Yeniden finansman ne demek?
Yeniden finansman, mevcut bir kredinin yerine yenisini koymaktır; en sık nedenleri daha düşük bir faiz oranı yakalamak, vadeyi değiştirmek ya da değişken ile sabit oran arasında geçiş yapmaktır. ABD Merkez Bankası Kurulu'nun tüketicilere yönelik yeniden finansman rehberi asıl takası şöyle çerçeveler: düşük oran aylık taksiti ve bundan sonra işleyecek faizi azaltır, ancak işlemin kendisinin bir maliyeti vardır; kapanış masrafları genellikle kredi tutarının kabaca %2 ile %5'i kadardır ve tahsis ücreti, ekspertiz bedeli ile tapu ve sicil giderlerini içerir.
Yeniden finansmanın peşin bir maliyeti olduğu için, tek başına daha düşük bir oran işlemi otomatik olarak kârlı kılmaz. Yeni oranın yarattığı tasarrufun hem yeterince büyük olması hem de kredi kapanmadan, konut satılmadan ya da yeniden finansmana tekrar başvurulmadan önce bu peşin maliyeti geri kazandıracak kadar uzun süre devam etmesi gerekir.
Başabaş ayı hesabı
Bir yeniden finansmanın kendi masrafını çıkarıp çıkarmadığının standart sınaması başabaş noktasıdır: kapanış masrafları aylık taksit tasarrufuna bölünür ve biriken tasarrufun peşin maliyete eşitlenmesi için kaç aylık tasarrufun gerektiği bulunur. Başabaş ayına ulaşmadan konutu satan ya da yeniden finansmana tekrar giden bir borçlu, yeni oranın kazandırdığından fazlasını masraf olarak ödemiş olur; krediyi başabaş ayının epey ötesinde tutan borçlu ise bu karşılaştırmada kârlı çıkar.
Bu hesap, her iki krediyi de aynı kalan vade üzerinden karşılaştırarak yalnızca faiz değişiminin etkisini yalıtır. Uygulamada birçok yeniden finansman, eski kredinin kalan yıllarına eşitlenmek yerine saati sıfırlayıp yeni bir 30 yıllık vade açar; bu, aylık taksiti daha da düşürür ancak faiz daha çok aya yayıldığı için ömür boyu ödenen toplam faizi artırabilir. Bu, oranın kendisinden ayrı bir etkidir ve benzerini benzerle karşılaştıran bir başabaş hesabı tam olarak bu iki etkinin birbirine karışmasını önlemek için kurgulanmıştır.
Örnek hesap: 25 yılı kalan $200.000 bakiye
Şu anda %6,5 yıllık faizle işleyen, 25 yılı (300 ayı) kalan $200.000 tutarında bir kredi bakiyesini ele alalım; piyasada %5,25 oran mevcut ve tahmini kapanış masrafı $4.000 olsun. Aynı 300 aylık kalan vade üzerinden M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] formülü uygulandığında, %6,5 ile mevcut taksit ayda $1.350,41; %5,25 ile yeni taksit ise $1.198,49 çıkar. Aradaki aylık tasarruf $1.350,41 - $1.198,49 = $151,92'dir.
Başabaş noktası $4.000 / $151,92 = 26,33 aydır; kısmi bir aylık tasarruf maliyeti tam olarak karşılamadığı için bu, yukarı yuvarlanarak 27. ay olarak alınır. Kredi vade sonuna kadar tutulursa, kalan 300 aylık vadenin tamamında model yaklaşık $151,92 x 300 = $45.576 toplam taksit tasarrufu, $4.000 kapanış masrafı düşüldükten sonra ise yaklaşık $41.576 net tasarruf öngörür.
| Kalem | Değer |
|---|---|
| Mevcut taksit (%6,5, kalan 300 ay) | $1.350,41 |
| Yeni taksit (%5,25, aynı 300 ay) | $1.198,49 |
| Aylık tasarruf | $151,92 |
| Kapanış masrafları | $4.000 |
| Başabaş noktası | 27. ay |
| Vade sonuna kadar tutulursa net ömür boyu tasarruf | ≈ $41.576 |
Yeniden finansman ne zaman mantıklı, ne zaman değil?
Yeniden finansman, elde edilebilecek faiz indiriminin ürettiği başabaş noktası borçlunun krediyi gerçekçi biçimde taşımayı beklediği süreden rahatça kısa olduğunda anlam kazanır. Örneğin 24 ayın altındaki bir başabaş süresi, çoğu elde tutma senaryosunda hızla geri kazanılır; 48 ayı aşan bir başabaş ise uzun bir elde tutma süresine bağımlıdır ve plansız bir taşınmaya ya da sonradan yapılacak bir yenilemeye çok daha duyarlıdır. Tipik tetikleyiciler arasında piyasa faizlerinde kayda değer bir gerileme, borçlunun ilk krediden bu yana kredi profilinin iyileşmesi veya faiz güncellenmeden önce değişken orandan sabite geçme isteği sayılabilir.
Buna karşılık borçlu başabaş ayından çok önce satmayı ya da taşınmayı bekliyorsa, yeni oran yalnızca marjinal bir indirim sunup çok uzun bir başabaş süresi üretiyorsa ya da “masrafsız” diye pazarlanan bir teklif masrafları ortadan kaldırmak yerine daha yüksek bir orana veya daha büyük bir bakiyeye yediriyorsa yeniden finansman genellikle mantıklı olmaz; bu son durumda gerçek maliyet ortadan kalkmamış, yalnızca başka biçimde kurgulanmıştır.
Faiz-vade yenilemesi ile nakit çıkışlı yenileme
Faiz-vade yenilemesi, mevcut krediyi aşağı yukarı aynı kalan bakiye için yenisiyle değiştirir ve yalnızca faiz oranını, vadeyi ya da her ikisini birden değiştirir; fayda-maliyet karşılaştırması da yukarıda anlatılan başabaş hesabıdır, yani kapanış masraflarının orandan gelen aylık tasarrufla tartılmasıdır. Örnek hesapta modellenen tür budur ve kredi tutarı esaslı biçimde değişmediği için ikisi arasında değerlendirmesi genellikle daha yalın olanıdır.
Nakit çıkışlı yenileme ise mevcut kredinin yerine daha büyük bir kredi koyar ve borçlu, yeni kredi tutarı ile eski kredinin kapanış bakiyesi arasındaki farkı nakit olarak alır. Kredi tutarı büyüdüğü için, yeni faiz eskisinden düşük olsa bile nakit çıkışlı yenileme aylık taksiti ve ödenen toplam faizi artırabilir; dolayısıyla faiz-vade yenilemesinde kullanılan basit başabaş karşılaştırması burada doğrudan geçerli olmaz. Nakit çıkışlı bir yenilemeyi değerlendirmek, yeni taksitin tamamını ve çekilen nakdin maliyetini, aynı tutarı ayrı bir kredi ile borçlanma alternatifiyle karşılaştırmayı gerektirir.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kredisi yeniden finansmanında başabaş noktası nedir?
Başabaş noktası, düşen faizden gelen aylık tasarrufun yeniden finansmanın kapanış masraflarını toplamda karşılaması için gereken ay sayısıdır; kapanış masraflarının aylık tasarrufa bölünüp tam aya yukarı yuvarlanmasıyla bulunur. $4.000 kapanış masrafı ve $151,92 aylık tasarruf içeren örnek hesapta başabaş noktası 27. aya denk gelir; krediyi bu noktanın ötesinde tutmak, bu karşılaştırmada işlemi kazançlı kılan şeydir.
%6,5'ten %5,25'e geçmek için yeniden finansman değer mi?
Değip değmediği, başabaş noktasının kredinin ne kadar süre taşınacağıyla karşılaştırılmasına bağlıdır. 25 yılı kalan $200.000 bakiye ve $4.000 kapanış masrafı içeren örnek hesapta %6,5'ten %5,25'e geçiş ayda $151,92 tasarruf sağlar ve başabaş noktası 27. aya düşer. Borçlu krediyi 27 ayın epey ötesinde tutmayı bekliyorsa, vade sonuna kadar tutulması hâlinde model kabaca $41.576 net tasarruf öngörür; satış ya da yeni bir yenileme daha erken gelecekse tasarruf tam olarak gerçekleşmeyebilir.
Faiz-vade yenilemesi ile nakit çıkışlı yenileme arasındaki fark nedir?
Faiz-vade yenilemesi, mevcut krediyi aşağı yukarı aynı bakiye için yenisiyle değiştirir; yalnızca oran, vade ya da ikisi birden değişir ve değerlendirmesi kapanış masraflarını aylık tasarrufa karşı tartan başabaş hesabıyla yapılır. Nakit çıkışlı yenileme ise krediyi daha büyük bir kredi ile değiştirip aradaki farkı borçluya nakit öder; bu, düşük bir oranda bile aylık taksiti ve toplam faizi artırabildiği için basit bir başabaş hesabından farklı bir karşılaştırma gerektirir.
Konut kredisini yeniden finanse etmek genellikle ne kadara mal olur?
ABD'de yeniden finansmanın kapanış masrafları genellikle kredi tutarının kabaca %2 ile %5'i arasındadır ve tahsis ücreti, ekspertiz, tapu araştırması ile sigortası ve sicil harçları gibi kalemleri kapsar. $200.000 bakiye için bu aralık kabaca $4.000 ile $10.000'a denk gelir. Kredi kuruluşları bu masrafları standart bir Kredi Tahmini belgesinde açıklamak zorundadır; bu da rakip teklifleri doğrudan karşılaştırmayı mümkün kılar.
Yeniden finansman kredimi her zaman yeni bir 30 yıllık vadeye sıfırlar mı?
Zorunlu değil, ancak birçok yeniden finansman varsayılan olarak yeni bir 30 yıllık kredi biçiminde düzenlenir; bu, aylık taksiti daha da düşürürken faizi daha çok aya yaydığı için düşük bir oranda dahi ömür boyu ödenen toplam faizi artırabilir. Bazı kuruluşlar borçlunun eski kredisinde kalan yıllara eşit vadeler ya da 15 veya 20 yıl gibi daha kısa vadeler sunar; bu da oran kazancı ile vade uzatma etkisinin birbirine karışmasını önler.
“Masrafsız” yeniden finansman gerçekte ne anlama gelir?
“Masrafsız” yeniden finansman, altta yatan kapanış masraflarını ortadan kaldırmaz; kredi kuruluşu bu masrafları tipik olarak daha yüksek bir faiz oranıyla ya da kredi bakiyesine ekleyerek geri alır. Masraflar şu ya da bu biçimde yerinde durduğu için, ortaya çıkan oran ve taksiti; masrafları açıkça belirtilen ve başabaş noktası hesaplanmış standart bir yeniden finansmanla karşılaştırmak, takasın lehinize olup olmadığını değerlendirmenin doğru yoludur.
Kaynaklar
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Loan Estimate explainer — closing cost disclosures. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I refinance? Key questions and cost considerations. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Refinance options and primary mortgage market survey rates. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.