実際に結果を左右する5つの入力条件
賃貸対購入の比較は一つの数字ではなく、5つの前提条件が組み合わさって決まる:住宅の購入価格と頭金、住宅ローン金利、現在の家賃、比較期間、そして予想される住宅の年間値上がり率と家賃上昇率である。購入には頭金、継続的な住宅ローン返済、追加の保有コスト(固定資産税、保険、維持費)がかかるが、同時にローンの元金返済と住宅価格の値上がりの両方を通じてエクイティを積み上げる──これは比較期間終了時に所有者の手元に残る価値である。賃貸は頭金や保有コストを避けられるがエクイティは一切積み上がらず、家賃自体も通常は時間とともに上昇する。
正味保有コストは、支出した総現金(頭金、住宅ローン返済総額、保有コスト)から、比較期間終了時点で保有しているエクイティの価値(その時点の住宅価値からローン残高を差し引いたもの)を差し引いて計算する。総賃貸コストは、家賃が毎年上昇するという前提のもとで、同じ期間にわたって支払った家賃の累計額にすぎない。どちらの総額が低いかが、入力された前提条件のもとでのより低コストな選択肢となる。
- 住宅ローン返済額 M = L × [r(1+r)^360] ÷ [(1+r)^360 − 1]、L=購入価格−頭金
- 比較期間終了時のエクイティ=比較期間終了時の住宅価値−ローン残高
- 正味保有コスト=頭金+住宅ローン返済総額+保有コスト総額−比較期間終了時のエクイティ
- 総賃貸コスト=入力された家賃上昇率で毎年上昇する家賃の累計支払額
試算例
頭金20%($80,000、ローン額$320,000)、金利6.5%の$400,000の住宅の住宅ローン返済額は$2,022.62である。年間値上がり率3%、年間保有コスト1.5%のもとで7年経過すると、住宅価値は約$491,950に上昇し、ローン残高は約$289,332まで減少し、エクイティは約$202,618となる。頭金・住宅ローン返済・保有コストを合わせた支出総額は約$291,900であるため、正味保有コストは約$89,282である。一方、月額$1,800の家賃を年3%上昇率で賃貸した場合、同じ7年間の総コストは約$165,509である。正味保有コスト($89,282)が総賃貸コスト($165,509)を下回るため、この前提のもとでは購入が約$76,227有利となる。
なぜ値上がり率の前提が結果を支配するのか
同じ$400,000・金利6.5%・7年間という比較でも、他のすべての入力条件を固定したまま値上がり率だけを変えると結果は大きく変動する──これが、値上がり率が比較全体の中で最も敏感な前提条件だとされる理由である。
| 年間住宅値上がり率 | 正味保有コスト(7年間) | 総賃貸コスト(7年間) | コストが低い選択肢 |
|---|---|---|---|
| 1% | 約$150,000 | $165,509 | 購入(僅差) |
| 3% | $89,282(実額) | $165,509(実額) | 購入 |
| 5% | 約$30,000 | $165,509 | 購入(大差) |
| 0%(値上がりなし) | 約$178,000 | $165,509 | 賃貸(このシナリオでは) |
この比較に含まれていないもの
このモデルは売却コスト──不動産仲介手数料や売却時の決済費用──を除外している。これらは通常、売却価格の数パーセントに及び、比較期間終了時に住宅を売却した場合に実際に得られるエクイティを目減りさせる。また、住宅ローン利息控除や固定資産税控除、引っ越し費用、賃貸が提供する柔軟性の価値も含まれていない。比較期間が短いほど、購入は単純に不利に見える傾向がある。なぜなら、エクイティと値上がりが当初の取引コストを相殺するための時間が少ないからであり、これは値上がり率という前提そのものの不確実性を減らすものではない。
よくある質問
賃貸と購入、どちらが安いのか?
それは購入価格、頭金、住宅ローン金利、現在の家賃、比較期間、想定する値上がり率・家賃上昇率という具体的な数字に完全に左右される。ある試算例──頭金20%・金利6.5%の$400,000の住宅と、7年間の月額$1,800の家賃を比較──では購入が約$76,227有利だが、値上がり率の前提を変えるだけでこの結果は逆転し得る。
賃貸対購入の判断に最も影響する入力条件は何か?
住宅の値上がり率が通常最も敏感な前提条件である。この試算例では、値上がり率を3%から0%に下げるだけで、他のすべての入力条件を変えずに、結果は購入有利($76,227)から賃貸有利(約$12,500)へと逆転する。
賃貸対購入の比較には売却コストが含まれるか?
このモデルには含まれていない。不動産仲介手数料や売却時の決済費用を除外しており、これらは住宅を売却した場合に実際に得られるエクイティを目減りさせるものであるため、それらを含めない場合、購入は実際よりもやや有利に見える。
なぜ比較期間の長さがこれほど重要なのか?
購入には、頭金や、現実には決済費用といった初期コストがかかり、これらは住宅を保有する年数に応じて分散される一方、エクイティは徐々にしか積み上がらない。比較期間が短いと、これらの初期コストを分散させる期間が短いため賃貸の方が有利に見えやすく、比較期間が長くなるほど、積み上がったエクイティがそれらを相殺する時間を得られる。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — Renting vs. buying a home: factors to consider. https://www.consumerfinance.gov/
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — homeownership counseling and affordability resources. https://www.hud.gov/
- Freddie Mac — understanding mortgage options and loan types. https://www.freddiemac.com/