28/36 नियम क्या कहता है
उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो (CFPB) द्वारा संदर्भित और मॉर्गेज लेंडर्स द्वारा एक पारंपरिक बेंचमार्क के रूप में उपयोग किया जाने वाला 28/36 नियम, उधार पर आय-आधारित दो अलग-अलग सीमाएं तय करता है: हाउसिंग लागत सामान्यतः उधारकर्ता की सकल मासिक आय के 28% से अधिक नहीं होनी चाहिए, और कुल मासिक ऋण दायित्व -- हाउसिंग लागत प्लस अन्य सभी नियमित ऋण -- सामान्यतः सकल मासिक आय के 36% से अधिक नहीं होने चाहिए। किसी परिवार का वास्तविक अधिकतम वहनीय भुगतान इन दोनों में से जो भी सीमा कम हो, वही होता है, क्योंकि दोनों शर्तें एक साथ पूरी होनी चाहिए।
यह नियम एक अनुमोदन गारंटी के बजाय एक स्क्रीनिंग बेंचमार्क है। वास्तविक मॉर्गेज अंडरराइटिंग में क्रेडिट स्कोर, रोजगार इतिहास, नकद रिजर्व, और विशिष्ट लोन प्रोग्राम को भी ध्यान में रखा जाता है, और सरकार-समर्थित या विशेष लोन प्रोग्राम कभी-कभी पारंपरिक 28/36 दिशानिर्देश से अधिक ऋण-से-आय अनुपात की अनुमति देते हैं।
फ्रंट-एंड रेशियो: केवल हाउसिंग लागत
फ्रंट-एंड रेशियो हाउसिंग लागत -- जिसे आमतौर पर प्रिंसिपल, इंटरेस्ट, प्रॉपर्टी टैक्स और इंश्योरेंस के लिए PITI कहा जाता है -- को सकल मासिक आय के हिस्से के रूप में मापता है, और 28% की सीमा केवल इस आंकड़े पर लागू होती है, चाहे उधारकर्ता पर कोई अन्य ऋण हो या न हो। कोई कैलकुलेटर या लेंडर जो टैक्स और इंश्योरेंस के बिना केवल प्रिंसिपल और इंटरेस्ट की रिपोर्ट करता है, इस 28% बेंचमार्क की तुलना में वास्तविक हाउसिंग लागत को कम करके आंकेगा, इसलिए उधारकर्ताओं को भुगतान की सीमा से तुलना करने से पहले अनुमानित प्रॉपर्टी टैक्स और इंश्योरेंस जोड़ना चाहिए।
चूंकि फ्रंट-एंड रेशियो गैर-हाउसिंग ऋण को पूरी तरह नज़रअंदाज़ करता है, यह तब वास्तव में वहन करने योग्य राशि को बढ़ा-चढ़ाकर दिखा सकता है जब पर्याप्त अन्य ऋण -- स्टूडेंट लोन, कार भुगतान, क्रेडिट कार्ड न्यूनतम भुगतान -- भी मौजूद हों, जो ठीक वही परिदृश्य है जिसे पकड़ने के लिए दूसरा, बैक-एंड रेशियो डिज़ाइन किया गया है।
बैक-एंड रेशियो: सभी ऋण मिलाकर
बैक-एंड रेशियो कुल मासिक ऋण भुगतान -- हाउसिंग लागत प्लस कार लोन, स्टूडेंट लोन, पर्सनल लोन और न्यूनतम क्रेडिट कार्ड भुगतान -- को सकल मासिक आय के हिस्से के रूप में मापता है, जिसे पारंपरिक रूप से 36% पर सीमित किया जाता है। चूंकि मौजूदा ऋण भुगतान का हर डॉलर इस 36% सीमा के विरुद्ध गिना जाता है, काफी गैर-हाउसिंग ऋण रखने वाला परिवार अक्सर पाएगा कि बैक-एंड रेशियो, न कि फ्रंट-एंड रेशियो, यह तय करता है कि वह कितना बड़ा मॉर्गेज भुगतान वहन कर सकता है।
अमेरिकी क्वालिफाइड-मॉर्गेज अंडरराइटिंग मानकों ने ऐतिहासिक रूप से 43% तक की बैक-एंड ऋण-से-आय सीमा का संदर्भ दिया है, और कुछ लोन प्रोग्राम मजबूत क्रेडिट स्कोर या पर्याप्त नकद रिजर्व जैसे प्रतिपूरक कारकों के साथ इससे अधिक अनुपात की अनुमति देते हैं। इसलिए 28/36 बेंचमार्क हर लेंडर द्वारा अनुमोदित की जाने वाली अधिकतम सीमा के बजाय एक रूढ़िवादी संदर्भ बिंदु है।
उदाहरण: मौजूदा ऋण के साथ $90,000 की आय
$90,000 की सकल वार्षिक आय, $500 के मौजूदा मासिक ऋण भुगतान, $40,000 के उपलब्ध डाउन पेमेंट, और 30-वर्षीय अवधि में अपेक्षित 6% मॉर्गेज दर वाले एक परिवार पर विचार करें। सकल मासिक आय $90,000 / 12 = $7,500 है। फ्रंट-एंड सीमा 28% x $7,500 = $2,100 है। बैक-एंड सीमा 36% x $7,500 = $2,700 है, जिसमें से $500 का मौजूदा ऋण घटाने पर हाउसिंग के लिए $2,200 उपलब्ध बचता है। चूंकि $2,100, $2,200 से कम है, फ्रंट-एंड रेशियो ही बाध्यकारी सीमा है, और अधिकतम वहनीय हाउसिंग भुगतान $2,100 प्रति माह है।
उस $2,100 भुगतान को लोन राशि में बदलने के लिए एमॉर्टाइजेशन सूत्र को उल्टा उपयोग किया जाता है: मासिक दर r = 0.06/12 = 0.005 और n = 360 मासिक भुगतान के साथ, एन्युटी फैक्टर [(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n] लगभग 166.79 के बराबर है, इसलिए अधिकतम लोन $2,100 x 166.79 = $350,262 है। $40,000 का डाउन पेमेंट जोड़ने पर अनुमानित अधिकतम घर की कीमत $350,262 + $40,000 = $390,262 मिलती है।
| इनपुट | मूल्य | परिणाम |
|---|---|---|
| सकल मासिक आय | $7,500 | — |
| फ्रंट-एंड सीमा (28%) | — | $2,100 |
| बैक-एंड सीमा (36% माइनस $500 ऋण) | — | $2,200 |
| बाध्यकारी अधिकतम भुगतान | — | $2,100 (फ्रंट-एंड) |
| 6% पर अधिकतम लोन, 30 वर्ष | — | $350,262 |
| $40,000 डाउन पेमेंट सहित अधिकतम कीमत | — | $390,262 |
डाउन पेमेंट और ब्याज दर उत्तर को कैसे बदलते हैं
डाउन पेमेंट अधिकतम वहनीय कीमत में सीधे, डॉलर-दर-डॉलर, जुड़ता है, क्योंकि यह अधिकतम मासिक भुगतान या उस भुगतान से समर्थित लोन राशि को नहीं बदलता -- यह केवल खरीद कीमत के एक बड़े हिस्से को नकद में कवर करता है। उदाहरण से वही $2,100 अधिकतम भुगतान उपयोग करते हुए, $20,000 का डाउन पेमेंट $370,262 की अधिकतम कीमत देता है, $40,000 का डाउन पेमेंट $390,262 देता है, और $60,000 का डाउन पेमेंट $410,262 देता है -- डाउन पेमेंट में हर $20,000 की वृद्धि अधिकतम कीमत को ठीक $20,000 बढ़ाती है।
इसके विपरीत, ब्याज दर उस लोन राशि को बदल देती है जिसे एक फिक्स्ड अधिकतम भुगतान समर्थन दे सकता है, क्योंकि यह भुगतान को प्रिंसिपल में बदलने के लिए उपयोग किए जाने वाले एन्युटी फैक्टर को बदल देती है। $2,100 अधिकतम भुगतान और 30-वर्षीय अवधि को स्थिर रखते हुए, दर को 6% से 7% तक बढ़ाने पर एन्युटी फैक्टर लगभग 166.79 से घटकर लगभग 150.31 हो जाता है, जिससे अधिकतम लोन $350,262 से घटकर लगभग $315,646 रह जाता है -- यानी एक प्रतिशत-अंक की दर वृद्धि के लिए उधार क्षमता में लगभग $34,616 की कमी, भले ही अधिकतम मासिक भुगतान स्वयं नहीं बदला हो।
28/36 नियम की सीमाएं
एक सरल गणना में लागू किया गया 28/36 नियम आमतौर पर केवल प्रिंसिपल और इंटरेस्ट को कवर करता है; प्रॉपर्टी टैक्स, होमओनर्स इंश्योरेंस, प्राइवेट मॉर्गेज इंश्योरेंस (PMI) और HOA शुल्क -- जिन सभी को लेंडर वास्तविक अंडरराइटिंग के दौरान फ्रंट-एंड रेशियो में शामिल करते हैं -- भुगतान में जोड़े जाने के बाद वहनीय लोन राशि को और कम कर देंगे। यह नियम पूरी तुलना के लिए एक फिक्स्ड दर और स्थिर आय भी मान लेता है; यह दर परिवर्तन, आय अस्थिरता, या बताई गई ऋण-से-आय सीमाओं को पूरा करने से परे परिवार के अन्य वित्तीय लक्ष्यों को मॉडल नहीं करता।
चूंकि 28/36 नियम एक गारंटीशुदा अनुमोदन सीमा के बजाय एक रूढ़िवादी स्क्रीनिंग बेंचमार्क है, इससे प्राप्त अधिकतम आंकड़े को उधार लेने के लक्ष्य के बजाय आगे के बजट के लिए एक शुरुआती संदर्भ बिंदु माना जाना चाहिए -- जिसमें रखरखाव के लिए एक बफर, लोन राशि के लगभग 2% से 5% की क्लोजिंग लागतें, और हाउसिंग से असंबंधित बचत लक्ष्य शामिल हैं।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
28/36 नियम मॉर्गेज वहनीयता के लिए क्या है?
28/36 नियम एक पारंपरिक लेंडिंग दिशानिर्देश है जो कहता है कि मासिक हाउसिंग लागत सकल मासिक आय के 28% (फ्रंट-एंड रेशियो) से अधिक नहीं होनी चाहिए और कुल मासिक ऋण भुगतान सकल मासिक आय के 36% (बैक-एंड रेशियो) से अधिक नहीं होने चाहिए। उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो इसे एक सामान्य वहनीयता बेंचमार्क के रूप में उद्धृत करता है, और किसी विशेष परिदृश्य में इन दोनों में से कम सीमा अधिकतम वहनीय भुगतान तय करती है।
$90,000 की आय पर मैं कितने का घर खरीद सकता हूँ?
$90,000 की सकल वार्षिक आय ($7,500 प्रति माह), $500 के मौजूदा मासिक ऋण, और 30 वर्षों में 6% की दर के साथ, 28% की फ्रंट-एंड सीमा $2,100, 36% की बैक-एंड सीमा $2,200 ($500 का ऋण घटाने के बाद) से कम है, जिससे $2,100 बाध्यकारी अधिकतम भुगतान बन जाता है। वह भुगतान लगभग $350,262 के लोन को समर्थन देता है, या $40,000 के डाउन पेमेंट सहित लगभग $390,262 की अधिकतम घर की कीमत को।
फ्रंट-एंड और बैक-एंड रेशियो में क्या अंतर है?
फ्रंट-एंड रेशियो केवल हाउसिंग लागत -- प्रिंसिपल, इंटरेस्ट, प्रॉपर्टी टैक्स और इंश्योरेंस -- को सकल मासिक आय के हिस्से के रूप में मापता है, जो पारंपरिक रूप से 28% पर सीमित है। बैक-एंड रेशियो सभी मासिक ऋण भुगतानों को मापता है, जिसमें हाउसिंग लागत के साथ कार लोन, स्टूडेंट लोन और क्रेडिट कार्ड न्यूनतम भुगतान शामिल हैं, जो पारंपरिक रूप से 36% पर सीमित है। जो भी सीमा कम अधिकतम भुगतान देती है, वह किसी विशेष उधारकर्ता के लिए बाध्यकारी सीमा होती है।
क्या बड़ा डाउन पेमेंट मुझे अधिक महंगा घर खरीदने देता है?
हाँ, और ठीक उतनी ही राशि से जितनी जोड़ी जाती है। डाउन पेमेंट लोन राशि या मासिक भुगतान को बदले बिना, एक फिक्स्ड अधिकतम लोन जिस कुल खरीद कीमत को कवर कर सकता है उसे बढ़ाता है, इसलिए डाउन पेमेंट का हर अतिरिक्त डॉलर अधिकतम वहनीय कीमत को एक डॉलर बढ़ा देता है। एक उदाहरण में, डाउन पेमेंट को $20,000 से बढ़ाकर $40,000 करने पर अधिकतम कीमत $370,262 से बढ़कर $390,262 हो गई -- ठीक $20,000 का अंतर।
अधिक ब्याज दर मेरी घर खरीदने की क्षमता को कितना कम कर देती है?
अधिक दर उस लोन राशि को कम कर देती है जिसे एक फिक्स्ड अधिकतम मासिक भुगतान समर्थन दे सकता है, क्योंकि यह भुगतान को प्रिंसिपल में बदलने के लिए उपयोग किए जाने वाले एन्युटी फैक्टर को घटा देती है। एक उदाहरण में 30 वर्षों में $2,100 का अधिकतम भुगतान स्थिर रखते हुए, दर को 6% से 7% तक बढ़ाने पर अधिकतम लोन लगभग $350,262 से घटकर लगभग $315,646 रह गया -- यानी सिर्फ एक प्रतिशत-अंक की दर वृद्धि से लगभग $34,616 की कमी।
क्या 28/36 नियम वही है जो लेंडर वास्तव में स्वीकृत करेगा?
नहीं। 28/36 नियम एक रूढ़िवादी स्क्रीनिंग बेंचमार्क है, गारंटीशुदा अनुमोदन सीमा नहीं। वास्तविक मॉर्गेज अंडरराइटिंग क्रेडिट स्कोर, रोजगार इतिहास और नकद रिजर्व को भी तौलती है, और अमेरिकी क्वालिफाइड-मॉर्गेज मानकों ने ऐतिहासिक रूप से 43% तक की बैक-एंड ऋण-से-आय अनुपात का संदर्भ दिया है, कुछ प्रोग्राम प्रतिपूरक कारकों के साथ इससे अधिक की अनुमति देते हैं। 28/36 आंकड़े लेंडर के अंतिम निर्णय के बजाय एक रूढ़िवादी शुरुआती अनुमान के रूप में उपयोगी हैं।
संदर्भ
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.