ratio back-end (vivienda más todas las deudas) igual o inferior al 36% como un punto de referencia conservador. Muchos prestamistas hoy permiten un DTI back-end de hasta el 43% o algo más para préstamos conformes con factores compensatorios sólidos como un puntaje crediticio alto o grandes reservas de efectivo, por lo que el techo específico depende del prestamista y del programa de préstamo.
¿Qué cuenta como deuda en un cálculo de DTI?
El DTI cuenta obligaciones de deuda recurrentes con un pago mensual fijo: el pago de vivienda (capital, interés, impuestos, seguro, cuotas de HOA), préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos personales y deudas similares a plazos o rotativas. No incluye gastos cotidianos como alimentos, servicios públicos, primas de seguro no relacionadas con deudas o gasto discrecional.
¿Cuál es la diferencia entre el DTI front-end y el back-end?
El DTI front-end divide solo el pago de vivienda propuesto entre el ingreso mensual bruto. El DTI back-end divide el pago de vivienda más todas las demás obligaciones mensuales de deuda entre la misma cifra de ingreso. Los prestamistas generalmente dan más peso al ratio back-end para la calificación hipotecaria, ya que captura una imagen más completa de la carga de deuda existente del prestatario.
¿El DTI usa el ingreso bruto o el neto?
El DTI se calcula usando el ingreso mensual bruto (antes de impuestos), no el ingreso neto disponible. Esta es la convención estándar utilizada en la suscripción hipotecaria, por lo que usar el ingreso neto producirá una cifra de DTI que no coincide con cómo la calcularía un prestamista.
¿Puedo obtener una hipoteca con un DTI alto?
Depende del prestamista y del programa de préstamo. Los programas respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, históricamente han permitido ratios de DTI back-end más altos que muchos préstamos convencionales, y factores compensatorios como un puntaje crediticio alto, un pago inicial mayor o reservas de efectivo sustanciales pueden permitir la calificación por encima de los techos estándar. Un profesional hipotecario puede evaluar el DTI junto con el conjunto completo de criterios de suscripción para una solicitud específica.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a debt-to-income ratio? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). FHA underwriting guidelines. hud.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.