لماذا يكلف التغيّر الصغير في السعر الكثير
يُحسب قسط القرض العقاري بحيث يُسدَّد أصل الدين والفائدة بالكامل على مدى المدة، باستخدام M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]، حيث r هو السعر الشهري وn عدد الأقساط. ولأن الفائدة تُحسب على الرصيد المتبقي كل شهر لمئات الأشهر، فإن السعر الأعلى يرفع تكلفة كل قسط من تلك الأقساط — ويتراكم التأثير عبر المدة الكاملة بدلًا من أن يُطبَّق مرة واحدة فقط.
جدول تأثير السعر
كل صف يمثل القرض نفسه بقيمة 300,000 دولار على مدى 30 عامًا (360 قسطًا)؛ ويتغيّر سعر الفائدة فقط. يُعرض القسط والفائدة الإجمالية على مدى العمر لكل سعر.
| سعر الفائدة | القسط الشهري | الفائدة الإجمالية على مدى 30 عامًا |
|---|---|---|
| 5.0٪ | 1,610.46 دولار | 279,767 دولارًا |
| 5.5٪ | 1,703.37 دولار | 313,212 دولارًا |
| 6.0٪ | 1,798.65 دولار | 347,515 دولارًا |
| 6.5٪ | 1,896.20 دولار | 382,633 دولارًا |
| 7.0٪ | 1,995.91 دولار | 418,527 دولارًا |
ما تساويه نقطة مئوية واحدة
الانتقال من 5٪ إلى 6٪ يرفع القسط الشهري بمقدار 188.19 دولارًا ويزيد الفائدة الإجمالية المدفوعة على مدى عمر القرض بمقدار 67,748 دولارًا. وحتى نصف نقطة — من 5٪ إلى 5.5٪ — يضيف 92.91 دولارًا شهريًا و33,445 دولارًا من الفائدة على مدى العمر. ولأن هذه الفروقات تستمر عبر جميع الأقساط الـ360، فإن التكلفة على مدى العمر لسعر أعلى تفوق بكثير الرقم الشهري الذي يلفت انتباه المقترض أولًا.
ماذا يعني هذا عند الاقتراض
حجم هذه الفروقات هو سبب مكافأة المُقرضين للسجل الائتماني الأقوى، والدفعة المقدمة الأكبر، ومقارنة الأسعار بأسعار أقل بشكل ملموس. وهو أيضًا سبب أن إعادة التمويل قد تستحق العناء عند انخفاض الأسعار — رغم أن لإعادة التمويل تكاليف إغلاق خاصة بها يجب موازنتها مقابل الفائدة الموفَّرة. وقبل الالتزام، يستحق الأمر نمذجة القسط والفائدة الإجمالية عند السعر الفعلي المعروض عليك، لا السعر المعلن فقط، لأن الرسوم يمكن أن تغيّر التكلفة الفعلية.
الأسئلة الشائعة
كم تضيف نسبة 1٪ إلى القرض العقاري؟
على قرض بقيمة 300,000 دولار لمدة 30 عامًا، الانتقال من 5٪ إلى 6٪ يرفع القسط 188.19 دولارًا شهريًا ويضيف 67,748 دولارًا من الفائدة الإجمالية على مدى عمر القرض.
هل فرق نصف نقطة مئوية في سعر القرض العقاري مهم؟
نعم. الانتقال من 5٪ إلى 5.5٪ على قرض بقيمة 300,000 دولار لمدة 30 عامًا يضيف 92.91 دولارًا شهريًا و33,445 دولارًا من الفائدة على مدى العمر — يستحق مقارنة الأسعار.
لماذا يكلف التغيّر الصغير في السعر الكثير؟
تُحسب الفائدة على الرصيد كل شهر لـ360 قسطًا، لذا يرفع السعر الأعلى تكلفة كل قسط ويتراكم التأثير عبر المدة بأكملها.
كيف يمكنني الحصول على سعر قرض عقاري أقل؟
عادةً ما يؤدي سجل ائتماني أقوى، ودفعة مقدمة أكبر، ومقارنة عروض عدة مُقرضين إلى خفض السعر. يمكن أن تساعد إعادة التمويل عند انخفاض الأسعار، مع مراعاة تكاليف الإغلاق.
المراجع
- Consumer Financial Protection Bureau — how mortgage interest rates affect cost; shopping for a mortgage. https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey and the value of comparing rates. https://www.freddiemac.com/pmms
- Federal Reserve — consumer guide to mortgage rates and terms. https://www.federalreserve.gov/