わずかな金利差がこれほど大きなコストになる理由
住宅ローンの返済額は、元金と利息が返済期間内に完全に返済されるように計算される。式は M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] で、rは月利、nは返済回数だ。利息は何百回もの月にわたって残高に対して課され続けるため、金利が高くなればそのすべての返済のコストが上がり、その効果は一度きりではなく返済期間全体を通じて積み重なっていく。
金利影響の一覧表
各行は同じ30万ドルのローンを30年(360回払い)で返済する場合のもので、変わるのは金利だけだ。それぞれの金利について、返済額と生涯総利息を示している。
| 金利 | 月々の返済額 | 30年間の総利息 |
|---|---|---|
| 5.0% | $1,610.46 | $279,767 |
| 5.5% | $1,703.37 | $313,212 |
| 6.0% | $1,798.65 | $347,515 |
| 6.5% | $1,896.20 | $382,633 |
| 7.0% | $1,995.91 | $418,527 |
1パーセントポイントの価値
5%から6%への上昇は月々の返済額を188.19ドル引き上げ、ローンの生涯総利息を67,748ドル増加させる。0.5パーセントポイントの差——5%から5.5%へ——だけでも、月92.91ドル、生涯利息で33,445ドルが加わる。こうした差は360回すべての返済にわたって持続するため、借り手が最初に目にする月々の金額よりも、金利上昇による生涯コストの方がはるかに大きな影響を持つ。
借り入れをする際にこれが意味すること
こうした差の大きさこそが、より良い信用情報、より大きな頭金、そして金利の比較検討に対して貸し手が実質的に低い金利で報いる理由だ。また、金利が下がったときに借り換えが検討に値する理由でもある——ただし借り換えには、節約できる利息と比較検討すべき独自の諸費用がかかる。契約前には、見出しの金利だけでなく、実際に提示された金利での返済額と総利息をシミュレーションしておく価値がある。手数料によって実質的なコストが変わることがあるからだ。
よくある質問
1%は住宅ローンにどれくらい上乗せされる?
30万ドル・30年ローンの場合、5%から6%への上昇で月々の返済額は188.19ドル増え、ローンの生涯総利息は67,748ドル増加する。
住宅ローン金利の0.5%の差は重要?
重要だ。30万ドル・30年ローンで5%から5.5%になると、月92.91ドル、生涯利息で33,445ドルが加わる——比較検討する価値がある。
なぜわずかな金利差がこれほど大きなコストになるの?
利息は360回の返済のあいだ毎月残高に対して課されるため、金利が高くなるとすべての返済のコストが上がり、その効果が返済期間全体で積み重なっていくからだ。
住宅ローンの金利を下げるには?
より良い信用情報、より大きな頭金、そして複数の貸し手からの提示条件を比較することが、通常は金利を下げる。金利が下がったときの借り換えも有効だが、諸費用を考慮する必要がある。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau — how mortgage interest rates affect cost; shopping for a mortgage. https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey and the value of comparing rates. https://www.freddiemac.com/pmms
- Federal Reserve — consumer guide to mortgage rates and terms. https://www.federalreserve.gov/