¿Cuánto ahorra realmente un pago hipotecario extra?

La fórmula: por qué los pagos extra se acumulan

La calculadora primero calcula el pago mensual estándar requerido del préstamo usando la fórmula de amortización, y luego simula la disminución del saldo mes a mes bajo dos escenarios: el pago requerido solo, y el pago requerido más una cantidad extra fija. Cada mes, el interés de ese mes (saldo × tasa mensual) se suma al saldo y se resta el pago completo; el préstamo queda saldado cuando el saldo simulado llega a cero.

Como el interés se recalcula sobre un saldo menor cada mes en que se ha aplicado un pago extra, el beneficio se acumula a lo largo de la vida del préstamo en lugar de sumarse de forma lineal: un dólar extra pagado en el primer año ahorra más interés total que ese mismo dólar pagado en el año veinte, ya que deja de generar interés durante mucho más tiempo.

• Pago requerido M = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1], donde P = saldo, r = tasa anual ÷ 12, n = plazo en meses
• Cada mes: interés = saldo × r; saldo = saldo + interés − (M + extra)
• Interés ahorrado = interés total del esquema original − interés total del esquema acelerado

Ejemplo práctico: $300.000 al 6% a 30 años

Un saldo de $300.000 al 6% a un plazo de 30 años tiene un pago requerido de $1.798,65 y, por sí solo, tarda 360 meses en saldarse, con un costo de $347.514,57 en intereses totales. Añadir $200 al mes —un pago total de $1.998,65— salda el préstamo en 279 meses (unos 23,3 años), un ahorro de aproximadamente 6,8 años, con un interés total de $256.341,13. Eso representa un ahorro de $91.173,43 en intereses frente al esquema original.

Pago único vs. pago extra recurrente

Un pago extra recurrente añade una cantidad fija a cada pago mensual mientras continúe, reduciendo el saldo mes tras mes hacia adelante. Un pago único —proveniente de un bono, una devolución de impuestos o una herencia— en cambio se aplica de inmediato para reducir el saldo inicial de capital, tras lo cual todo el interés futuro se calcula sobre ese saldo menor. Ambos reducen el interés total, pero el beneficio de un pago único se materializa de inmediato, mientras que el de un pago extra recurrente se acumula gradualmente a lo largo de la vida del préstamo.

Los dos se pueden combinar: el pago único reduce el saldo inicial a partir del cual corre un esquema acelerado, con la cantidad extra recurrente añadida a cada pago mensual en ese esquema. Como el interés se acumula sobre un saldo decreciente, el efecto combinado debe calcularse mediante simulación mes a mes, no sumando de forma simple el ahorro independiente de cada estrategia.

Lo que los pagos extra no hacen

Los pagos extra no reducen automáticamente el pago mensual requerido. En la mayoría de las hipotecas estándar, los pagos extra y los pagos únicos reducen el saldo y acortan el plazo de pago, pero el pago contractual requerido se mantiene igual a menos que el prestamista formalmente «recalcule» (reamortice) el préstamo sobre el nuevo saldo, una solicitud aparte que algunos administradores cobran por procesar. La mayoría de las hipotecas residenciales conformes en EE. UU. no tienen penalización por pago anticipado, pero el CFPB recomienda confirmar con el administrador antes de hacer un pago único grande, ya que una penalización en ciertos tipos de préstamo podría reducir el beneficio neto.

Preguntas frecuentes

Referencias

1. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — How can extra mortgage payments save me money? https://www.consumerfinance.gov/
2. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is mortgage recasting? https://www.consumerfinance.gov/
3. Fannie Mae. Selling Guide — mortgage payoff and recasting provisions. https://www.fanniemae.com/