रिफाइनेंसिंग का मतलब क्या है
रिफाइनेंसिंग मौजूदा लोन को नए लोन से बदल देती है, अक्सर कम ब्याज दर पाने, लोन अवधि बदलने, या एडजस्टेबल दर से फिक्स्ड दर पर स्विच करने के लिए। फेडरल रिजर्व बोर्ड की मॉर्गेज रिफाइनेंसिंग के लिए उपभोक्ता गाइड मूल ट्रेड-ऑफ को इस तरह रखती है: कम दर मासिक भुगतान और आगे बढ़ने वाले ब्याज को कम करती है, लेकिन रिफाइनेंस लेनदेन की अपनी लागत होती है, आमतौर पर लोन राशि का लगभग 2% से 5%, जिसमें ओरिजिनेशन फीस, अप्रेज़ल शुल्क और टाइटल-संबंधित शुल्क जैसी क्लोजिंग लागतें शामिल हैं।
चूंकि रिफाइनेंसिंग की अपफ्रंट लागत होती है, अकेले कम दर होने से रिफाइनेंसिंग स्वतः फायदेमंद नहीं बन जाती -- नई दर से मिलने वाली बचत इतनी बड़ी और इतनी देर तक बनी रहनी चाहिए कि लोन चुकाए जाने, बेचे जाने, या फिर से रिफाइनेंस होने से पहले वह अपफ्रंट लागत वसूल हो जाए।
ब्रेकईवन-मंथ गणना
ब्रेकईवन पॉइंट यह जांचने का मानक तरीका है कि क्या कोई रिफाइनेंस अपनी लागत खुद वसूल सकता है: इसकी गणना क्लोजिंग लागतों को मासिक भुगतान बचत से विभाजित करके की जाती है, जिससे यह पता चलता है कि संचित कुल राशि अपफ्रंट लागत के बराबर होने से पहले कितने महीनों की बचत चाहिए। जो उधारकर्ता ब्रेकईवन महीने तक पहुंचने से पहले घर बेच देता है या फिर से रिफाइनेंस कर लेता है, उसने नई दर से हुई बचत से अधिक रिफाइनेंस लागत में चुकाया होगा; जो उधारकर्ता ब्रेकईवन महीने के काफी बाद तक लोन बनाए रखता है, वह इस तुलना में लाभ में रहता है।
यह गणना दोनों लोन की तुलना समान शेष अवधि पर करके दर परिवर्तन के प्रभाव को अलग करती है। व्यवहार में, कई रिफाइनेंस पुराने लोन की शेष अवधि के बराबर करने के बजाय घड़ी को नई 30-वर्षीय अवधि पर रीसेट कर देते हैं, जिससे मासिक भुगतान और कम हो जाता है लेकिन कुल आजीवन ब्याज बढ़ सकता है क्योंकि ब्याज तब अधिक महीनों तक जमा होता है -- यह दर के प्रभाव से अलग एक प्रभाव है, जिसे मिलाने से बचने के लिए एक जैसी-अवधि पर ब्रेकईवन तुलना डिज़ाइन की गई है।
उदाहरण: $200,000 बैलेंस, 25 वर्ष शेष
$200,000 के लोन बैलेंस पर विचार करें जिसमें 25 वर्ष (300 महीने) शेष हैं, वर्तमान में 6.5% वार्षिक दर पर, जबकि 5.25% की नई दर उपलब्ध है और अनुमानित क्लोजिंग लागत $4,000 है। समान 300-महीने की शेष अवधि पर एमॉर्टाइजेशन सूत्र M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] का उपयोग करते हुए, 6.5% पर वर्तमान भुगतान $1,350.41 प्रति माह है, और 5.25% पर नया भुगतान $1,198.49 प्रति माह है -- यानी मासिक बचत $1,350.41 - $1,198.49 = $151.92।
ब्रेकईवन पॉइंट $4,000 / $151.92 = 26.33 महीने है, जिसे राउंड करके 27वां महीना माना जाता है, क्योंकि बचत का आंशिक महीना अगले पूरे महीने तक लागत को पूरी तरह वसूल नहीं कर पाता। यदि लोन को पूरी शेष 300-महीने की अवधि तक बनाए रखा जाए, तो मॉडल लगभग $151.92 x 300 = $45,576 की कुल भुगतान बचत का अनुमान लगाता है, या $4,000 की क्लोजिंग लागत घटाने के बाद लगभग $41,576 शुद्ध बचत।
| आइटम | मूल्य |
|---|---|
| वर्तमान भुगतान (6.5%, 300 महीने शेष) | $1,350.41 |
| नया भुगतान (5.25%, समान 300 महीने) | $1,198.49 |
| मासिक बचत | $151.92 |
| क्लोजिंग लागत | $4,000 |
| ब्रेकईवन पॉइंट | 27वां महीना |
| पूरी अवधि तक लोन रखने पर शुद्ध आजीवन बचत | ≈ $41,576 |
रिफाइनेंसिंग कब सही है और कब नहीं
रिफाइनेंसिंग तब समझदारी भरी होती है जब प्राप्त होने वाली दर कटौती से ऐसा ब्रेकईवन पॉइंट मिलता है जो उधारकर्ता के वास्तव में लोन रखने की अपेक्षित अवधि से काफी कम हो -- उदाहरण के लिए, 24 महीने से कम का ब्रेकईवन अधिकांश होल्डिंग-अवधि परिदृश्यों में जल्दी वसूल हो जाता है, जबकि 48 महीने से अधिक का ब्रेकईवन एक लंबी होल्डिंग अवधि पर निर्भर करता है और किसी अनियोजित मूव या बाद के रिफाइनेंस के प्रति अधिक संवेदनशील होता है। सामान्य ट्रिगर स्थितियों में उपलब्ध मार्केट दरों में उल्लेखनीय गिरावट, मूल लोन के बाद से उधारकर्ता की क्रेडिट प्रोफाइल में सुधार, या रीसेट से पहले एडजस्टेबल दर से फिक्स्ड दर पर जाने की इच्छा शामिल है।
रिफाइनेंसिंग तब समझदारी भरी नहीं होती जब उधारकर्ता ब्रेकईवन महीने से काफी पहले घर बेचने या शिफ्ट होने की उम्मीद रखता हो, जब नई दर केवल मामूली कमी दे जिससे बहुत लंबा ब्रेकईवन पीरियड बनता हो, या जब कोई 'नो-क्लोजिंग-कॉस्ट' ऑफर लागतों को खत्म करने के बजाय बस उन्हें अधिक दर या बड़े बैलेंस में शामिल कर देता हो -- ऐसी स्थिति में असली लागत अभी भी मौजूद रहती है, बस अलग तरीके से संरचित होती है।
रेट-एंड-टर्म रिफाइनेंस बनाम कैश-आउट रिफाइनेंस
रेट-एंड-टर्म रिफाइनेंस मौजूदा लोन को लगभग समान बकाया बैलेंस वाले नए लोन से बदलता है, केवल ब्याज दर, अवधि, या दोनों बदलते हुए; इसकी लागत-लाभ तुलना ऊपर बताई गई ब्रेकईवन गणना है, जो क्लोजिंग लागतों को दर परिवर्तन से मिलने वाली मासिक बचत के मुकाबले तौलती है। यही वह प्रकार है जो उदाहरण में मॉडल किया गया है, और यह मूल्यांकन के लिए आमतौर पर दोनों में सरल है क्योंकि लोन राशि में कोई खास बदलाव नहीं होता।
इसके बजाय कैश-आउट रिफाइनेंस मौजूदा लोन को एक बड़े नए लोन से बदल देता है, जिसमें उधारकर्ता को नई लोन राशि और पुराने लोन के पेऑफ बैलेंस के बीच का अंतर नकद में मिलता है। चूंकि लोन राशि बढ़ जाती है, कैश-आउट रिफाइनेंस मासिक भुगतान और कुल भुगतान किए गए ब्याज को बढ़ा सकता है भले ही नई ब्याज दर पुरानी से कम हो, इसलिए रेट-एंड-टर्म रिफाइनेंस के लिए उपयोग की जाने वाली सरल ब्रेकईवन-ऑन-सेविंग्स तुलना यहां सीधे लागू नहीं होती; कैश-आउट रिफाइनेंस का मूल्यांकन करने के लिए नए पूरे भुगतान की, और निकाले गए नकद की लागत की, उस विकल्प के मुकाबले तुलना करनी होती है जिसमें वही राशि एक अलग लोन के माध्यम से उधार ली जाती।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
मॉर्गेज रिफाइनेंस पर ब्रेकईवन पॉइंट क्या है?
ब्रेकईवन पॉइंट वह महीनों की संख्या है जो कम रिफाइनेंस दर से मिलने वाली मासिक बचत को रिफाइनेंस की क्लोजिंग लागतों के बराबर जोड़ने के लिए चाहिए, जिसकी गणना क्लोजिंग लागतों को मासिक बचत से विभाजित करके, एक पूरे महीने तक राउंड करके की जाती है। $4,000 की क्लोजिंग लागत और $151.92 की मासिक बचत वाले एक उदाहरण में, ब्रेकईवन पॉइंट 27वें महीने में आता है; इस बिंदु से आगे लोन बनाए रखना ही इस तुलना में रिफाइनेंस को फायदेमंद बनाता है।
क्या 6.5% से 5.25% पर रिफाइनेंस करना फायदेमंद है?
यह फायदेमंद है या नहीं यह लोन को कितने समय तक रखा जाएगा इसके सापेक्ष ब्रेकईवन पॉइंट पर निर्भर करता है। $200,000 के बैलेंस, 25 वर्ष शेष, और $4,000 की क्लोजिंग लागत वाले एक उदाहरण में, 6.5% से 5.25% पर जाने से $151.92 प्रति माह की बचत होती है, जिससे ब्रेकईवन पॉइंट 27वें महीने में आता है। यदि उधारकर्ता 27 महीने से काफी आगे तक लोन रखने की उम्मीद रखता है, तो पूरी अवधि तक रखे जाने पर रिफाइनेंस से लगभग $41,576 की शुद्ध बचत का अनुमान है; यदि जल्द ही बिक्री या दूसरा रिफाइनेंस संभावित हो, तो पूरी बचत नहीं मिल सकती।
रेट-एंड-टर्म रिफाइनेंस और कैश-आउट रिफाइनेंस में क्या अंतर है?
रेट-एंड-टर्म रिफाइनेंस मौजूदा लोन को लगभग समान बैलेंस वाले नए लोन से बदलता है, केवल दर, अवधि, या दोनों बदलते हुए, और इसका मूल्यांकन क्लोजिंग लागतों को मासिक बचत के मुकाबले तौलने वाली ब्रेकईवन गणना से किया जाता है। कैश-आउट रिफाइनेंस लोन को एक बड़े लोन से बदल देता है और अंतर उधारकर्ता को नकद में देता है, जो कम दर पर भी मासिक भुगतान और कुल ब्याज बढ़ा सकता है, इसलिए इसके लिए सरल ब्रेकईवन गणना से अलग तुलना की जरूरत होती है।
मॉर्गेज रिफाइनेंस करने में आमतौर पर कितनी लागत आती है?
अमेरिकी मॉर्गेज रिफाइनेंस पर क्लोजिंग लागत आमतौर पर लोन राशि का लगभग 2% से 5% होती है, जिसमें ओरिजिनेशन फीस, अप्रेज़ल, टाइटल सर्च और इंश्योरेंस, और रिकॉर्डिंग फीस जैसे आइटम शामिल हैं। $200,000 के बैलेंस पर, यह सीमा लगभग $4,000 से $10,000 के बराबर होती है। लेंडर्स को यह लागतें एक मानकीकृत लोन एस्टिमेट पर बतानी आवश्यक होती हैं, जिससे प्रतिस्पर्धी रिफाइनेंस ऑफर्स के बीच सीधी तुलना संभव होती है।
क्या रिफाइनेंसिंग हमेशा मेरे लोन को नई 30-वर्षीय अवधि पर रीसेट कर देती है?
जरूरी नहीं, लेकिन कई रिफाइनेंस डिफ़ॉल्ट रूप से नए 30-वर्षीय लोन के रूप में लिखे जाते हैं, जिससे मासिक भुगतान और कम हो जाता है लेकिन ब्याज अधिक महीनों में फैल जाता है और कम दर पर भी कुल आजीवन ब्याज बढ़ सकता है। कुछ लेंडर ऐसी रिफाइनेंस अवधि देते हैं जो पुराने लोन के शेष वर्षों से मेल खाती है, या 15 या 20 वर्ष जैसी छोटी अवधियां देते हैं, जो दर के लाभ को अवधि-विस्तार के प्रभाव के साथ मिलाने से बचाती हैं।
'नो-क्लोजिंग-कॉस्ट' रिफाइनेंस का वास्तव में क्या मतलब है?
'नो-क्लोजिंग-कॉस्ट' रिफाइनेंस मूल क्लोजिंग लागतों को खत्म नहीं करता; इसके बजाय, लेंडर आमतौर पर उन्हें ऊंची ब्याज दर के जरिए या लोन बैलेंस में जोड़कर वसूल करता है। चूंकि लागतें किसी न किसी रूप में मौजूद रहती हैं, बताई गई क्लोजिंग लागतों और गणना किए गए ब्रेकईवन पॉइंट वाले मानक रिफाइनेंस के मुकाबले परिणामी दर और भुगतान की तुलना करना ही यह आंकने का तरीका है कि यह ट्रेड-ऑफ फायदेमंद है या नहीं।
संदर्भ
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Loan Estimate explainer — closing cost disclosures. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I refinance? Key questions and cost considerations. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Refinance options and primary mortgage market survey rates. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.