借り換えとは何か
借り換えとは、既存のローンを新しいローンに置き換えることであり、多くの場合、より低い金利を確保する、ローン期間を変更する、あるいは変動金利と固定金利を切り替えることを目的とする。米連邦準備制度理事会(FRB)の住宅ローン借り換えに関する消費者向けガイドは、この基本的なトレードオフを次のように整理している。金利が下がれば毎月返済額と今後発生する利息は減るが、借り換え取引そのものにはコストがかかり、通常は組成手数料、鑑定費用、権原関連費用といった諸費用として、借入額のおよそ2〜5%程度がかかる。
借り換えには初期費用がかかるため、金利が下がるというだけで自動的に借り換えが得になるわけではない。新しい金利によって生まれる節約額が、ローンが完済されるか、住宅が売却されるか、あるいは再び借り換えられるより前に、その初期費用を回収できるだけの大きさと持続期間を備えている必要がある。
損益分岐月の計算方法
損益分岐点は、借り換えがそれ自体の費用を回収できるかどうかを判断する標準的な検証方法である。諸費用を毎月の返済額の節約分で割ることで算出され、累積の節約額が初期費用と等しくなるまでに必要な節約月数を示す。損益分岐月に到達する前に住宅を売却したり再び借り換えたりする借り手は、新しい金利で節約できた額よりも多くの借り換え費用を支払ったことになる。一方、損益分岐月をかなり過ぎてもローンを保有し続ける借り手は、この比較においては得をすることになる。
この計算は、両方のローンを同じ残存期間で比較することにより、金利変更そのものの効果だけを切り出して見るものである。実際には、多くの借り換えは旧ローンの残存年数に合わせるのではなく、新たに30年という期間からカウントを再開する形で行われる。これにより毎月返済額はさらに下がるものの、利息がより多くの月数にわたって発生するため、生涯総利息額はかえって増える可能性がある。これは金利そのものの効果とは別の要因であり、条件をそろえた損益分岐点の比較は、この2つの効果を混同しないように設計されている。
計算例:残高20万ドル、残り25年のケース
残高20万ドル、残り25年(300か月)のローンで、現在の年利率が6.5%、利用可能な新しい金利が5.25%、見積諸費用が4,000ドルというケースを考える。同じ残り300か月という期間で元利均等返済の計算式 M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] を用いると、6.5%での現在の返済額は毎月1,350.41ドル、5.25%での新しい返済額は毎月1,198.49ドルとなり、毎月の節約額は1,350.41ドル - 1,198.49ドル = 151.92ドルとなる。
損益分岐点は4,000ドル / 151.92ドル = 26.33か月であり、端数月分の節約だけでは費用を完全に回収できないため、切り上げて27か月目となる。残り300か月の全期間について、もしローンを満期まで保有し続けた場合、このモデルではおよそ151.92ドル x 300 = 45,576ドルの返済総節約額、諸費用4,000ドルを差し引いた正味の節約額としてはおよそ41,576ドルが見込まれる。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 現在の返済額(6.5%、残り300か月) | $1,350.41 |
| 新しい返済額(5.25%、同じ300か月) | $1,198.49 |
| 毎月の節約額 | $151.92 |
| 諸費用 | $4,000 |
| 損益分岐点 | 27か月目 |
| 満期まで保有した場合の正味の生涯節約額 | ≈ $41,576 |
借り換えが理にかなう場合とそうでない場合
借り換えが理にかなうのは、実現可能な金利引き下げによって生じる損益分岐点が、借り手が現実的にローンを保有し続けると見込む期間よりも十分に短い場合である。例えば、損益分岐点が24か月未満であれば、ほとんどの保有期間のシナリオで早期に費用を回収できるのに対し、48か月を超える場合は長期の保有を前提とすることになり、想定外の引っ越しやその後の再借り換えの影響をより受けやすくなる。よくある契機としては、利用可能な市場金利の大幅な低下、当初のローン以降における借り手の信用状況の改善、あるいは金利改定が来る前に変動金利から固定金利へ移行したいという意向などが挙げられる。
逆に借り換えが理にかなわないのは、損益分岐月よりかなり前に借り手が売却や引っ越しを予定している場合、新しい金利による削減幅がわずかで損益分岐期間が非常に長くなる場合、あるいは「諸費用なし」をうたう提示が、実際には費用をなくすのではなく単により高い金利やより大きな残高に組み込んでいるだけの場合である。この最後のケースでは、実際のコストは形を変えて依然として存在している。
レート・タームの借り換え対キャッシュアウト借り換え
レート・タームの借り換えは、既存のローンをほぼ同じ残高の新しいローンに置き換えるもので、変更されるのは金利、期間、あるいはその両方のみである。その費用対効果は、上記で説明した損益分岐点の計算、すなわち諸費用と金利変更による毎月の節約額を比較することによって評価される。これは先の計算例でモデル化した借り換えの種類であり、借入額が実質的に変わらないため、2種類のうち一般的に評価しやすい方である。
一方、キャッシュアウト借り換えは、既存のローンをより大きな新しいローンに置き換えるもので、借り手は新しい借入額と旧ローンの完済残高との差額を現金として受け取る。借入額が増えるため、キャッシュアウト借り換えは、新しい金利が旧金利より低くても毎月返済額と支払利息総額が増える可能性があり、そのためレート・タームの借り換えで用いる単純な節約額ベースの損益分岐点比較はそのままでは当てはまらない。キャッシュアウト借り換えを評価するには、新しい返済額全体と引き出した現金のコストを、同じ金額を別のローンで借り入れる場合の代替案と比較する必要がある。
よくある質問
住宅ローンの借り換えにおける損益分岐点とは何ですか?
損益分岐点とは、借り換えによる低い金利から生じる毎月の節約額が、借り換えの諸費用の合計に達するまでに必要な月数のことであり、諸費用を毎月の節約額で割り、月単位で切り上げて算出する。諸費用4,000ドル、毎月の節約額151.92ドルという計算例では、損益分岐点は27か月目となる。この比較においては、その時点を過ぎてもローンを保有し続けることが、借り換えを得にする条件となる。
金利6.5%から5.25%への借り換えは得ですか?
それが得になるかどうかは、ローンをどのくらいの期間保有するかに対して損益分岐点がどう位置づけられるかによる。残高20万ドル、残り25年、諸費用4,000ドルという計算例では、6.5%から5.25%への借り換えにより毎月151.92ドルが節約され、損益分岐点は27か月目となる。借り手が27か月を大きく超えてローンを保有する見込みであれば、満期まで保有した場合におよそ41,576ドルの正味の節約が見込まれる。より早い時期に売却や別の借り換えが見込まれる場合、その節約は十分に実現しない可能性がある。
レート・タームの借り換えとキャッシュアウト借り換えの違いは何ですか?
レート・タームの借り換えは、既存のローンをほぼ同じ残高の新しいローンに置き換えるもので、変更されるのは金利、期間、あるいはその両方のみであり、諸費用と毎月の節約額による損益分岐点の計算を用いて評価される。キャッシュアウト借り換えは、ローンをより大きなものに置き換え、その差額を借り手に現金で支払うもので、金利が低くても毎月返済額と支払利息総額が増える可能性があるため、単純な損益分岐点の計算とは異なる比較が必要となる。
住宅ローンの借り換えには通常どのくらいの費用がかかりますか?
米国の住宅ローン借り換えにかかる諸費用は、通常、借入額のおよそ2〜5%程度であり、組成手数料、鑑定費用、権原調査・保険料、記録費用といった項目が含まれる。残高20万ドルの場合、この範囲はおよそ4,000ドルから10,000ドルに相当する。貸し手は、標準化されたローン見積書(Loan Estimate)でこれらの費用を開示することが義務付けられており、これにより複数の借り換え提示を直接比較することができる。
借り換えをすると必ず新しい30年ローンに切り替わりますか?
必ずしもそうとは限らないが、多くの借り換えはデフォルトで新たな30年ローンとして組まれる。これにより毎月返済額はさらに下がるものの、利息がより多くの月数にわたって発生するため、金利が低くても生涯総利息額が増える可能性がある。貸し手の中には、旧ローンの残存年数に合わせた借り換え期間や、15年・20年といったより短い期間を提供するところもあり、これにより金利による恩恵と期間延長の効果を混同することを避けられる。
「諸費用なし」の借り換えとは実際にはどういう意味ですか?
「諸費用なし」の借り換えは、実際には諸費用そのものをなくしているわけではなく、貸し手が通常、より高い金利を設定するか、費用をローン残高に組み込むことでそれを回収している。コストは何らかの形で依然として存在しているため、その結果として生じる金利と返済額を、諸費用が開示され損益分岐点が計算された標準的な借り換えと比較することが、そのトレードオフが有利かどうかを評価する方法となる。
参考文献
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Loan Estimate explainer — closing cost disclosures. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I refinance? Key questions and cost considerations. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Refinance options and primary mortgage market survey rates. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.