Математика: 26 половинных платежей равны 13 месячным
Двухнедельный план ипотечных платежей берёт стандартный месячный платёж заёмщика, делит его пополам и применяет эту половину к кредиту каждые две недели вместо одного раза в месяц. Поскольку 52 недели, делённые на 2, дают 26 периодов выплаты в год, а 26 половинных платежей равны 13 полным месячным платежам, такой график фактически добавляет один дополнительный полный месячный платёж каждый год по сравнению со стандартными 12 месячными платежами.
Этот дополнительный годовой платёж быстрее снижает остаток основного долга, чем предполагал первоначальный график амортизации, что уменьшает проценты, начисляемые на оставшуюся сумму в каждый последующий период. Именно чуть более быстрое погашение основного долга, накапливающееся месяц за месяцем на протяжении всего срока кредита, и есть механизм, сокращающий срок погашения.
Расчётный пример: 300 000 $ под 5,5% на 30 лет
Рассмотрим кредит в 300 000 $ под 5,5% годовых на стандартный срок 30 лет. Стандартный месячный платёж составляет 1703,37 $, а общая сумма процентов, выплаченных за весь 30-летний срок по стандартному графику, -- 313 212,12 $.
Переход на двухнедельный план предполагает выплату половины этого платежа, 851,68 $, каждые две недели -- 26 раз в год. При пошаговом моделировании с двухнедельной периодической ставкой, равной годовой ставке, делённой на 26, остаток кредита обнуляется примерно через 24,9 года вместо 30 -- экономия 5,1 года, -- а общая сумма выплаченных процентов снижается примерно до 250 956,88 $ -- экономия 62 255,24 $ по сравнению со стандартным месячным графиком.
| График | Платёж | Срок погашения | Всего процентов |
|---|---|---|---|
| Стандартный месячный (12 платежей в год) | 1703,37 $/месяц | 30,0 года | 313 212,12 $ |
| Двухнедельный (26 половинных платежей в год = 13 месячных эквивалентов) | 851,68 $ каждые 2 недели | ≈ 24,9 года | ≈ 250 956,88 $ |
| Разница | — | экономия 5,1 года | экономия 62 255,24 $ |
Предупреждение о комиссии сторонних программ
Некоторые кредиторы предлагают двухнедельный план платежей напрямую и бесплатно, тогда как сторонние компании также продвигают такие программы среди домовладельцев за плату за подключение или за транзакцию. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) отмечает, что заёмщик обычно может добиться того же эффекта ускорения, просто самостоятельно делая один дополнительный ипотечный платёж в год, не платя за эту услугу посреднику.
Прежде чем подключаться к какой-либо двухнедельной программе -- предлагаемой ли обслуживающим кредит агентом или сторонней компанией -- заёмщикам стоит уточнить точную структуру комиссии и то, доступен ли тот же результат напрямую через агента бесплатно, поскольку сама математика ускорения одинакова в обоих случаях; различается только комиссия.
Способ сделать это самому: дополнительные платежи в счёт основного долга
Заёмщик может воспроизвести эффект двухнедельного плана, не подключаясь ни к одной формальной программе, просто платя немного больше требуемой месячной суммы каждый месяц или делая один дополнительный полный платёж в счёт основного долга раз в год -- при условии, что обслуживающий кредит агент направляет дополнительную сумму именно на основной долг, а не удерживает её на промежуточном счёте. Это даёт тот же механизм «один дополнительный платёж в год», описанный выше, но без комиссии посреднику.
В любом случае важно уточнить у агента, как будут применяться дополнительные платежи: некоторые агенты требуют письменного указания, что дополнительные средства должны идти на основной долг, а некоторые удерживают накапливающиеся частичные платежи на беспроцентном счёте, пока не наберётся полная сумма платежа, -- что может задержать или снизить эффект ускорения по сравнению с планом немедленного зачисления.
Проверка отсутствия штрафа за досрочное погашение
Штрафы за досрочное погашение -- комиссии за погашение кредита быстрее графика -- редко встречаются в современных стандартных ипотеках, но всё же могут существовать в некоторых типах кредитов, поэтому перед переходом на ускоренное погашение, будь то двухнедельные платежи или дополнительные платежи в счёт основного долга, разумно убедиться, что по конкретному кредиту такого штрафа нет. Эта информация раскрывается в документах при закрытии сделки, а также может быть уточнена напрямую у обслуживающего кредит агента.
Двухнедельный план или стратегия дополнительных платежей не меняют процентную ставку по кредиту; они снижают общую сумму выплаченных процентов косвенно, за счёт более быстрого погашения основного долга, так что на более поздних платежах начисляется меньше процентов. Заёмщикам, оценивающим, стоит ли отдавать приоритет ускорению перед другими финансовыми целями, стоит сравнить это с другими способами использования тех же средств, например с погашением долга под более высокий процент или пенсионными накоплениями.
Часто задаваемые вопросы
Как двухнедельный план ипотечных платежей экономит деньги?
Двухнедельный план делит стандартный месячный платёж пополам и списывает его каждые две недели. Поскольку в году 52 недели, получается 26 половинных платежей, равных 13 полным месячным эквивалентам -- на один больше, чем 12 платежей в стандартном месячном графике. Этот дополнительный годовой платёж быстрее снижает основной долг, что уменьшает начисляемые на остаток проценты и сокращает общий срок погашения.
Сколько лет может сэкономить двухнедельный план на 30-летней ипотеке?
Точная цифра зависит от процентной ставки и суммы кредита. В расчётном примере на кредит в 300 000 $ на 30 лет под 5,5% переход на двухнедельные платежи экономит 5,1 года и 62 255,24 $ процентов по сравнению со стандартным месячным графиком. Для расчёта по вашему конкретному кредиту используйте калькулятор с вашей суммой, ставкой и сроком.
Стоит ли платить компании за настройку двухнедельных платежей?
Не обязательно. Многие сторонние программы двухнедельных платежей берут плату за подключение или за транзакцию за услугу, которую заёмщик часто может бесплатно воспроизвести сам, делая один дополнительный ипотечный платёж в год или платя чуть больше требуемой суммы каждый месяц напрямую через своего обслуживающего кредит агента -- при условии, что агент направляет дополнительные средства на основной долг.
Двухнедельный план -- это то же самое, что платить дважды в месяц?
Нет. Настоящий двухнедельный план предполагает 26 платежей в год (каждые две недели), что равно 13 месячным эквивалентам и добавляет один дополнительный платёж в год. План «дважды в месяц» предполагает 24 платежа в год, что равно ровно 12 месячным эквивалентам и не ускоряет погашение таким же образом.
Обязан ли мой кредитор сразу же зачислять двухнедельные платежи на основной долг?
Не всегда. Некоторые обслуживающие кредит агенты удерживают накапливающиеся половинные платежи на отдельном счёте, пока не наберётся полная сумма месячного платежа, что может задержать эффект ускорения по сравнению с планом немедленного зачисления. Перед подключением важно уточнить у конкретного агента, как он применяет двухнедельные или дополнительные платежи.
Снижает ли двухнедельный план мою процентную ставку?
Нет. Двухнедельный план не меняет процентную ставку по кредиту. Он снижает общую сумму выплаченных процентов за весь срок кредита косвенно, за счёт более быстрого погашения основного долга, из-за чего на более поздних платежах начисляется меньше процентов.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I convert my mortgage to biweekly payments to pay it off faster? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Mortgage acceleration and extra-payment guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.