フロントエンドDTI 対 バックエンドDTI
Fannie Maeなどの適合ローンのガイドラインでは、DTIには一般的に2種類の見方がある。フロントエンド比率は、予定される住宅費──元金、利息、固定資産税、保険、HOA(管理組合)費用──のみをカバーする。バックエンド比率は、住宅費に加えて、自動車ローン、学生ローン、クレジットカードの最低支払額、その他の分割払い債務といった、他のすべての継続的な債務をカバーする。貸し手は一般に、住宅ローンの審査においてバックエンド比率をより重視する。なぜなら、それが借り手の既存の債務負担をより完全な形で捉えるからである。
DTIは、実際の手取り収入ではなく、総収入(税引前)の月額を用いて計算される──これは住宅ローン審査における標準的な慣習である。また、食料品費、光熱費、養育費といった、正式な債務返済以外の家計支出は考慮されないため、DTIが低いからといって、それだけで毎月のキャッシュフローに余裕があることを保証するものではない。
- フロントエンドDTI=(住宅費 ÷ 総月収)× 100
- バックエンドDTI=((住宅費+その他の月々の債務)÷ 総月収)× 100
試算例
総収入$6,000、住宅費$1,500、その他の月々の債務$600の世帯の場合、フロントエンド比率は25%($1,500 ÷ $6,000)、バックエンド比率は35%(($1,500 + $600) ÷ $6,000)──毎月の債務総額は$2,100となる。
28/36ルールと、実際に貸し手が許容している水準
広く知られる28/36ルール──フロントエンドの上限28%、バックエンドの上限36%──は、従来型の住宅ローン審査の目安として生まれたものである。今日では多くの貸し手、特に適合ローンにおいて、高い信用スコアや潤沢な現金準備といった強い補完要因があれば、バックエンドDTIを43%以上まで許容している場合もあるため、28/36という数字は普遍的な上限というより、保守的な目安として捉えるのが適切である。FHAローンなどの政府支援プログラムは、多くの民間ローンよりも高いバックエンドDTIを従来から許容してきた。
| バックエンドDTI | 分類 | 一般的な融資上の位置づけ |
|---|---|---|
| 36%以下 | 健全 | 従来型の28/36バックエンド目安の範囲内 |
| 36.01%〜43% | 許容範囲 | 従来型の目安は上回るが、一般的な適合ローンの上限内 |
| 43.01%〜50% | 厳しい | 一般的な適合ローンの上限を上回り、通常は補完要因が必要 |
| 50%超 | 高い | ほとんどの民間ローンの上限を超える |
何が債務に含まれるか──よくある誤り
DTIには、住宅費、自動車ローン、学生ローン、クレジットカードの最低支払額、個人ローンなど、毎月一定額の返済がある継続的な債務が含まれる。食料品、光熱費、サブスクリプションといった日常の生活費は含まれない。この比率をゆがめるよくある誤りが2つある:実際の手取り(ネット)収入を使うと、貸し手の計算方法に比べてDTIが実際より低く出てしまうこと、そして固定資産税やHOA費用など住宅費の一部を省いてしまうと、両方の比率が実際より低く出てしまうことである。
よくある質問
良い返済負担率(DTI)とはどのくらいか?
広く知られる28/36の目安では、フロントエンド比率が28%以下、バックエンド比率が36%以下であることが保守的な基準とされる。多くの貸し手は、強い補完要因があれば、適合ローンでバックエンドDTIを43%程度、あるいはそれ以上まで許容している。
DTIの計算では何が債務として扱われるか?
毎月一定額の返済がある継続的な債務──住宅費(元金、利息、税金、保険、HOA)、自動車ローン、学生ローン、クレジットカードの最低支払額、その他同様の分割払いまたはリボルビング債務が含まれる。食料品や光熱費といった日常の生活費は含まれない。
DTIは総収入と手取り収入のどちらを使うのか?
総収入(税引前)の月額を使い、手取り収入は使わない。これは住宅ローン審査における標準的な慣習であるため、手取り収入を使って計算すると、貸し手が計算するDTIとは一致しない数字になってしまう。
DTIが36%を超えていても住宅ローンを借りられるか?
多くの場合、借りられる。高い信用スコア、大きな頭金、潤沢な現金準備といった補完要因があれば、多くの適合ローンプログラムはバックエンドDTIを43%以上まで許容しており、FHAなどの政府支援プログラムは従来から多くの民間ローンより高い比率を許容してきた。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a debt-to-income ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. https://www.fanniemae.com/
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — FHA underwriting guidelines. https://www.hud.gov/