Cosa significa rifinanziare
Rifinanziare sostituisce un prestito esistente con uno nuovo, il più delle volte per ottenere un tasso di interesse più basso, modificare la durata del prestito, o passare da un tasso variabile a uno fisso. La guida per i consumatori sul rifinanziamento del mutuo della Federal Reserve Board inquadra il compromesso centrale: un tasso più basso riduce la rata mensile e gli interessi maturati in futuro, ma l'operazione di rifinanziamento in sé ha un costo, tipicamente circa il 2%-5% dell'importo del prestito in costi di chiusura come commissioni di erogazione, spese di perizia e costi legati al titolo di proprietà.
Poiché il rifinanziamento comporta un costo iniziale, un tasso più basso da solo non rende automaticamente conveniente il rifinanziamento -- il risparmio generato dal nuovo tasso deve essere abbastanza grande, e mantenuto abbastanza a lungo, da recuperare quel costo iniziale prima che il prestito venga estinto, venduto, o rifinanziato di nuovo.
Il calcolo del mese di pareggio
Il punto di pareggio è il test standard per stabilire se un rifinanziamento può ripagarsi da solo: si calcola dividendo i costi di chiusura per il risparmio sulla rata mensile, ottenendo il numero di mesi di risparmio necessari prima che il totale accumulato eguagli il costo iniziale. Un mutuatario che vende la casa o rifinanzia di nuovo prima di raggiungere il mese di pareggio avrà pagato più in costi di rifinanziamento di quanto il nuovo tasso gli abbia fatto risparmiare; un mutuatario che mantiene il prestito ben oltre il mese di pareggio ne esce in vantaggio secondo il confronto.
Questo calcolo isola l'effetto del cambio di tasso confrontando entrambi i prestiti sullo stesso periodo residuo. Nella pratica, molti rifinanziamenti azzerano il conteggio su una nuova durata di 30 anni anziché eguagliare gli anni residui del vecchio prestito, il che abbassa ulteriormente la rata mensile ma può aumentare l'interesse totale nel corso della vita del prestito perché gli interessi maturano su più mesi -- un effetto distinto da quello del tasso in sé, che un confronto di pareggio a parità di condizioni è pensato per evitare di confondere.
Esempio pratico: saldo di 200.000 $, 25 anni residui
Consideriamo un saldo di prestito di 200.000 $ con 25 anni (300 mesi) residui, attualmente a un tasso annuo del 6,5%, con un nuovo tasso del 5,25% disponibile e 4.000 $ di costi di chiusura stimati. Usando la formula di ammortamento M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] sullo stesso periodo residuo di 300 mesi, la rata attuale al 6,5% è di 1.350,41 $ al mese, e la nuova rata al 5,25% è di 1.198,49 $ al mese -- un risparmio mensile di 1.350,41 $ - 1.198,49 $ = 151,92 $.
Il punto di pareggio è 4.000 $ / 151,92 $ = 26,33 mesi, arrotondato per eccesso al 27° mese, poiché un mese parziale di risparmio non recupera completamente il costo fino al mese intero successivo. Sull'intero periodo residuo di 300 mesi, se il prestito venisse mantenuto fino a scadenza, il modello proietta circa 151,92 $ x 300 = 45.576 $ di risparmio totale sulla rata, ovvero circa 41.576 $ al netto dei 4.000 $ di costi di chiusura.
| Voce | Valore |
|---|---|
| Rata attuale (6,5%, 300 mesi residui) | 1.350,41 $ |
| Nuova rata (5,25%, stessi 300 mesi) | 1.198,49 $ |
| Risparmio mensile | 151,92 $ |
| Costi di chiusura | 4.000 $ |
| Punto di pareggio | 27° mese |
| Risparmio netto totale se mantenuto fino a scadenza | ≈ 41.576 $ |
Quando rifinanziare conviene e quando no
Rifinanziare tende a convenire quando la riduzione di tasso ottenibile produce un punto di pareggio comodamente più breve del tempo in cui il mutuatario prevede realisticamente di mantenere il prestito -- ad esempio, un pareggio sotto i 24 mesi viene recuperato rapidamente nella maggior parte degli scenari di detenzione, mentre un pareggio oltre i 48 mesi dipende da un periodo di detenzione lungo ed è più sensibile a un trasloco imprevisto o a un successivo rifinanziamento. Situazioni tipiche che lo giustificano includono un calo significativo dei tassi di mercato disponibili, un miglioramento del profilo di credito del mutuatario rispetto al prestito originale, o il desiderio di passare da un tasso variabile a uno fisso prima di un reset.
Rifinanziare tende a non convenire quando il mutuatario prevede di vendere o traslocare ben prima del mese di pareggio, quando il nuovo tasso offre solo una riduzione marginale che produce un periodo di pareggio molto lungo, oppure quando un'offerta 'senza costi di chiusura' si limita a incorporare i costi in un tasso più alto o in un saldo maggiore anziché eliminarli -- nel qual caso il costo reale è comunque presente, solo strutturato in modo diverso.
Rifinanziamento rate-and-term rispetto a rifinanziamento cash-out
Un rifinanziamento rate-and-term sostituisce il prestito esistente con uno nuovo per un saldo residuo approssimativamente uguale, modificando solo il tasso di interesse, la durata, o entrambi; il suo confronto costi-benefici è il calcolo del punto di pareggio descritto sopra, che pesa i costi di chiusura contro il risparmio mensile dovuto al cambio di tasso. Questo è il tipo di rifinanziamento modellato nell'esempio pratico, ed è generalmente il più semplice da valutare tra i due perché l'importo del prestito non cambia in modo sostanziale.
Un rifinanziamento cash-out sostituisce invece il prestito esistente con uno nuovo più grande, con il mutuatario che riceve in contanti la differenza tra il nuovo importo del prestito e il saldo di estinzione del vecchio prestito. Poiché l'importo del prestito aumenta, un rifinanziamento cash-out può aumentare la rata mensile e l'interesse totale pagato anche se il nuovo tasso di interesse è più basso di quello vecchio, quindi il semplice confronto di pareggio basato sul risparmio usato per un rifinanziamento rate-and-term non si applica direttamente; valutare un rifinanziamento cash-out richiede di confrontare la nuova rata completa, e il costo del contante prelevato, con l'alternativa di prendere in prestito lo stesso importo tramite un prestito separato.
Domande frequenti
Cos'è il punto di pareggio in un rifinanziamento del mutuo?
Il punto di pareggio è il numero di mesi necessari perché il risparmio mensile derivante da un tasso di rifinanziamento più basso raggiunga i costi di chiusura del rifinanziamento, calcolato come costi di chiusura divisi per il risparmio mensile, arrotondato per eccesso a un mese intero. In un esempio pratico con 4.000 $ di costi di chiusura e 151,92 $ di risparmio mensile, il punto di pareggio cade al 27° mese; mantenere il prestito oltre quel punto è ciò che rende conveniente il rifinanziamento secondo il confronto.
Conviene rifinanziare dal 6,5% al 5,25%?
Se conviene dipende dal punto di pareggio rispetto a quanto a lungo verrà mantenuto il prestito. In un esempio pratico con un saldo di 200.000 $, 25 anni residui e 4.000 $ di costi di chiusura, passare dal 6,5% al 5,25% fa risparmiare 151,92 $ al mese, producendo un punto di pareggio al 27° mese. Se il mutuatario prevede di mantenere il prestito ben oltre i 27 mesi, il rifinanziamento è proiettato a produrre un risparmio netto di circa 41.576 $ se mantenuto fino a scadenza; se una vendita o un altro rifinanziamento sono probabili prima, il risparmio potrebbe non materializzarsi del tutto.
Qual è la differenza tra un rifinanziamento rate-and-term e uno cash-out?
Un rifinanziamento rate-and-term sostituisce il prestito esistente con uno nuovo per un saldo approssimativamente uguale, modificando solo il tasso, la durata, o entrambi, e viene valutato con il calcolo di pareggio tra costi di chiusura e risparmio mensile. Un rifinanziamento cash-out sostituisce il prestito con uno più grande e paga la differenza al mutuatario in contanti, il che può aumentare la rata mensile e l'interesse totale anche a un tasso più basso, richiedendo quindi un confronto diverso da un semplice calcolo di pareggio.
Quanto costa tipicamente rifinanziare un mutuo?
I costi di chiusura di un rifinanziamento di mutuo statunitense sono tipicamente pari a circa il 2%-5% dell'importo del prestito, e coprono voci come commissioni di erogazione, perizia, ricerca e assicurazione del titolo di proprietà, e spese di registrazione. Su un saldo di 200.000 $, quell'intervallo corrisponde a circa 4.000-10.000 $. I creditori sono tenuti a comunicare questi costi in un Loan Estimate standardizzato, che permette un confronto diretto tra offerte di rifinanziamento concorrenti.
Il rifinanziamento azzera sempre il prestito a una nuova durata di 30 anni?
Non necessariamente, ma per impostazione predefinita molti rifinanziamenti sono redatti come nuovi prestiti a 30 anni, il che abbassa ulteriormente la rata mensile ma distribuisce gli interessi su più mesi e può aumentare l'interesse totale nel corso della vita del prestito anche a un tasso più basso. Alcuni creditori offrono durate di rifinanziamento che corrispondono agli anni residui del mutuatario sul vecchio prestito, o durate più brevi come 15 o 20 anni, evitando così di confondere il beneficio del tasso con l'effetto dell'estensione della durata.
Cosa significa realmente un rifinanziamento 'senza costi di chiusura'?
Un rifinanziamento 'senza costi di chiusura' non elimina i costi di chiusura sottostanti; il creditore li recupera tipicamente tramite un tasso di interesse più alto o aggiungendoli al saldo del prestito. Poiché i costi sono comunque presenti in una forma o nell'altra, confrontare il tasso e la rata risultanti con un rifinanziamento standard con costi di chiusura dichiarati e un punto di pareggio calcolato è il modo per valutare se il compromesso è favorevole.
Fonti
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Loan Estimate explainer — closing cost disclosures. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I refinance? Key questions and cost considerations. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Refinance options and primary mortgage market survey rates. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.