Las cinco variables que realmente deciden
Una comparación entre alquilar y comprar no es una sola cifra: son cinco supuestos actuando en conjunto: el precio de compra de la vivienda y el enganche, la tasa hipotecaria, el alquiler actual, el horizonte de tiempo y las tasas esperadas de plusvalía anual de la vivienda y de crecimiento del alquiler. Comprar implica un enganche, pagos hipotecarios continuos y costos adicionales de propiedad (impuestos prediales, seguro, mantenimiento), pero también genera patrimonio a través de la amortización del préstamo y cualquier plusvalía de la vivienda: valor que el propietario conserva al final del horizonte. Alquilar evita el enganche y los costos de propiedad, pero no genera patrimonio, y el alquiler mismo suele aumentar con el tiempo.
El costo neto de propiedad se calcula como el efectivo total desembolsado (enganche, pagos hipotecarios y costos de propiedad) menos el valor del patrimonio conservado al final del horizonte (valor de la vivienda en ese punto menos el saldo restante del préstamo). El costo total de alquiler es simplemente el alquiler acumulado pagado durante el mismo horizonte, asumiendo que el alquiler crece anualmente. El que resulte menor es la opción de menor costo para los supuestos ingresados.
- Pago hipotecario M = L × [r(1+r)^360] ÷ [(1+r)^360 − 1], donde L = precio − enganche
- Patrimonio en el horizonte = valor de la vivienda en el horizonte − saldo restante del préstamo
- Costo neto de propiedad = enganche + pagos hipotecarios totales + costos de propiedad totales − patrimonio en el horizonte
- Costo total de alquiler = alquiler acumulado pagado, creciendo anualmente a la tasa de crecimiento de alquiler ingresada
Ejemplo práctico
Una casa de $400.000 con 20% de enganche ($80.000, un préstamo de $320.000) al 6,5% tiene un pago hipotecario de $2.022,62. A lo largo de 7 años, con una plusvalía anual del 3% y costos de propiedad anuales del 1,5%, el valor de la vivienda crece a aproximadamente $491.950 y el saldo restante del préstamo baja a aproximadamente $289.332, dando un patrimonio de aproximadamente $202.618. El efectivo total desembolsado —enganche, pagos hipotecarios y costos de propiedad— es de aproximadamente $291.900, por lo que el costo neto de propiedad es de aproximadamente $89.282. Alquilar a $1.800 al mes con un crecimiento anual del alquiler del 3% cuesta aproximadamente $165.509 en total durante los mismos 7 años. Como el costo neto de propiedad ($89.282) es menor que el costo total de alquiler ($165.509), comprar gana por aproximadamente $76.227 bajo estos supuestos.
Por qué el supuesto de plusvalía domina
La misma comparación de $400.000/6,5%/7 años cambia sustancialmente con solo modificar la tasa de plusvalía, manteniendo fijas todas las demás variables, razón por la cual la plusvalía suele ser el supuesto individual más sensible de toda la comparación.
| Plusvalía anual de la vivienda | Costo neto de propiedad (7 años) | Costo total de alquiler (7 años) | Opción de menor costo |
|---|---|---|---|
| 1% | ≈ $150.000 | $165.509 | Comprar (margen más estrecho) |
| 3% | $89.282 (exacto) | $165.509 (exacto) | Comprar |
| 5% | ≈ $30.000 | $165.509 | Comprar (margen más amplio) |
| 0% (sin plusvalía) | ≈ $178.000 | $165.509 | Alquilar (en este escenario) |
Lo que esta comparación deja fuera
El modelo excluye los costos de venta —comisiones inmobiliarias y costos de cierre en la venta, que típicamente representan varios puntos porcentuales del precio de venta y reducirían el patrimonio realmente obtenido si la vivienda se vende al final del horizonte. También excluye las deducciones por intereses hipotecarios e impuestos prediales, los costos de mudanza y el valor de la flexibilidad que ofrece alquilar. Un horizonte de tiempo corto tiende a hacer que comprar se vea peor simplemente porque hay menos tiempo para que el patrimonio y la plusvalía compensen los costos de transacción iniciales, lo cual no hace que el supuesto de tasa de plusvalía sea menos incierto de por sí.
Preguntas frecuentes
¿Es más barato alquilar o comprar?
Depende enteramente de las cifras específicas: precio de compra, enganche, tasa hipotecaria, alquiler actual, horizonte de tiempo y plusvalía y crecimiento del alquiler asumidos. En un ejemplo práctico —una casa de $400.000, 20% de enganche al 6,5%, frente a un alquiler de $1.800 durante 7 años— comprar gana por unos $76.227, pero cambiar solo el supuesto de plusvalía puede invertir ese resultado.
¿Qué variable importa más en el veredicto de alquilar vs. comprar?
La plusvalía de la vivienda suele ser el supuesto más sensible. En el ejemplo práctico, bajar la tasa de plusvalía del 3% al 0% invierte el veredicto de comprar (favorecido por $76.227) a alquilar (favorecido por unos $12.500), manteniendo todo lo demás sin cambios.
¿La comparación entre alquilar y comprar incluye los costos de venta?
No en este modelo. Excluye las comisiones inmobiliarias y los costos de cierre en la venta, que reducirían el patrimonio realmente obtenido si la vivienda se vende, omitirlos hace que comprar se vea algo más favorable de lo que sería con los costos de venta incluidos.
¿Por qué importa tanto el horizonte de tiempo?
Comprar implica costos iniciales —el enganche y, en la realidad, los costos de cierre— que se distribuyen a lo largo de los años que se conserve la vivienda, mientras el patrimonio se acumula gradualmente. En horizontes cortos, esos costos iniciales se reparten en menos tiempo, lo que suele hacer que alquilar parezca más favorable; en horizontes más largos, el patrimonio acumulado tiene más tiempo para compensarlos.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — Renting vs. buying a home: factors to consider. https://www.consumerfinance.gov/
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — homeownership counseling and affordability resources. https://www.hud.gov/
- Freddie Mac — understanding mortgage options and loan types. https://www.freddiemac.com/