Почему небольшое изменение ставки стоит так дорого
Ипотечный платёж рассчитывается так, чтобы основной долг и проценты были полностью погашены за срок кредита, по формуле M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], где r — месячная ставка, а n — количество платежей. Поскольку проценты начисляются на непогашенный остаток каждый месяц на протяжении сотен месяцев, более высокая ставка повышает стоимость каждого из этих платежей — и эффект накапливается за весь срок, а не применяется однократно.
Таблица влияния ставки
В каждой строке — один и тот же кредит $300 000 на срок 30 лет (360 платежей); меняется только процентная ставка. Показаны платёж и общая сумма процентов за весь срок для каждой ставки.
| Процентная ставка | Ежемесячный платёж | Общие проценты за 30 лет |
|---|---|---|
| 5,0% | $1 610,46 | $279 767 |
| 5,5% | $1 703,37 | $313 212 |
| 6,0% | $1 798,65 | $347 515 |
| 6,5% | $1 896,20 | $382 633 |
| 7,0% | $1 995,91 | $418 527 |
Чего стоит один процентный пункт
Переход с 5% на 6% увеличивает ежемесячный платёж на $188,19 и повышает общую сумму процентов за весь срок кредита на $67 748. Даже полпроцента — с 5% до 5,5% — добавляют $92,91 в месяц и $33 445 процентов за весь срок. Поскольку эти различия сохраняются на протяжении всех 360 платежей, стоимость более высокой ставки за весь срок кредита значительно превышает ту месячную сумму, которая первой бросается заёмщику в глаза.
Что это значит при получении кредита
Именно из-за таких разниц кредиторы вознаграждают более крепкую кредитную историю, больший первоначальный взнос и сравнение предложений заметно более низкими ставками. Именно поэтому рефинансирование может быть выгодным при снижении ставок — хотя у рефинансирования есть собственные затраты на оформление, которые нужно сопоставить с экономией на процентах. Перед принятием решения стоит рассчитать платёж и общие проценты по фактической предложенной вам ставке, а не только по заявленной ставке, поскольку комиссии могут изменить реальную стоимость кредита.
Часто задаваемые вопросы
Сколько добавляет 1% к ипотеке?
При кредите $300 000 на 30 лет переход с 5% на 6% увеличивает платёж на $188,19 в месяц и добавляет $67 748 к общей сумме процентов за весь срок кредита.
Существенна ли разница в полпроцента ипотечной ставки?
Да. Переход с 5% на 5,5% при кредите $300 000 на 30 лет добавляет $92,91 в месяц и $33 445 процентов за весь срок — стоит того, чтобы сравнивать предложения.
Почему небольшое изменение ставки стоит так дорого?
Проценты начисляются на остаток каждый месяц на протяжении 360 платежей, поэтому более высокая ставка повышает стоимость каждого платежа, а эффект накапливается за весь срок.
Как получить более низкую ставку по ипотеке?
Более крепкая кредитная история, больший первоначальный взнос и сравнение предложений нескольких кредиторов обычно снижают ставку. Рефинансирование может помочь при снижении ставок, с учётом затрат на оформление.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau — how mortgage interest rates affect cost; shopping for a mortgage. https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey and the value of comparing rates. https://www.freddiemac.com/pmms
- Federal Reserve — consumer guide to mortgage rates and terms. https://www.federalreserve.gov/