La fórmula y por qué los prestamistas la usan
La LTV se calcula dividiendo el saldo del préstamo entre el valor de la propiedad y expresando el resultado como porcentaje. El patrimonio es el valor de la propiedad menos el saldo del préstamo, y el porcentaje de patrimonio es simplemente 100% menos la LTV. Fannie Mae y otras pautas de préstamos conformes usan la LTV como una medida central de suscripción porque refleja directamente cuánto colchón de patrimonio existe entre el saldo del préstamo y el valor de la propiedad: una LTV más baja significa más patrimonio y generalmente menos riesgo para el prestamista.
- LTV = (saldo del préstamo ÷ valor de la propiedad) × 100
- Patrimonio ($) = valor de la propiedad − saldo del préstamo
- Patrimonio (%) = 100 − LTV
Ejemplo práctico
Un saldo de préstamo de $320.000 sobre una propiedad valorada en $400.000 produce una LTV del 80% ($320.000 ÷ $400.000), un patrimonio de $80.000 y un porcentaje de patrimonio del 20%.
| LTV | Clasificación | Contexto de préstamo típico |
|---|---|---|
| 80% o menos | Baja | En o por debajo del umbral convencional común de PMI |
| 80,01% – 95% | Estándar | Por encima del umbral de PMI; comúnmente requiere seguro hipotecario |
| Más del 95% | Alta | Cerca o por encima de los límites máximos típicos de LTV para muchos programas convencionales |
Por qué específicamente el 80%
El nivel del 80% de LTV es un umbral ampliamente referenciado en las hipotecas convencionales porque es el punto por debajo del cual normalmente no se exige seguro hipotecario privado (PMI), lo que refleja un colchón de patrimonio suficientemente grande como para que los prestamistas estén dispuestos a asumir el riesgo sin seguro adicional. Por encima del 80% de LTV, comúnmente se exige PMI hasta que el saldo se reduzca o la propiedad recupere plusvalía por debajo del umbral. Distintos programas de préstamo y prestamistas pueden aplicar umbrales y reglas específicas diferentes, pero el 80% sigue siendo el punto de referencia más citado.
El PMI no se cancela automáticamente en el momento en que la LTV cruza por debajo del 80% en la mayoría de los préstamos: la mayoría de los prestamistas exigen una solicitud formal o una nueva tasación para eliminarlo, según las reglas del administrador y del inversionista, lo que constituye uno de los puntos de confusión más comunes para los prestatarios que siguen su propia LTV con el tiempo.
LTV vs. LTV combinada (CLTV)
La LTV compara el saldo de un solo préstamo con el valor de la propiedad. La relación préstamo-valor combinada (CLTV), en cambio, suma los saldos de todos los préstamos garantizados por la misma propiedad —por ejemplo, una primera hipoteca más una línea de crédito con garantía hipotecaria— y compara ese total con el valor de la propiedad. Los prestamistas normalmente usan la CLTV, no la LTV simple, al suscribir un segundo gravamen como una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria, ya que capta el reclamo total contra la vivienda en lugar de solo la primera hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una buena relación préstamo-valor?
Una LTV en el 80% o por debajo se ve comúnmente de forma favorable en las hipotecas convencionales, ya que es el umbral ampliamente usado por debajo del cual normalmente no se exige seguro hipotecario privado. Una LTV más baja generalmente refleja un colchón de patrimonio mayor.
¿Cómo calculo la relación préstamo-valor?
Divide el saldo del préstamo entre el valor de la propiedad y multiplica por 100. Un préstamo de $320.000 sobre una propiedad de $400.000 da una LTV del 80% ($320.000 ÷ $400.000 × 100), dejando un 20% de patrimonio.
¿Cuál es la diferencia entre LTV y CLTV?
La LTV compara el saldo de un solo préstamo con el valor de la propiedad. La relación préstamo-valor combinada (CLTV) suma todos los préstamos garantizados por la misma propiedad —como una primera hipoteca más una HELOC— y compara ese total con el valor de la propiedad.
¿El PMI se cancela automáticamente una vez que la LTV baja del 80%?
Normalmente no. La mayoría de los prestamistas exigen una solicitud formal o una nueva tasación para eliminar el PMI una vez que la LTV cruza por debajo del 80%, según las reglas del administrador y del inversionista: no suele eliminarse automáticamente solo porque el saldo se haya reducido.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a loan-to-value ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is private mortgage insurance (PMI)? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. https://www.fanniemae.com/