理解您的APR结果
下表展示在贷款金额、票面利率和期限不变的情况下,费用与APR和票面利率之间差距的一般关系。
| 前期费用($200,000、6%、30年) | 约APR | 与6%票面利率的差距 |
|---|---|---|
| $0 | 6.000% | 0.000个百分点——无费用时APR等于票面利率 |
| $2,000 | ≈ 6.094% | ≈ 0.09个百分点 |
| $4,000 | 6.189%(精确值) | 0.189个百分点 |
| $8,000 | ≈ 6.383% | ≈ 0.38个百分点 |
- 当费用被计入计算时,APR总是等于或高于票面利率;只有在没有计入费用时,APR才等于票面利率。
- 贷款机构在APR披露中具体包含哪些费用受Z条例约束,并因费用类型而略有不同;本计算器使用所输入的费用总额,不逐项区分具体贷款机构会包含哪些单项收费。
- APR最适合比较同类型、同期限的贷款;将15年期的APR与30年期的APR比较,或将固定利率的APR与可调利率的APR比较,可能产生误导,因为费用影响和利率变动风险在结构上不同。
什么是APR?
年化百分率是《诚实借贷法》(通过CFPB的Z条例实施)要求贷款机构披露的标准化信贷成本指标。与仅用于计算月供的票面利率不同,APR将某些前期融资费用——如贴现点、手续费和部分交割费用——分摊到贷款存续期内,因此只要收取费用,APR总是等于或高于票面利率。
APR的计算方法是:找到这样一个利率,如果将其应用于贷款金额减去所融资费用后的净额,会产生与实际贷款(本金按票面利率)完全相同的月供。这使APR成为在年化口径上对不同利率与费用组合的贷款进行同类比较的工具。
CFPB指出,APR最适合比较同类型、同期限的贷款;对于期限差异很大的贷款,它是不太可靠的比较工具,因为同样一笔费用在更长期限内摊销,对APR的影响比在更短期限的贷款上要小。
如何使用本APR计算器
- 输入您借入的贷款金额。
- 输入贷款的约定(票面)利率。
- 输入计入贷款成本的前期费用总额——贴现点、手续费,以及贷款机构在其APR披露中包含的适用交割费用。
- 输入贷款期限(年)。
- 查看计算出的APR,与约定票面利率对比,并核查计算中使用的月供和费用总额。
APR背后的公式
首先用标准分期偿还公式,按约定票面利率对全额贷款金额计算月供。然后求解一个月利率,使同一还款流折现后的现值等于贷款金额减去费用——实际上是在问:'如果我实际只拿到扣除费用后的金额,什么利率会产生这样的月供?'由于不存在封闭形式的代数解,该利率通过迭代数值搜索(二分法)求得,直至折现后的还款流与扣费后金额相符。
计算示例:$200,000贷款、6%票面利率、$4,000前期费用、30年期,月供为$1,199.10(按全额$200,000、6%计算)。求解使同样$1,199.10还款流在360个月内折现为$196,000(扣费后金额)的利率,得到APR为6.189%——高于6%的票面利率,因为这些费用是在同一月供中被偿还的。
常见错误
- 比较不同期限贷款的APR并认定较低的APR自动就是更便宜的贷款——期限长短会改变费用摊销对APR的影响程度。
- 把APR与用于计算月供的票面利率混淆;本计算器中的月供基于票面利率,而非APR。
- 遗漏贷款机构实际会收取的费用,导致计算出的APR低于贷款机构自己的披露值。
- 以为APR涵盖了拥有住房的所有成本——它只反映某些融资费用,不包括房产税、保险、业主协会费用或与贷款本身无关的成本。
- 不考虑贷款金额和期限就认为微小的APR差异无关紧要——即使零点几个百分点,在30年期限内的复合影响也相当可观。
常见问题
APR和利率有什么区别?
利率(票面利率)用于计算贷款的每月本息还款。APR则在该利率之上纳入某些前期融资费用——如贴现点、手续费和部分交割费用——并表示为等效的年利率,因此只要有费用被融资进贷款,APR通常高于票面利率。
为什么我的APR高于我的利率?
只要贷款机构收取计入APR披露的前期费用,APR就会高于票面利率,因为这些费用实际上是在按票面利率计算的同一月供流中被偿还的——用相同的还款去覆盖更少的实际到手金额(贷款减去费用),隐含的年利率自然更高。例如,$200,000贷款、6%利率、$4,000费用,APR为6.189%。
APR更低的贷款一定更好吗?
在不同贷款结构之间未必。APR最适合比较同类型、同期限的贷款,因为同样金额的费用在更长期限内对APR的比例影响更小。将短期贷款的APR与长期贷款的APR比较,或将固定利率APR与可调利率APR比较,需要在单一APR数字之外结合更多背景。
APR包含房产税和保险吗?
不包含。《诚实借贷法》/Z条例披露规则下的APR只涵盖与获得信贷本身相关的某些融资费用——如贴现点、手续费和部分交割费用——不包括房产税、房屋保险、业主协会费用,或与融资无关的持有房产的其他成本。
APR是如何计算的?
APR的求法是:确定一个利率,使贷款的实际月供(按票面利率对全额贷款金额计算)恰好等于对一个较小金额——贷款金额减去所融资的费用——在同一期限内的还款。由于没有简单的代数解,贷款机构和计算器通过数值方法求解;结果始终以年化百分比表示。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is the difference between a mortgage interest rate and an APR? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Truth in Lending Act / Regulation Z disclosure requirements. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.