Структура «индекс плюс маржа»
Ипотека с плавающей ставкой имеет фиксированную процентную ставку в течение начального периода -- часто обозначаемого, например, как «5/1», то есть пять лет фиксированной ставки с последующими корректировками, -- после чего ставка периодически пересчитывается и становится равна опубликованному рыночному индексу плюс фиксированная маржа кредитора, с учётом лимитов, установленных в договоре кредита. Бюро финансовой защиты потребителей США (CFPB) и обязательная федеральная брошюра «Памятка потребителю по ипотеке с плавающей ставкой» (буклет CHARM) описывают эту структуру и обязывают кредиторов раскрывать её заёмщикам по ARM-кредитам до закрытия сделки.
Маржа -- это фиксированный процент, устанавливаемый кредитором при оформлении кредита и указанный в договоре; он не меняется в течение всего срока кредита. Индекс -- это публикуемая рыночная ставка, за которой следует кредит, и со временем меняется только компонент индекса -- ставка, которую фактически платит заёмщик после корректировки, равна значению индекса на дату пересмотра плюс фиксированная маржа, до применения каких-либо лимитов.
SOFR: индекс, лежащий в основе большинства современных ARM в США
На текущем рынке США большинство ARM-кредитов привязаны к ставке обеспеченного овернайт-финансирования (SOFR), публикуемой Федеральным резервным банком Нью-Йорка, которая стала стандартной эталонной ставкой после общеотраслевого перехода от LIBOR. Комитет по альтернативным эталонным ставкам (ARRC) выпустил рекомендации по использованию SOFR в продуктах ипотеки с плавающей ставкой в рамках этого перехода.
Поскольку SOFR -- это рыночная ставка, определяемая рынком и меняющаяся вместе с общими финансовыми условиями, её значение на любую будущую дату пересмотра заранее знать невозможно -- она публикуется ежедневно и отражает активность овернайт-кредитования, а не ставку, устанавливаемую политикой какого-либо одного учреждения. Именно поэтому будущий платёж по ARM-кредиту невозможно предсказать при его оформлении: компонента индекса будущей ставки попросту ещё не существует.
Три типа лимитов
Договоры ARM обычно включают три типа лимитов, ограничивающих изменение ставки на каждом этапе: начальный лимит корректировки ограничивает максимальный рост при самом первом пересмотре после окончания фиксированного периода, периодический лимит корректировки ограничивает максимальный рост при каждом последующем пересмотре, а пожизненный лимит ограничивает максимальный рост ставки над первоначальной ставкой кредита за весь оставшийся срок. Эти лимиты действуют независимо от того, насколько сильно изменился сам индекс, обеспечивая договорной потолок роста платежа даже в условиях растущих ставок.
Конкретные значения лимитов устанавливаются кредитором и продуктом кредита и раскрываются в документах Truth in Lending, включая буклет CHARM, предоставляемый при подаче заявки, -- это не единый отраслевой стандарт, поэтому лимиты конкретного кредита нужно смотреть в его собственных раскрытиях, а не предполагать по общему примеру.
| Тип лимита | Что он ограничивает |
|---|---|
| Начальный лимит корректировки | Максимальный рост ставки при первом пересмотре после окончания фиксированного периода |
| Периодический лимит корректировки | Максимальный рост ставки при каждом последующем пересмотре после первого |
| Пожизненный лимит | Максимальный рост ставки над первоначальной ставкой кредита за весь оставшийся срок |
Почему наш ARM-калькулятор -- это инструмент сценариев, а не прогноз
Поскольку будущее значение рыночного индекса, такого как SOFR, невозможно узнать при оформлении кредита, ARM-калькулятор не может достоверно предсказать, какой будет ставка конкретного кредита после её изменения -- любой такой прогноз был бы лишь предположением о будущих рыночных условиях. ARM-калькулятор Calculate.Studio, напротив, построен как инструмент сценариев: пользователь вводит гипотетическую ставку после корректировки для проверки, а калькулятор рассчитывает итоговый платёж по фактическому оставшемуся остатку долга на этот момент.
В расчётном сценарии кредит в 300 000 $ со стартовой ставкой 5% на пятилетний фиксированный период при общем сроке 30 лет имеет начальный платёж 1610,46 $. К концу фиксированного периода остаток за счёт амортизации снижается до 275 486,20 $. Если ввести гипотетическую скорректированную ставку 7% на оставшиеся 25 лет, новый платёж по этому уменьшенному остатку составит 1947,08 $ -- рост на 336,62 $ в месяц, или примерно на 20,9%. Более низкая гипотетическая ставка дала бы, соответственно, меньший платёж или даже его снижение, что иллюстрирует: инструмент показывает «что будет, если», а не «что будет».
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Начальный платёж (1-й год, при 5%) | 1610,46 $ |
| Остаток долга на момент корректировки (конец 5-го года) | 275 486,20 $ |
| Гипотетический скорректированный платёж (оставшиеся 25 лет, при 7%) | 1947,08 $ |
| Изменение платежа в этом сценарии | +336,62 $ (+20,9%) |
Изучите буклет CHARM перед выбором ARM-кредита
«Памятка потребителю по ипотеке с плавающей ставкой» (буклет CHARM), совместно выпускаемая федеральными банковскими регуляторами, включая Совет управляющих Федеральной резервной системы, предоставляется заявителям на ARM-кредит и объясняет выбор индекса, маржу, лимиты и способ сравнения предложений ARM от разных кредиторов с использованием одинаковых предположений «наихудшего случая». Изучение этой брошюры вместе с конкретными раскрытиями Truth in Lending по кредиту -- стандартный способ понять реальные условия конкретного ARM-предложения, а не полагаться на общие примеры.
Сравнение ARM с ипотекой с фиксированной ставкой предполагает взвешивание потенциально более низкого начального платежа против неопределённости платежа после окончания фиксированного периода -- компромисс, который зависит от того, как долго заёмщик планирует держать кредит, и от его готовности к изменчивости платежа, -- эти факторы данный образовательный калькулятор для конкретной ситуации заёмщика не оценивает.
Часто задаваемые вопросы
Что означает «ARM 5/1»?
В общепринятом обозначении ARM-кредитов в США первое число -- это длительность начального периода с фиксированной ставкой в годах, а второе число -- как часто может меняться ставка после этого периода, тоже в годах. У ARM 5/1 фиксированная ставка действует первые пять лет, после чего ставка может меняться раз в год на протяжении оставшегося срока.
К какому индексу сегодня привязано большинство ARM-кредитов в США?
Большинство современных ARM-кредитов в США привязаны к ставке обеспеченного овернайт-финансирования (SOFR), публикуемой Федеральным резервным банком Нью-Йорка и рекомендованной Комитетом по альтернативным эталонным ставкам (ARRC) в качестве замены LIBOR. Ставка, которую платит заёмщик после корректировки, равна значению индекса на дату пересмотра плюс фиксированная маржа кредитора, с учётом договорных лимитов.
Что такое лимиты корректировки ARM?
Лимиты корректировки -- это договорные ограничения на то, насколько может измениться ставка ARM-кредита: начальный лимит ограничивает первую корректировку, периодический лимит ограничивает каждую последующую корректировку, а пожизненный лимит ограничивает общий рост над первоначальной ставкой за весь срок кредита. Конкретные значения лимитов различаются у разных кредиторов и продуктов и раскрываются в документах Truth in Lending, включая буклет CHARM.
Может ли ARM-калькулятор предсказать мою будущую ставку?
Нет. Поскольку значение рыночного индекса, такого как SOFR, невозможно узнать заранее, ни один калькулятор не может достоверно спрогнозировать ставку конкретного кредита после корректировки. ARM-калькулятор Calculate.Studio -- это инструмент сценариев: вы вводите гипотетическую скорректированную ставку для проверки, и он рассчитывает итоговый платёж по остатку долга кредита, а не предсказывает, чему на самом деле будут равны индекс и маржа на момент пересмотра.
Где найти лимиты, маржу и индекс по моему конкретному ARM-кредиту?
Эти условия раскрываются в документах Truth in Lending по кредиту и в «Памятке потребителю по ипотеке с плавающей ставкой» (буклет CHARM), предоставляемой при подаче заявки. Поскольку значения лимитов, маржа и индекс различаются у разных кредиторов и продуктов, их нужно уточнять по раскрытиям конкретного кредита, а не предполагать по общему примеру.
ARM-кредит рискованнее ипотеки с фиксированной ставкой?
ARM-кредит несёт неопределённость платежа, которой нет у ипотеки с фиксированной ставкой, поскольку платёж может вырасти (или снизиться) после корректировки ставки, тогда как платёж по фиксированной ставке не меняется на протяжении всего срока кредита. Уместность этого компромисса зависит от таких факторов, как ожидаемая продолжительность владения кредитом и готовность заёмщика к изменчивости платежа.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an adjustable-rate mortgage (ARM)? consumerfinance.gov.
- Board of Governors of the Federal Reserve System et al. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM booklet).
- Alternative Reference Rates Committee (ARRC). Recommendations for use of the Secured Overnight Financing Rate (SOFR) in adjustable-rate mortgages. newyorkfed.org/arrc.
- Federal Reserve Bank of New York. Secured Overnight Financing Rate (SOFR) data and publication. newyorkfed.org.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.