Le calcul : 26 demi-paiements équivalent à 13 paiements mensuels
Un plan de paiements hypothécaires aux deux semaines prend le paiement mensuel standard de l'emprunteur, le divise en deux, et applique ce demi-paiement au prêt toutes les deux semaines plutôt qu'une fois par mois. Comme 52 semaines divisées par 2 donnent 26 périodes de paiement par année, et que 26 demi-paiements équivalent à 13 paiements mensuels complets, cet échéancier ajoute effectivement un paiement mensuel complet supplémentaire chaque année par rapport aux 12 paiements mensuels standards.
Ce paiement annuel supplémentaire réduit le capital impayé plus rapidement que ne le prévoyait l'échéancier d'amortissement original, ce qui abaisse les intérêts qui s'accumulent sur le solde restant à chaque période subséquente. Rembourser le capital un peu plus rapidement, cumulé mois après mois sur toute la durée du prêt, est le mécanisme qui raccourcit la période de remboursement.
Exemple chiffré : 300 000 $ à 5,5 % sur 30 ans
Prenons un prêt de 300 000 $ à un taux annuel de 5,5 % sur une durée standard de 30 ans. Le paiement mensuel standard est de 1 703,37 $, et le total des intérêts versés sur toute la durée de 30 ans selon l'échéancier standard est de 313 212,12 $.
En passant à un plan aux deux semaines, on prélève la moitié de ce paiement, 851,68 $, toutes les deux semaines -- 26 fois par année. Simulé période par période à un taux périodique aux deux semaines égal au taux annuel divisé par 26, le prêt atteint un solde nul après environ 24,9 ans plutôt que 30, une économie de 5,1 ans, et le total des intérêts versés tombe à environ 250 956,88 $ -- une économie de 62 255,24 $ par rapport à l'échéancier mensuel standard.
| Échéancier | Paiement | Durée de remboursement | Intérêts totaux |
|---|---|---|---|
| Mensuel standard (12 paiements/an) | 1 703,37 $/mois | 30,0 ans | 313 212,12 $ |
| Aux deux semaines (26 demi-paiements/an = 13 équivalents mensuels) | 851,68 $ toutes les 2 semaines | ≈ 24,9 ans | ≈ 250 956,88 $ |
| Différence | — | 5,1 ans économisées | 62 255,24 $ économisés |
L'avertissement sur les frais des programmes tiers
Certains prêteurs offrent un plan de paiements aux deux semaines directement et sans frais, tandis que des entreprises tierces commercialisent aussi des programmes de paiements aux deux semaines auprès des propriétaires moyennant des frais d'inscription ou des frais par transaction. Le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) note qu'un emprunteur peut habituellement obtenir le même effet d'accélération en effectuant simplement un paiement hypothécaire supplémentaire par année de son propre chef, sans payer un tiers pour ce service.
Avant de s'inscrire à un programme aux deux semaines -- qu'il soit offert par le gestionnaire de prêt ou une entreprise tierce -- les emprunteurs devraient vérifier exactement comment les frais sont structurés et si le même résultat est accessible directement par le gestionnaire sans frais, puisque la mathématique sous-jacente de l'accélération est identique dans les deux cas; seuls les frais diffèrent.
L'alternative à faire soi-même : des paiements de capital supplémentaires
Un emprunteur peut reproduire l'effet du plan aux deux semaines sans s'inscrire à aucun programme formel en payant simplement un peu plus que le montant mensuel requis chaque mois, ou en effectuant un paiement de capital complet supplémentaire une fois par année, à condition que le gestionnaire de prêt applique le montant supplémentaire directement au capital plutôt que de le retenir dans un compte de suspens. Cela reproduit le même mécanisme d'un paiement supplémentaire par année décrit ci-dessus, sans frais de tiers.
Confirmer auprès du gestionnaire comment les paiements supplémentaires seront appliqués est une étape importante dans tous les cas -- certains gestionnaires exigent que l'emprunteur précise par écrit que les fonds additionnels doivent être appliqués au capital, et certains retiennent les paiements partiels accumulés dans un compte ne portant pas intérêt jusqu'à ce qu'un montant de paiement complet soit atteint, ce qui peut retarder ou réduire l'avantage d'accélération par rapport à un plan à application immédiate.
Confirmer l'absence de pénalité de remboursement anticipé
Les pénalités de remboursement anticipé -- des frais facturés pour avoir remboursé un prêt plus rapidement que prévu -- sont rares sur les prêts hypothécaires conformes modernes, mais peuvent encore exister sur certains types de prêts, de sorte que confirmer qu'un prêt précis n'en comporte aucune avant de s'engager dans un remboursement accéléré, que ce soit aux deux semaines ou par des paiements de capital supplémentaires, est une précaution raisonnable. Cette information est divulguée dans les documents de clôture du prêt et peut aussi être confirmée directement auprès du gestionnaire.
Un plan aux deux semaines ou une stratégie de paiements supplémentaires ne change pas le taux d'intérêt du prêt; il réduit les intérêts totaux versés indirectement, en remboursant le capital plus rapidement que l'échéancier standard afin que moins de solde accumule des intérêts dans les périodes ultérieures. Les emprunteurs qui évaluent si l'accélération mérite d'être priorisée par rapport à d'autres objectifs financiers devraient la comparer à d'autres usages des mêmes fonds, comme des dettes à taux d'intérêt plus élevé ou des cotisations de retraite.
Questions fréquentes
Comment un plan de paiements hypothécaires aux deux semaines permet-il d'économiser de l'argent?
Un plan aux deux semaines divise le paiement mensuel standard en deux et le prélève toutes les deux semaines. Comme une année compte 52 semaines, cela produit 26 demi-paiements, équivalant à 13 paiements mensuels complets -- un de plus que les 12 paiements d'un échéancier mensuel standard. Ce paiement annuel supplémentaire réduit le capital plus rapidement, ce qui abaisse les intérêts qui s'accumulent sur le solde restant et raccourcit la durée totale de remboursement.
Combien d'années un plan aux deux semaines peut-il économiser sur un prêt de 30 ans?
Le chiffre exact dépend du taux d'intérêt et du solde du prêt. Dans un exemple chiffré sur un prêt de 300 000 $ sur 30 ans à 5,5 %, passer à des paiements aux deux semaines économise 5,1 ans et 62 255,24 $ d'intérêts totaux par rapport à l'échéancier mensuel standard. Utilisez un calculateur avec le montant, le taux et la durée précis de votre prêt pour obtenir un chiffre calculé pour votre situation.
Devrais-je payer une entreprise pour mettre en place des paiements aux deux semaines?
Pas nécessairement. De nombreux programmes de paiements aux deux semaines de tiers facturent des frais d'inscription ou par transaction pour un service qu'un emprunteur peut souvent reproduire gratuitement en effectuant un paiement hypothécaire supplémentaire par année, ou en payant un peu plus que le montant requis chaque mois, directement auprès de son gestionnaire de prêt -- à condition que le gestionnaire applique les fonds supplémentaires au capital.
Un plan aux deux semaines équivaut-il à payer deux fois par mois?
Non. Un véritable plan aux deux semaines effectue 26 paiements par année (toutes les deux semaines), ce qui équivaut à 13 paiements mensuels et ajoute un paiement supplémentaire annuellement. Un plan bimensuel effectue 24 paiements par année (deux fois par mois), ce qui équivaut exactement à 12 paiements mensuels et n'accélère pas le remboursement de la même façon.
Mon prêteur doit-il appliquer mes paiements aux deux semaines au capital immédiatement?
Pas toujours. Certains gestionnaires de prêt retiennent les demi-paiements accumulés dans un compte séparé jusqu'à ce qu'un montant de paiement mensuel complet soit atteint avant de l'appliquer, ce qui peut retarder l'avantage d'accélération par rapport à un plan à application immédiate. Confirmer comment un gestionnaire précis applique les paiements aux deux semaines ou supplémentaires est une étape importante avant de s'inscrire.
Un plan aux deux semaines réduit-il mon taux d'intérêt?
Non. Un plan aux deux semaines ne change pas le taux d'intérêt du prêt. Il réduit les intérêts totaux versés sur la durée du prêt indirectement, en remboursant le capital plus rapidement que l'échéancier mensuel standard, ce qui signifie que moins de solde accumule des intérêts dans les périodes ultérieures.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I convert my mortgage to biweekly payments to pay it off faster? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Mortgage acceleration and extra-payment guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.