फिक्स्ड बनाम वेरिएबल मॉर्गेज दरें: आपके लिए कौन सी सही है?

फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज कैसे काम करता है

फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज लोन की शुरुआत में पूरी लोन अवधि के लिए वार्षिक ब्याज दर को लॉक कर देता है, इसलिए मानक एमॉर्टाइजेशन सूत्र, M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] से गणना किया गया मासिक प्रिंसिपल-एंड-इंटरेस्ट भुगतान, लोन के पूरे जीवनकाल में कभी नहीं बदलता। चूंकि दर फिक्स्ड होती है, समय के साथ केवल हर भुगतान के भीतर ब्याज और प्रिंसिपल के बीच का विभाजन बदलता है क्योंकि बकाया शेष घटता जाता है -- कुल भुगतान राशि स्वयं पहले महीने से आखिरी महीने तक स्थिर रहती है।

यह संरचना उधारकर्ता को जब तक वे लोन रखते हैं, तब तक अपनी हाउसिंग लागत के प्रिंसिपल-एंड-इंटरेस्ट हिस्से पर पूरी निश्चितता देती है, जो घरेलू बजट बनाना आसान बनाती है और भविष्य में ब्याज दर बढ़ने के जोखिम को हटा देती है। ट्रेड-ऑफ यह है कि यदि लोन शुरू होने के बाद मार्केट दरें गिरती हैं तो फिक्स्ड-रेट लोन स्वतः इसका लाभ नहीं उठाता; बाद में कम दर पाने के लिए आमतौर पर रिफाइनेंसिंग की आवश्यकता होती है, जिसकी अपनी क्लोजिंग लागतें और अपना ब्रेकईवन कैलकुलेशन होता है।

वेरिएबल-रेट मॉर्गेज कैसे काम करता है

वेरिएबल-रेट मॉर्गेज, जिसमें संयुक्त राज्य अमेरिका में एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज (ARM) कहलाने वाला प्रकार भी शामिल है, ब्याज दर को एक बेंचमार्क -- जैसे केंद्रीय बैंक की नीतिगत दर, किसी लेंडर की स्टैंडर्ड वेरिएबल दर, या ट्रेजरी या इंटरबैंक दर जैसे इंडेक्स -- प्लस एक लेंडर मार्जिन से जोड़ता है, और दर पूरी अवधि के लिए फिक्स्ड रहने के बजाय निश्चित अंतराल पर रीसेट होती है। कई ARM हाइब्रिड के रूप में संरचित होते हैं, जिसमें एक शुरुआती फिक्स्ड अवधि होती है (आमतौर पर, उदाहरण के लिए, '5/1' के रूप में व्यक्त, यानी पांच वर्ष फिक्स्ड के बाद वार्षिक समायोजन) इससे पहले कि दर बेंचमार्क के साथ बदलना शुरू करे।

चूंकि लोन शुरू होने के बाद ब्याज दर बढ़ या घट सकती है, वेरिएबल-रेट लोन पर मासिक भुगतान लोन के पूरे जीवनकाल के लिए फिक्स्ड नहीं होता जैसा कि फिक्स्ड-रेट भुगतान होता है। एक वेरिएबल दर जो प्रचलित फिक्स्ड दर से नीचे शुरू होती है, यदि बेंचमार्क दरें स्थिर रहें या गिरें तो वास्तविक बचत दे सकती है, लेकिन यह उधारकर्ता को लोन चुकाए जाने या रिफाइनेंस होने से पहले बेंचमार्क बढ़ने पर अधिक भुगतान के जोखिम में भी डालती है।

अमेरिकी मार्केट 30-वर्षीय फिक्स्ड लोन को क्यों पसंद करता है

30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज संयुक्त राज्य अमेरिका में प्रमुख होम लोन उत्पाद है, एक संरचना जिसे एक गहरे सेकेंडरी मॉर्गेज मार्केट का समर्थन प्राप्त है जिसमें फैनी मे और फ्रेडी मैक जैसे सरकार-प्रायोजित उद्यम मूल लेंडर से कन्फॉर्मिंग लोन खरीदते हैं, जिससे लेंडर बिना पूरी संबंधित ब्याज-दर जोखिम स्वयं रखे लंबी अवधि की फिक्स्ड दर की पेशकश कर पाते हैं। फ्रेडी मैक का साप्ताहिक प्राइमरी मॉर्गेज मार्केट सर्वे (PMMS) औसत अमेरिकी 30-वर्षीय फिक्स्ड दरों के लिए उद्धृत मानक बेंचमार्क है, और 15-वर्षीय फिक्स्ड लोन मुख्य विकल्प है, जिसमें आमतौर पर कम दर होती है लेकिन समान प्रिंसिपल के लिए काफी अधिक मासिक भुगतान होता है।

एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज अमेरिकी मार्केट में उपलब्ध बने हुए हैं और तुलनीय 30-वर्षीय फिक्स्ड लोन की तुलना में कम शुरुआती दर दे सकते हैं, लेकिन वे अमेरिकी खरीद ओरिजिनेशन का एक अल्पसंख्यक हिस्सा दर्शाते हैं। अमेरिकी ARM चुनने वाले उधारकर्ता प्रभावी रूप से यह दांव लगा रहे होते हैं कि वे शुरुआती फिक्स्ड अवधि खत्म होने और दर के बेंचमार्क के संपर्क में आने से पहले लोन बेच देंगे, रिफाइनेंस कर लेंगे, या अन्यथा लोन नहीं रखेंगे।

यूके और ऑस्ट्रेलिया वेरिएबल संरचनाओं की ओर क्यों झुके हैं

यूके मॉर्गेज आमतौर पर एक छोटी शुरुआती फिक्स्ड-रेट डील -- आमतौर पर दो या पांच वर्ष -- के इर्द-गिर्द संरचित होते हैं, जिसके बाद लोन स्वतः लेंडर की स्टैंडर्ड वेरिएबल दर (SVR) पर वापस आ जाता है जब तक उधारकर्ता सक्रिय रूप से नई डील पर रीमॉर्गेज नहीं करता। SVR लेंडर के विवेक पर तय होती है और आमतौर पर उपलब्ध फिक्स्ड या ट्रैकर डील्स से काफी अधिक होती है, इसलिए अधिकांश यूके उधारकर्ता SVR पर बने रहने के बजाय अपनी फिक्स्ड अवधि खत्म होने से पहले रीमॉर्गेज करने की योजना बनाते हैं; बैंक ऑफ इंग्लैंड की बैंक रेट वह नीतिगत बेंचमार्क है जो समय के साथ यूके मॉर्गेज प्राइसिंग को सबसे अधिक प्रभावित करती है।

ऑस्ट्रेलियाई होम लोन आमतौर पर पूरी अवधि के लिए वेरिएबल-रेट लोन के रूप में संरचित होते हैं, जिन्हें अक्सर ऑफसेट अकाउंट के साथ जोड़ा जाता है -- एक लिंक्ड ट्रांजैक्शन अकाउंट जिसका बैलेंस दैनिक ब्याज की गणना से पहले लोन बैलेंस से घटा दिया जाता है। ऑस्ट्रेलियन प्रुडेंशियल रेगुलेशन अथॉरिटी (APRA) ने लेंडर्स को यह आकलन करने का निर्देश दिया है कि क्या कोई उधारकर्ता लोन की दर प्लस एक सर्विसएबिलिटी बफर पर भी भुगतान वहन कर सकता है, जो 2021 के अंत से 3 प्रतिशत अंक पर सेट है, जिसका उद्देश्य लोन मंजूरी के समय भविष्य में वेरिएबल-रेट बढ़ोतरी के प्रति लचीलेपन का परीक्षण करना है।

उदाहरण: रेट रीसेट की क्या लागत हो सकती है

$300,000 के 30-वर्षीय लोन पर विचार करें जो 5% वार्षिक दर से शुरू होता है। r = 0.05/12 और n = 360 के साथ M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] का उपयोग करते हुए, शुरुआती मासिक भुगतान $1,610.46 है। यदि यह 5/1 ARM होता और 5 वर्ष (60 भुगतान) बाद दर शेष 25 वर्षों (300 भुगतान) के लिए 7% पर रीसेट होती, तो रीसेट बिंदु पर बकाया शेष $275,486.20 होता, और नई दर पर शेष अवधि के लिए भुगतान की फिर से गणना करने पर $1,947.08 मिलता है -- यानी $336.61 प्रति माह की वृद्धि, या मूल भुगतान से लगभग 20.9% अधिक।

यह उदाहरण एक भविष्यवाणी के बजाय तंत्र को दर्शाता है: वास्तविक रीसेट की दिशा और आकार पूरी तरह इस पर निर्भर करता है कि फिक्स्ड या परिचयात्मक अवधि खत्म होने तक संबंधित बेंचमार्क कैसे बदला है, और यदि बेंचमार्क दरें गिरी हों तो रीसेट भुगतान को उतनी ही आसानी से कम भी कर सकता है। मुख्य संरचनात्मक तथ्य यह है कि एक वेरिएबल-रेट उधारकर्ता को लोन शुरू होते समय यह नहीं पता होता कि रीसेट के बाद का भुगतान क्या होगा, जबकि एक फिक्स्ड-रेट उधारकर्ता को पता होता है।

निश्चितता को संभावित रूप से कम दर के मुकाबले तौलना

फिक्स्ड और वेरिएबल दर के बीच का चुनाव मूल रूप से भुगतान की निश्चितता और लोन के जीवनकाल में संभावित रूप से कम औसत दर के बीच का ट्रेड-ऑफ है। एक फिक्स्ड दर आमतौर पर उन उधारकर्ताओं द्वारा पसंद की जाती है जो पूर्वानुमानित बजट को महत्व देते हैं, संपत्ति और लोन को लंबे समय तक रखने की योजना बनाते हैं, या भविष्य में दर बढ़ने को लेकर चिंतित हैं; एक वेरिएबल दर उन उधारकर्ताओं को आकर्षित कर सकती है जो किसी भी रीसेट से पहले बेचने, रिफाइनेंस करने, या लोन चुकाने की उम्मीद रखते हैं, या जो संभावित रूप से कम शुरुआती दर के बदले भुगतान में उतार-चढ़ाव सहने में सहज हैं।

उन मार्केट में जहां वेरिएबल संरचनाओं का दबदबा है, जैसे यूके और ऑस्ट्रेलिया, उधारकर्ता प्रभावी रूप से इस ट्रेड-ऑफ को सक्रिय रूप से रीमॉर्गेज करके या लेंडर की दर बदलावों पर नज़र रखकर प्रबंधित करते हैं, न कि पूरी लोन अवधि के लिए एक ही दर संरचना चुनकर जैसा एक अमेरिकी 30-वर्षीय फिक्स्ड उधारकर्ता करता है। यह समझना कि किसी विशेष लोन ऑफर पर कौन सी संरचना -- और कौन सा रीसेट तंत्र -- लागू होती है, इसे विकल्पों के मुकाबले सार्थक रूप से तुलना करने के लिए एक पूर्वापेक्षा है।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

संदर्भ

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