DTI inicial (front-end) vs. DTI total (back-end)
Fannie Mae y otras pautas de préstamos conformes suelen referirse a dos versiones del DTI. La relación inicial cubre solo el pago de vivienda propuesto: capital, intereses, impuestos prediales, seguro y cualquier cuota de asociación de propietarios (HOA). La relación total cubre el pago de vivienda más todas las demás obligaciones de deuda recurrentes, como préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito y otras deudas a plazos. Los prestamistas generalmente ponderan más la relación total para la calificación hipotecaria, ya que capta un panorama más completo de la carga de deuda existente del prestatario.
El DTI se calcula usando el ingreso mensual bruto (antes de impuestos), no el ingreso neto: la convención estándar en la suscripción hipotecaria. Tampoco considera gastos del hogar fuera de los pagos formales de deuda, como comestibles, servicios públicos o cuidado infantil, por lo que un DTI bajo no garantiza por sí mismo un flujo de caja mensual cómodo.
- DTI inicial = (pago de vivienda ÷ ingreso mensual bruto) × 100
- DTI total = ((pago de vivienda + otras deudas mensuales) ÷ ingreso mensual bruto) × 100
Ejemplo práctico
Un hogar con $6.000 de ingreso mensual bruto, un pago de vivienda de $1.500 y $600 en otras deudas mensuales tiene una relación inicial del 25% ($1.500 ÷ $6.000) y una relación total del 35% (($1.500 + $600) ÷ $6.000): obligaciones mensuales totales de $2.100.
La regla del 28/36 y lo que realmente permiten los prestamistas
La ampliamente citada regla del 28/36 —un límite inicial del 28% y un límite total del 36%— se originó como pauta convencional de suscripción hipotecaria. Muchos prestamistas hoy en día, particularmente para préstamos conformes, permiten un DTI total de hasta el 43% o más con factores compensatorios sólidos, como un puntaje de crédito alto o reservas de efectivo considerables, por lo que las cifras del 28/36 se interpretan mejor como una referencia conservadora que como un límite universal. Los programas respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, históricamente han permitido relaciones de DTI total más altas que muchos préstamos convencionales.
| DTI total | Clasificación | Contexto de préstamo típico |
|---|---|---|
| 36% o menos | Saludable | Dentro de la pauta convencional del 28/36 |
| 36,01% – 43% | Manejable | Por encima de la pauta convencional pero dentro de los límites comunes para préstamos conformes |
| 43,01% – 50% | Ajustado | Por encima de los límites típicos conformes; suele requerir factores compensatorios |
| Más del 50% | Alto | Supera la mayoría de los límites de préstamo convencionales |
Qué cuenta como deuda y errores comunes
El DTI cuenta las obligaciones de deuda recurrentes con un pago mensual fijo: el pago de vivienda, préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos personales y deudas similares. No incluye gastos cotidianos de vida como comestibles, servicios públicos o suscripciones. Dos errores comunes distorsionan la relación: usar el ingreso neto en lugar del bruto subestima el DTI respecto a cómo lo calculan los prestamistas, y omitir parte del pago de vivienda —como impuestos prediales o cuotas de HOA— subestima ambas relaciones.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una buena relación deuda-ingreso?
La ampliamente citada pauta del 28/36 considera como referencia conservadora una relación inicial igual o menor al 28% y una relación total igual o menor al 36%. Muchos prestamistas permiten un DTI total de hasta el 43% o algo más en préstamos conformes con factores compensatorios sólidos.
¿Qué cuenta como deuda en un cálculo de DTI?
Obligaciones recurrentes con un pago mensual fijo: el pago de vivienda (capital, intereses, impuestos, seguro, HOA), préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito y deudas a plazos o renovables similares. Los gastos cotidianos como comestibles y servicios públicos no se incluyen.
¿El DTI usa el ingreso bruto o el neto?
Ingreso mensual bruto (antes de impuestos), no el ingreso neto. Esta es la convención estándar en la suscripción hipotecaria, por lo que usar el ingreso neto produce una cifra de DTI que no coincidirá con la que calcula un prestamista.
¿Puedo obtener una hipoteca con un DTI superior al 36%?
A menudo, sí. Muchos programas de préstamos conformes permiten un DTI total de hasta el 43% o más con factores compensatorios, como un puntaje de crédito alto, un enganche mayor o reservas de efectivo considerables, y los programas respaldados por el gobierno, como FHA, históricamente han permitido relaciones más altas que muchos préstamos convencionales.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a debt-to-income ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. https://www.fanniemae.com/
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — FHA underwriting guidelines. https://www.hud.gov/