Что означает рефинансирование
Рефинансирование заменяет существующий кредит новым, чаще всего для получения более низкой процентной ставки, изменения срока кредита или перехода между плавающей и фиксированной ставкой. Руководство Совета управляющих Федеральной резервной системы для потребителей по рефинансированию ипотеки формулирует ключевой компромисс: более низкая ставка снижает ежемесячный платёж и начисляемые проценты в будущем, но сама сделка рефинансирования имеет свою стоимость -- как правило, около 2-5% от суммы кредита в виде расходов на закрытие сделки, таких как комиссия за оформление, оценка и сборы, связанные с оформлением титула.
Поскольку рефинансирование сопряжено с первоначальными расходами, одной лишь более низкой ставки недостаточно, чтобы автоматически сделать рефинансирование выгодным -- экономия, обеспечиваемая новой ставкой, должна быть достаточно велика и сохраняться достаточно долго, чтобы окупить эти первоначальные расходы до того, как кредит будет погашен, продан или рефинансирован снова.
Расчёт точки безубыточности в месяцах
Точка безубыточности -- стандартный тест на то, окупится ли рефинансирование: она рассчитывается как расходы на закрытие сделки, делённые на месячную экономию платежа, что даёт число месяцев экономии, необходимых до того, как накопленная сумма сравняется с первоначальными затратами. Заёмщик, который продаёт дом или снова рефинансируется до достижения точки безубыточности, в итоге заплатит за рефинансирование больше, чем сэкономил на новой ставке; заёмщик, который сохраняет кредит значительно дольше точки безубыточности, в итоге оказывается в выигрыше по итогам сравнения.
Этот расчёт изолирует эффект изменения ставки, сравнивая оба кредита за один и тот же оставшийся срок. На практике многие рефинансирования обнуляют отсчёт срока до нового 30-летнего периода, а не сохраняют оставшиеся годы старого кредита, что дополнительно снижает ежемесячный платёж, но может увеличить общую сумму процентов за весь срок жизни кредита, поскольку проценты начисляются на большее число месяцев, -- это отдельный эффект от самой ставки, который сопоставимый расчёт точки безубыточности призван не смешивать с изменением ставки.
Практический пример: остаток $200 000, осталось 25 лет
Рассмотрим кредит с остатком $200 000 и оставшимися 25 годами (300 месяцами) срока, текущей ставкой 6,5% годовых, доступной новой ставкой 5,25% и расходами на закрытие сделки в $4 000. По формуле амортизации M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] на том же оставшемся сроке в 300 месяцев текущий платёж при 6,5% составляет $1 350,41 в месяц, а новый платёж при 5,25% -- $1 198,49 в месяц -- месячная экономия $1 350,41 - $1 198,49 = $151,92.
Точка безубыточности составляет $4 000 / $151,92 = 26,33 месяца, округляется в большую сторону до 27-го месяца, поскольку частичный месяц экономии не полностью покрывает затраты до следующего полного месяца. За весь оставшийся срок в 300 месяцев, если кредит держать до полного погашения, модель прогнозирует примерно $151,92 × 300 = $45 576 общей экономии на платежах, или около $41 576 за вычетом $4 000 расходов на закрытие сделки.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Текущий платёж (6,5%, осталось 300 месяцев) | $1 350,41 |
| Новый платёж (5,25%, те же 300 месяцев) | $1 198,49 |
| Месячная экономия | $151,92 |
| Расходы на закрытие сделки | $4 000 |
| Точка безубыточности | 27-й месяц |
| Чистая экономия за срок при полном погашении | ≈ $41 576 |
Когда рефинансирование оправдано, а когда нет
Рефинансирование, как правило, оправдано, когда достижимое снижение ставки даёт точку безубыточности заметно короче срока, в течение которого заёмщик реально планирует держать кредит -- например, точка безубыточности до 24 месяцев окупается быстро при большинстве сценариев владения, тогда как точка безубыточности свыше 48 месяцев зависит от длительного срока владения и более чувствительна к незапланированному переезду или последующему рефинансированию. Типичные ситуации, запускающие рефинансирование: заметное падение доступных рыночных ставок, улучшение кредитной истории заёмщика с момента оформления исходного кредита или желание перейти с плавающей ставки на фиксированную до пересмотра ставки.
Рефинансирование, как правило, не оправдано, когда заёмщик ожидает продать недвижимость или переехать задолго до точки безубыточности, когда новая ставка даёт лишь незначительное снижение с очень долгой точкой безубыточности, или когда предложение «без расходов на закрытие сделки» просто закладывает эти расходы в более высокую ставку или больший остаток долга, а не устраняет их -- в этом случае реальные затраты сохраняются, просто оформлены иначе.
Рефинансирование по ставке и сроку против рефинансирования с обналичиванием
Рефинансирование по ставке и сроку заменяет существующий кредит новым примерно на ту же сумму остатка, меняя только процентную ставку, срок или оба параметра сразу; сравнение затрат и выгод для него -- это описанный выше расчёт точки безубыточности, сопоставляющий расходы на закрытие сделки с месячной экономией от изменения ставки. Именно этот тип рефинансирования рассмотрен в практическом примере, и его, как правило, проще всего оценить, поскольку сумма кредита существенно не меняется.
Рефинансирование с обналичиванием, напротив, заменяет существующий кредит новым, большим по размеру, при этом заёмщик получает наличными разницу между новой суммой кредита и остатком долга по старому кредиту. Поскольку сумма кредита увеличивается, рефинансирование с обналичиванием может увеличить ежемесячный платёж и общую сумму уплаченных процентов, даже если новая процентная ставка ниже прежней, поэтому простое сравнение по точке безубыточности, применяемое для рефинансирования по ставке и сроку, здесь напрямую не работает; оценка рефинансирования с обналичиванием требует сравнения полного нового платежа и стоимости обналиченных средств с альтернативой заимствования той же суммы через отдельный кредит.
Часто задаваемые вопросы
Что такое точка безубыточности при рефинансировании ипотеки?
Точка безубыточности -- это число месяцев, необходимых для того, чтобы месячная экономия от более низкой ставки рефинансирования сравнялась с расходами на закрытие сделки, рассчитывается как расходы на закрытие сделки, делённые на месячную экономию, с округлением в большую сторону до целого месяца. В практическом примере с расходами на закрытие сделки $4 000 и месячной экономией $151,92 точка безубыточности приходится на 27-й месяц; сохранение кредита после этой точки и делает рефинансирование выгодным по итогам сравнения.
Стоит ли рефинансировать кредит с 6,5% до 5,25%?
Оправданность зависит от точки безубыточности относительно того, как долго будет держаться кредит. В практическом примере с остатком $200 000, оставшимися 25 годами и расходами на закрытие сделки $4 000 переход с 6,5% на 5,25% экономит $151,92 в месяц, что даёт точку безубыточности на 27-м месяце. Если заёмщик планирует держать кредит значительно дольше 27 месяцев, рефинансирование, по прогнозу, даст чистую экономию около $41 576 при полном погашении; если продажа или другое рефинансирование вероятны раньше, экономия может не реализоваться полностью.
В чём разница между рефинансированием по ставке и сроку и рефинансированием с обналичиванием?
Рефинансирование по ставке и сроку заменяет существующий кредит новым примерно на ту же сумму остатка, меняя только ставку, срок или оба параметра, и оценивается с помощью расчёта точки безубыточности, сопоставляющего расходы на закрытие сделки с месячной экономией. Рефинансирование с обналичиванием заменяет кредит на больший, с выплатой разницы заёмщику наличными, что может повысить ежемесячный платёж и общую сумму процентов даже при более низкой ставке, поэтому требует иного сравнения, чем простой расчёт точки безубыточности.
Сколько обычно стоит рефинансирование ипотеки?
Расходы на закрытие сделки при рефинансировании ипотеки в США обычно составляют около 2-5% от суммы кредита и включают такие статьи, как комиссия за оформление, оценка, поиск по титулу и страхование, а также сборы за регистрацию. При остатке $200 000 этот диапазон соответствует примерно $4 000-$10 000. Кредиторы обязаны раскрывать эти расходы в стандартизированной форме Loan Estimate, что позволяет напрямую сравнивать конкурирующие предложения по рефинансированию.
Всегда ли рефинансирование обнуляет срок кредита до нового 30-летнего периода?
Не обязательно, но многие рефинансирования по умолчанию оформляются как новые 30-летние кредиты, что дополнительно снижает ежемесячный платёж, но распределяет проценты на большее число месяцев и может увеличить общую сумму процентов за срок жизни кредита даже при более низкой ставке. Некоторые кредиторы предлагают условия рефинансирования, соответствующие оставшимся годам старого кредита, или более короткие сроки, например 15 или 20 лет, что позволяет не смешивать эффект от изменения ставки с эффектом от продления срока.
Что на самом деле означает рефинансирование «без расходов на закрытие сделки»?
Рефинансирование «без расходов на закрытие сделки» не устраняет сами эти расходы; вместо этого кредитор обычно возмещает их за счёт более высокой процентной ставки или добавления их к сумме кредита. Поскольку расходы в том или ином виде сохраняются, сравнение итоговой ставки и платежа со стандартным рефинансированием с раскрытыми расходами на закрытие сделки и рассчитанной точкой безубыточности -- способ оценить, выгоден ли такой компромисс.
Источники
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Loan Estimate explainer — closing cost disclosures. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I refinance? Key questions and cost considerations. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Refinance options and primary mortgage market survey rates. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.