Perché una piccola variazione del tasso costa così tanto
La rata di un mutuo è calcolata in modo che capitale e interessi siano interamente rimborsati nella durata del prestito, usando M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], dove r è il tasso mensile e n è il numero di rate. Poiché gli interessi si addebitano sul saldo residuo ogni mese per centinaia di mesi, un tasso più alto aumenta il costo di ciascuna di quelle rate — e l'effetto si accumula sull'intera durata anziché applicarsi una sola volta.
La tabella dell'impatto del tasso
Ogni riga rappresenta lo stesso prestito di $300.000 su una durata di 30 anni (360 rate); cambia solo il tasso d'interesse. La rata e gli interessi totali nel tempo sono mostrati per ciascun tasso.
| Tasso d'interesse | Rata mensile | Interessi totali in 30 anni |
|---|---|---|
| 5,0% | $1.610,46 | $279.767 |
| 5,5% | $1.703,37 | $313.212 |
| 6,0% | $1.798,65 | $347.515 |
| 6,5% | $1.896,20 | $382.633 |
| 7,0% | $1.995,91 | $418.527 |
Quanto vale un punto percentuale
Passare dal 5% al 6% aumenta la rata mensile di $188,19 e incrementa gli interessi totali pagati sull'intera durata del prestito di $67.748. Anche mezzo punto — dal 5% al 5,5% — aggiunge $92,91 al mese e $33.445 di interessi nel tempo. Poiché queste differenze persistono su tutte le 360 rate, il costo complessivo di un tasso più alto supera di gran lunga la cifra mensile che colpisce per prima l'occhio di un mutuatario.
Cosa significa questo quando si prende un mutuo
L'entità di queste differenze è il motivo per cui i finanziatori premiano un profilo di credito solido, un anticipo maggiore e il confronto tra le offerte con tassi sensibilmente più bassi. È anche il motivo per cui rifinanziare può convenire quando i tassi scendono — anche se il rifinanziamento comporta proprie spese di chiusura da valutare rispetto agli interessi risparmiati. Prima di impegnarsi, vale la pena calcolare la rata e gli interessi totali al tasso effettivamente offerto, non solo al tasso nominale, poiché le commissioni possono cambiare il costo effettivo.
Domande frequenti
Quanto aggiunge l'1% a un mutuo?
Su un prestito di $300.000 a 30 anni, passare dal 5% al 6% aumenta la rata di $188,19 al mese e aggiunge $67.748 di interessi totali sull'intera durata del prestito.
Una differenza di mezzo punto percentuale nel tasso del mutuo è significativa?
Sì. Dal 5% al 5,5% su un prestito di $300.000 a 30 anni aggiunge $92,91 al mese e $33.445 di interessi nel tempo — vale la pena confrontare le offerte.
Perché una piccola variazione di tasso costa così tanto?
Gli interessi si addebitano sul saldo ogni mese per 360 rate, quindi un tasso più alto aumenta il costo di ogni rata e l'effetto si accumula sull'intera durata.
Come posso ottenere un tasso del mutuo più basso?
Un profilo di credito più solido, un anticipo maggiore e il confronto delle offerte di più finanziatori in genere abbassano il tasso. Il rifinanziamento può aiutare quando i tassi scendono, tenendo conto delle spese di chiusura.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau — how mortgage interest rates affect cost; shopping for a mortgage. https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey and the value of comparing rates. https://www.freddiemac.com/pmms
- Federal Reserve — consumer guide to mortgage rates and terms. https://www.federalreserve.gov/