EMIは「毎月返済額」と同じ概念である
Equated Monthly Installment、略してEMIは、住宅ローン、自動車ローン、個人向けローンといった元利均等返済ローンの固定の毎月返済額を指す、インドおよび南アジア全域で使われる標準的な用語である。これは、他の地域の英語圏の資料で単に「monthly payment(毎月返済額)」と呼ばれるものとは異なる種類のローンや異なる計算方法を意味するわけではなく、地域ごとの標準的な用語で表現された、同じ元利均等返済の仕組みである。
他の元利均等返済ローンの返済額と同様に、EMIは(固定金利であれば)ローン期間を通じて一定であり続けるが、各返済額のうち利息に充てられる部分と元金に充てられる部分の内訳は時間とともに変化する。返済初期は利息の割合が大きく、残高が減少するにつれて、後の返済ではしだいに元金の割合が大きくなっていく。
EMIの計算式
EMIは標準的な元利均等返済の計算式、EMI = P x r x (1+r)^n / [(1+r)^n - 1] によって算出される。ここでPはローンの元本、rは月利率(年利率を12で割った値)、nは毎月の返済回数の総数(ローン期間の年数に12を掛けた値)である。これは米国や英国の住宅ローンの毎月返済額に使われる計算式とまったく同一であり、異なるのは地域による用語のみである。
計算例:100万ルピーの住宅ローン
100万ルピーの住宅ローンを、年利率8.5%、期間20年(240回の毎月返済)で考える。月利率は0.085 / 12であり、n = 240としてEMIの計算式を適用すると、固定の毎月EMIは8,678.23ルピーとなる。
240か月の全期間では、返済総額は8,678.23ルピー x 240 = 2,082,775.76ルピーとなる。当初の元本100万ルピーを差し引くと、ローン期間全体での支払利息総額は1,082,775.76ルピーとなる。つまり、当初の借入額よりもわずかに多い金額が利息として支払われることになり、これは中程度の金利での長期ローンにおいてよく見られる結果である。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 元本 | ₹1,000,000 |
| 年利率 | 8.5% |
| 期間 | 20年(240か月) |
| 毎月のEMI | ₹8,678.23 |
| 20年間の返済総額 | ₹2,082,775.76 |
| 支払利息総額 | ₹1,082,775.76 |
EMIを変化させる要因
計算式への3つの入力、すなわち元本・金利・期間は、それぞれ予測可能な方向でEMIに影響を与える。元本が大きくなる、あるいは金利が高くなるとEMIは増加する。一方、期間を長くすると、同じ元本をより多くの回数の返済に分散させることでEMIは下がるが、その代償としてローン期間全体での支払利息総額は増加する。期間を短くするとEMIは上がるが、残高がより速く減っていき全体として発生する利息が少なくなるため、支払利息総額は減少する。
インドの多くの住宅ローンは、インド準備銀行(RBI)のレポ金利といった外部指標に連動するフローティング(変動)金利を採用しており、この場合、基となる指標が変化するたびにEMIが再計算されることがある。これは、他の市場における変動金利住宅ローン(ARM)の改定の仕組みと機能的に似ているが、具体的な指標や改定の仕組みは国や貸し手によって異なる。
よくある質問
EMIとは何の略ですか?
EMIはEquated Monthly Installment(均等月賦返済額)の略であり、元利均等返済ローンの返済に用いられる固定の毎月返済額を指す、インドおよび南アジア全域で使われる標準的な用語である。他の英語圏の市場で住宅ローンやローンの「monthly payment(毎月返済額)」と呼ばれるものと、同じ計算方法を指している。
EMIはどのように計算されますか?
EMIは、EMI = P x r x (1+r)^n / [(1+r)^n - 1] という計算式によって算出される。ここでPはローンの元本、rは月利率(年利率を12で割った値)、nは毎月の返済回数の総数である。100万ルピーのローンを金利8.5%・20年で計算すると、EMIは8,678.23ルピーとなる。
ローン期間を長くすれば、EMIは必ず小さくなりますか?
はい。同じ元本・金利であれば、期間を長くすると返済がより多くの毎月の分割払いに分散されるため、個々のEMIは小さくなる。ただし期間を長くすると、より多くの月数にわたって利息を支払うことにもなるため、毎月返済額は小さくなっても、ローン期間全体での支払利息総額は一般に増加する。
EMIは住宅ローンの毎月返済額と違うものですか?
いいえ、同じ計算方法であり、同じ元利均等返済の仕組みである。EMIは単にインドと南アジアで使われる標準的な用語であるのに対し、他の英語圏の市場では同一の概念に対して「monthly payment」や「monthly installment」という用語がより一般的に使われている。
ローン期間中にEMIが変わることはありますか?
変わることがある。ローンが、中央銀行の政策金利のような時間とともに変化する指標に連動したフローティング(変動)金利である場合である。固定金利ローンでは、EMIは全期間を通じて一定に保たれるが、フローティング金利ローンでは、指標金利が動くたびにEMIが再計算されることがある。
参考文献
- Reserve Bank of India (RBI). Master Direction on interest rate benchmarks for retail loans. rbi.org.in.
- National Housing Bank (NHB), India. Home loan and EMI guidance for borrowers. nhb.org.in.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.