利息のみ返済ローンの仕組み
利息のみ返済ローンでは、借り手は定められた当初期間中、ローン残高に対して発生した利息のみを支払えばよく、その毎月の支払いは元金の削減には一切充当されない。消費者金融保護局(CFPB)は、この利息のみの仕組みは通常ローン全体ではなく当初の一定期間にのみ適用され、その後はローンが元金と利息の両方を返済する標準的な支払い方式に切り替わると説明している。
利息のみの支払額は残高と金利のみに依存するため、通常の元金均等償還の支払いのようにローン全体の期間には左右されない。計算式は単純に元金に月利を掛けたものであり、$300,000のローンを年利5.5%とした場合、利息のみの支払額は$300,000 x (0.055 / 12) = $1,375.00となり、IO期間が続き金利が固定されている限り、この金額は変わらない。
元金返済開始時の返済額急増
IO期間中は元金が一切返済されないため、その期間の終了時点での残高は当初の借入額と全く同じである。IO期間が終了すると、貸し手はその同じ残高を完済するために必要な支払額を再計算するが、その際の返済期間はローン当初の長さよりも短い残存期間となるため、月々の支払額が大幅に上昇する──これはしばしば「ペイメントショック」と呼ばれる現象である。
試算例では、$300,000のローンを年利5.5%、30年の総期間のうち最初の5年間をIO期間とした場合、利息のみの支払額は$1,375.00である。IO期間終了後、同じ$300,000の残高が残り25年間(300か月)、年利5.5%で元金均等償還されると、支払額は$1,842.26となる──月々$467.26、約34%の増加であり、金利自体には変化がない。
| 段階 | 月々の返済額 | 支払いの内容 |
|---|---|---|
| 利息のみ返済期間(1〜5年目) | $1,375.00 | 利息のみ。元金は$300,000のまま変わらず |
| 元金返済開始後(6〜30年目) | $1,842.26 | 元金と利息。残り25年間で$300,000を返済 |
IO期間中に資産形成ができないリスク
利息のみ返済期間中は元金が一切返済されないため、IO払いのみを行ってきた借り手は、その支払いによって住宅エクイティを全く積み上げていない──IO期間が続く限り、残高は借入当初と全く同じままである。この期間中に得られるエクイティがあるとすれば、それは物件の市場価値の上昇か購入時の頭金によるものだけであり、いずれも利息のみの支払い自体が寄与するものではない。
これが最も重要になるのは市場が下落する局面である。エクイティがほとんど、あるいは全くない借り手がIO期間中またはその直後に売却や借り換えを迫られた場合、同じ年数の間、標準的な元金均等償還ローンで着実に元金を返済してきた借り手に比べて、住宅価値の下落に対する緩衝材が少ない。元金が減らないことと、いずれ訪れる返済額の急増との組み合わせこそが、利息のみローンが当初の低い支払額と引き換えに抱える構造的なトレードオフである。
利息のみローンが向いている人・向いていない人
利息のみの仕組みは、標準的な30年固定の適合ローンよりも、ジャンボローン、一部の変動金利型商品、投資用不動産向け融資でより多く見られる。この仕組みは、歩合制の収入がある人や将来の収入増加を見込む人など、収入が変動する、あるいは後半に偏る借り手で、返済額の急増が起こる前後に自主的な元金返済、借り換え、または売却を計画している人に向いている場合がある。
返済額の急増はローンの構造に組み込まれた確実な出来事であり、単なる可能性ではないため、返済額増加への明確な計画がないまま物件を長期保有するつもりの借り手には、利息のみローンはあまり適さない。IOローンを検討する借り手は、契約前に、実際にそのローンに適用される金利と残存期間を用いて、利息のみの支払額と完全な元金均等償還の支払額の両方を試算しておくべきである。
固定金利型と変動金利型の利息のみローン
利息のみという特徴は、IO期間中に支払額がどのように計算されるかを表すものであり、そのローンの金利が固定か変動かという問題とは別の話である。一部の利息のみローンは全期間を通じて固定金利であり、その場合IO期間終了時に変わるのは利息のみ返済から元金均等償還への移行だけである。一方、利息のみローンの中には変動金利型ローン(ARM)でもあるものもあり、その場合は金利が元金返済への移行とは独立して、あるいは同時に変化することがある。
変動金利型の利息のみローンを検討する借り手は、元金返済への移行と金利調整という二つの別個の支払額変動要因にさらされており、両方が近い時期に重なるとその影響は複合的になりうる。金利が調整されるかどうか、されるとすればいつかを含め、その特定の仕組みについてローンのTruth in Lending開示書類を確認することは、IO期間後の予測支払額のいずれか一つに頼る前に必要な手順である。
よくある質問
利息のみ返済ローンとは何ですか?
利息のみ返済ローンとは、定められた当初期間中、必要な毎月の支払いが残高に発生した利息のみをカバーし、元金は一切含まれないローンのことである。消費者金融保護局は、これを通常は当初の一定期間にのみ適用され、その後ローンが元金と利息の両方を返済する標準的な支払いに切り替わる利息のみの仕組みと説明している。
利息のみ期間が終了すると返済額はどのくらい増えますか?
増加幅はローンの残高、金利、残存期間によって異なるが、当初の元金全額を短くなった残存期間で返済しなければならないため、大きくなり得る。$300,000のローンを年利5.5%、30年ローンのうち最初の5年間をIO期間とした試算例では、残り25年間で元金返済が始まると支払額は$1,375.00から$1,842.26に上昇する──$467.26、約34%の増加である。
利息のみ返済ローンで住宅エクイティは積み上がりますか?
利息のみ期間中の支払い自体からは積み上がらない。その支払いは元金残高を一切減らさないためである。IO期間中に得られるエクイティがあるとすれば、それは物件の市場価値の上昇か購入時の頭金によるものだけであり、利息のみの支払いはこれに影響を与えない。
利息のみ返済ローンは固定金利ですか、変動金利ですか?
両方存在する。利息のみという特徴は、一定期間は利息のみ、その後は元金均等償還という支払額の計算方法を表すものであり、ローンの全期間を通じて金利が固定か変動かという点とは別の話である。変動金利型の利息のみローンでは、元金返済への移行と金利変化の両方が支払額に影響を与えることがあり、時には同時に起こることもある。
利息のみ返済ローンは通常どのような人が利用しますか?
利息のみの仕組みは、標準的な30年固定の適合ローンよりも、ジャンボローン、一部の変動金利型商品、投資用不動産向け融資でより一般的である。収入が変動する借り手や将来の収入増加を見込む借り手は、IO期間終了時の返済額増加に対する具体的な計画がある場合、当初の支払額を抑えるためにこの仕組みを利用することがある。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.